[스크랩] 너무도 중요한 권리가액의 산출방법

출처: 스피드뱅크/뉴스/투자정보 :: [필독]너무도 중요한 권리가액의 산출방법 ( 리얼인하님)

왜 재개발에서 권리가액이 중요한가? 결론는 매우 중요합니다.

 

일선에서 중개업무를 하다보면 "나는 빌라가 투자하기 좋으니 빌라만 찾아주세요"라고 말씀하시는 고객분들이 많이 계신데 그것은 올바른 투자방법이 아닙니다. 먼저 권리가액을 분석하시고, 전세/월세 등의 금융비용, 보유기간동안 발생하는 주택관리비 등을 꼼꼼히 따져보고 투자하시는 것이 좋습니다.

주택, 빌라, 아파트, 상가지분 등 자신이 선호하는 지분에 무조건 투자하지 마시고 권리가액을 분석한 후 금융비용, 주택관리비 등을 따져본 후 투자하심이 올바른 투자방법입니다.    

 

제가 소개하고자 하는 권리가액 산출방식은 재개발, 뉴타운, 촉진지구 등에서 적용시 적합합니다. 

저의 방식은 저의 주관적인 권리가액 추정방식이지만 많은 부동산투자관련 분들과 감정평가사들도 어느정도 인정한 방식이니 활용해도 될 것 같습니다. 다만 저의 방식에 문제가 있다고 생각하시는 분들께서는 가르침을 주시기 바랍니다.

 

권리가액을 아시면 자신의 지분이 얼마이고 추가부담금을 얼마나 내야하는지를 예측할 수 있고, 투자에 대한 수익률을 예상할 수 있어 유용하게 사용할 수 있습니다. 그런데 권리가액을 계산할 방법이 없습니다. 왜냐하면 권리가액은 관리처분시기가 되어야 알 수 있기때문입니다. 관리처분시기가 되면 2개의 감정회사가 평가한 금액을 합산하여 산술평균을 낸 금액이 권리가액이 됩니다. 

그런데 감정평가와 관련 법과 규칙은 있지만 수학공식처럼 평가공식이 있는 것은 아니어서, 감정평가금액은 감정회사와 감정평가사의 업력과 실력, 경험과 철학 등이 반영되어 감정평가이루어 지지요.

그렇다고 몇 천만원에서 수십억에 이르는 전재산을 투자하시는 분들이 전혀 권리가액도 모르고 투자하신다면 너무도 답답하지요. 그래서 저의 경험을 토대로 권리가액 추정방식을 소개하오니 투자도움이 되셨으면 합니다. 

 

  추정권리가액 = ((대지평수 x 공시지가 x 감정률) (건평 x 평당보상가)) x 개발이익비례율

 

 * 감정률(예상)  : 단독/다가구(130%),빌라/연립(140~150%),아파트(200~250%),상가(160~200%)

 * 평당보상가(예상)  :  단독/다가구(평당100만원),빌라/연립/아파트/상가(150만원),신축(200만원)

 * 개발이익비례율 : 조합원비율 1) 75% 이상시 100%,  2) 65% 이하시 105%, 3) 55% 이하시 110%

 

예를 들어 용적률250%, 조합원비율 55%이하, 대지 10평의 권리가액을 추정해보겠습니다.

1. 2007년 관리처분시의 권리가액(당해년도 공시지가 반영)
구 분	대지	공시지가	평가율	대지평가액	건평	보상가/평	건물보상가	비례율	권리가액
주택	10.00평	700만원	130%	9,100만원	10.00평	100만원	1,000만원	110%	10,120만원
빌라/연립	10.00평	783만원	140%	10,969만원	20.00평	150만원	3,000만원	110%	12,231만원
아파트	10.00평	982만원	200%	19,636만원	28.00평	150만원	4,200만원	110%	21,765만원
상가지분	10.00평	1,400만원	160%	22,400만원	13.00평	150만원	1,950만원	110%	24,805만원
2. 최종 권리가액 산출(만약4년후 관리처분시 매년25% 공시지가 상승률 반영시)
구 분	대지	공시지가	평가율	대지평가액	건평	보상가/평	건물보상가	비례율	권리가액
주택	10.00평	1,709만원	130%	22,217만원	10.00평	100만원	1,000만원	110%	24,548만원
빌라/연립	10.00평	1,913만원	140%	26,779만원	20.00평	150만원	3,000만원	110%	29,622만원
아파트	10.00평	2,397만원	200%	47,941만원	28.00평	150만원	4,200만원	110%	52,900만원
상가지분	10.00평	3,418만원	160%	54,688만원	13.00평	150만원	1,950만원	110%	60,321만원

 

한 번 여러분도 계산기 두드리고 권리가액을 추정해 보세요... 그러면 한 결 투자하시는데 도움이 될 겁니다. 앞으로는 투자하실 때 공시지가와 조합원비율, 용적율, 개발후의 아파트의 예상 시세 등을 계산해 보고 투자하세요... 금융비용은 년복리로 계산하시면 되지요..

 

부족하나마 재개발 현장에서 뛰는 저의 경험과 노-하우를 소개했으니 잘 못 된 점이 있으시면 조언해 주십시오...  리얼인하 올림

출처 : 부동산에 미친 사람들의 모임

글쓴이 : 이형진(BuMiMo) 원글보기

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