전세권 설정 등기와 확정일자인에 관하여

 

 

전세권 설정 등기 와 확정일자인의 차이점?

 

 

 

1. 전세권 설정 등기의 개념

 

2. 전세권 설정 등기의 방법

 

3. 전세권 설정 등기의 신청기간

 

4. 전세권 설정 등기의 효력

 

5. 전세권 설정 등기의 금액에 따라 붙는 수수료(?)

 

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1. 확정일자인의 개념

 

2. 확정일자인의 법적효력

 

3. 확정일자인에 붙는 수수료(?)

 

※ 전세권 설정 등기와 확정일자인의 차이점!!!!!!!

 

 

 

 

1. 전세권 설정 등기의 개념

 

전세권 설정계약과 등기를 하는 것이 전세권 설정 등기 입니다.

전세권은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 그 용도에 좇아 사용, 수익하며 그 부동산 전부에 대하여 후순위 권리자, 기타 채권자보다도 전세금의 우선 변제를 받을 수 있는 담보물권적인 성격을 갖는 용익물권 입니다.

 

 

2. 전세권 설정 등기의 방법

 

1. 전세권 설정 준비할 서류

 

(1) 소유자 : ① 인감증명서 1통,  ② 인감도장,  ③ 등기필증, ④ 위임장(집주인이 안가면)

(2) 임차인 : ① 주민등록 등본 1통, ② (막)도장, ③ 전세계약서

 

2. 전세권 설정 계약서 작성하기

 

전세권 설정계약서

금 oooooo원정 (￦ oooooooo )

전세권설정자는 위 전세금을 오늘 틀림없이 받고 전세권자의 사용수익을 위하여 내 소유인 다음 부동산에 순위 제 ㅇ번의 전세권설정 계약을 체결하고 다음 조항을 약정한다.

제1조 끝에 쓴 부동산의 전부를 전세권의 목적으로 한다.
제2조 전세권자는 이 부동산을 주거용 이외의 목적으로 쓰지 못한다.
제3조 전세금의 반환기는 서기 0000 년 00 월 00 일 까지로 한다.
제4조 전세권의 존속기간은 서기 0000 년 00 월 00 일 까지로 한다.
제5조 전세권자는 전세목적물의 현상을 유지하고 보통 관리에 따른 수리를 하여야한다.
제6조 전세권자가 전세목적물의 원형을 전세권설정자의 승낙 없이 변경 하므로써 그 가치

            가 현저하게 떨어졌을 경우에는 전세권설정자는 전세권의 소멸을 청구할 수 있다.
제7조 전세권자는 그 사용수익을 위하여 현상을 변경하였을 경우에는 존속기관이 끝난 후 즉시 원상 복구하여 전세권설정자에게 인도하여야 하며 또한 목적물에 손해가 났을 경우에는 이를 배상하여야 한다.

위 계약을 확실히 하기 위하여 이 증서를 작성하고 다음에 기명 날인 한다.

0000 년 00 월 00 일

전세권설정자 : 000 (인)

전 세 권 자 : 000 (인)

부동산의 표시

(이곳에는 신청서나 위임장의 부동산의 표시와 동일해야 함.등기필증에 보면 부동산의 표시가 있음,그대로 쓰면 됨)

 

3. 전세권 등기 신청서 작성하기

 

 (1) 대법원 인터넷 대법원 홈페이지(http://www.iros.go.kr/)에 접속하면 ==> 부동산 등기(정보마당에 마우스 화살표 옮김)

   ==>신청서 작성 및 출력 클릭하면 등기 신청서 작성 시작

 (2) 1단계 클릭 ==> 등기종류 선택(클릭) ==> 등기목적(전세권 설정 선택) ==> 등기원인(설정계약 선택) ==> 부동산 종류(주택: 일반 부동산 선택,  아파트나 빌라 연립 : 구분건물 선택)

 

 (3) 2단계 클릭 ==> 사전에 준비할 사항과 첨부서면 준비절차를 안내(잘 읽어 봄)

 

 (4) 3단계 클릭 ==> 신청서 작성 및 출력(클릭) ==> 1면과 2면을 작성(왼쪽 견본을 보면서 오른쪽에 작성함) 1번항의 부동산의 표시는 등기필증에 기제되어 있으므로 보고 쓰시면 됨.

  2면의 등록세 금액은 전세금액의 2/1,000(0.2%) 입니다.(등록세 입력하면 지방교육세는 자동입력) 등기신청 수수료는 1필지당 9,000원 입니다. (전부 기제 하였다면 출력합니다)

   전세금이 5천만원이면 120,000원과 증지 9,000원이 비용 입니다.

 

4. 관할구청 세무과 가기

 

(1) 전세권 설정 계약서 사본이나, 등기 신청서 사본을 제출하고 등록세 고지서 1부를 발급 받아야 합니다.

(2) 은행에 들려서 등록세 및 지방교육세 납부.

 

5. 등기 신청서 편철하기

 

       (1) 원본                                               (2) 부본

   등기 신청서 1, 2면                                                              전세권 설정 계약서

   등록세 영수필 확인서 및 통지서                                                    등기필증

   위임장(위임 할 경우)

   인감증명서1통(소유자)

   주민등록 등본1통(임차인)

   도면(부동산 중 일부분만 설정 할 경우 제출)

 

*  상기와 같이 원본과 부본 두권으로 묶어서 등기소에 제출 하시면 되는 것 입니다.

 

3. 전세권 설정 등기의 신청기간

 

전세계약 기간 안이면 언제든지 신청을 할 수 있습니다.

 

 

4. 전세권 설정 등기의 효력

 

물권으로 우선변제를 청구할 수 있는 권리를 취득합니다.

 

그 부동산 전부에 대하여 후순위 권리자, 기타 채권자보다도 전세금의 우선 변제를 받을 수 있으며

여기에 전세금을 주지 않으면 경매를 신청할 수 있는 담보물권적인 성격을 갖는 용익물권 입니다.

 

 

5. 전세권 설정 등기의 금액에 따라 붙는 수수료(?)

 

1.  등록세 2%

2.  지방교육세 0.04%

3.  증지 9,000원

 

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1. 확정일자인의 개념

 

동사무소, 공증인 사무소, 법원에서 임대차 계약서에 일자를 날인 받는 것을 확정일자라고 합니다.

 

 

2. 확정일자인의 법적 효력

 

주택임대차 보호법으로 전입신고하고 확정일자를 받아서 살고 있으면 "물권화"되어 우선 변제를 청구할 수 있게 됩니다.

물권적인 성격을 갖는 것이 중요한 효력 입니다.

 

 

3. 확정일자인에 붙는 수수료(?)

 

600원의 수수료가 들어 갑니다.

다만, 공증인 사무소는 1,000원의 수수료가 들어 갑니다.

 

※ 전세권 설정 등기와 확정일자인의 차이점!!!!!!!

 

 1.  전세권 설정(등기)이나 확정일자에 크게 차이는 없습니다.

     다만 전세권 등기는 나중에 전세금을 주지 않으면 경매를 신청할 수 있는 장점이 있습니다.

2.  그런데 전세권 등기는 비용이 많이 들어갑니다.

      전세금이 5천만원이면 등록세나 지방교육세로 0.24%(12만원), 국민주택채권 약 6만원 등 약 20만원 가깝게 들어가구요, 여기에 법무사에게 맡기려면 10만원 정도는 더 들어가야 합니다.

     그리고 전세권 등기는 집주인이 해주려 하지를 않아서 어렵습니다.

3.  하지만 확정일자는 동사무소에 가셔서 600원만 들어가시면 받을 수 있습니다.

     그렇다고 우선변제를 못받는 것도 아니고 똑같이 주택임대차 보호법에 따라서 물권화해서 순위를 그대로 인정받고 전세권의 거의 동일한 보호를 받을 수 있습니다.

     집주인들이 전세권 등기를 잘 안 해주니 특별법으로 전입신고와 확정일자를 받아서 살고 있으면 전세권을 등기한 것과 거의 동일한 효력을 주니 이것이라도 문제가 없습니다.

4.  그리고 보호의 문제에서도 전세권과 확정일자는 거의 차이가 없습니다.

     다만 경매가 되는 경우에 오히려 전세권 등기는 건물 만에 대해서만 우선변제가 가능하지만 확정일자는 토지에도 우선변제를 주장할 수 있어서 오히려 더 강한 보호를 특별법으로 받을 수 있습니다.

5.  둘 다 중요한 것은 선순위에 근저당 등이 없어야 하며, 있더라도 금액이 크면 둘 다 보호를 못받는 것은 똑같으니 전세권 등기를 하면 안심할 수 있다는 생각은 절대 하지 마셔야 합니다.

아래와 같은 차이점과 동일한 점이 있습니다.

1.  차이점

 (1)  확정일자는 등기부에 기재되지 않지만 전세권 등기를 하게 되면 등기부에 등기가 되는 점에서 차이가 있습니다.

 (2)  확정일자는 효력이 전입신고하고 입주한 다음 날에 효력이 있지만 전세권 등기는 바로 당일에 효력을 갖추게 되어 효력에 차이가 있습니다.

 (3)  확정일자는 전세금을 받으려면 법원에 "보증금 반환청구의 소"를 제기하여 "이행판결"을 얻고 "강제 경매"를 신청해야 전세금을 받을 수 있지만, 전세권 등기를 하게 되면 전세금을 주지 않으면 바로 경매를 신청할 수 있습니다.

 (4)  확정일자를 받으면 토지에도 우선변제를 청구할 수 있지만, 전세권 등기는 건물만에 배당을 청구할 수 있어서 오히려 배당을 받을 범위는 확정일자가 더 넓습니다.

 (5)  확정일자는 주택임대차 보호법이라는 특별법에 근거를 두고 있고, 전세권 등기는 민법이라는 일반법에 근거를 두고 있습니다.

2.  동일한 점

     확정일자를 받으나 전세권 등기를 하나 똑같이 우선 변제의 효력은 인정합니다.

     차이는 거의 없다는 점입니다.

     그래서  전세권 등기나 전입신고하고 확정일자를 받아서 살고 있으면 등기를 해놓은 것이나 다름 없으니 어차피 해주지도 않을 전세권 등기보다는 이렇게 전입신고하고 확정일자를 받아서 살고 계시면 될 것입니다.

 

 ◉ (정리)  전세권 등기와 입주 ＋ 전입신고 ＋ 확정일자의 비교

구분	전세권 등기	입주 ＋ 전입신고 ＋ 확정일자
절차	주인 동의, 서류 구비하여 관할 법원에서 설정등기 한다.	세입자 단독으로 동사무소, 등기소, 공증인 사무소에서 임대계약서에 날인 받는다.
비용	등록세 ․ 지방교육세 0.24%, 증지 9천원	전세금에 관계없이 600원
요건	점유와 주민등록 신고 불필요	점유와 주민등록 이전 필요
대상	주거용, 상가 기타 건물에 가능	사실상 주거용일 경우만 가능
효력	건물 값에서만 전세금 우선 배당	건물 및 토지에서 보증금 전액 우선 배당
승계	제3자에게 승계(전대) 가능	제3자에 승계는 불가능, 이전은 불가능