제2절 유치권에 기한 경매신청
1. 서설
건축주와 공사계약체결에 따른 공사대금을 약정하고 빌라를 신축하였는데 건축주는 신축빌라의 분양이 끝난후 공사대금을 지급하겠다면서 차일피일 공사대금의 지급을 미루는 경우가 종종 있다. 이런 경우 공사업자로서 공사대금의 채권을 신속히 지급받을 수 있는 법적방법을 알아보자.
첫째 건축주명의로 보존등기된 신축빌라에 공사대금을 피보전권리로 하는 부동산가압류를 한 후 본안판결을 얻어 강제경매신청하는 방법이 있다.
둘째 공사업자는 신축빌라를 점유하면서 공사대금의 지급이 완료될 때까지 점유를 풀지않고 버티는 방법이 있다. 이 때의 점유는 유치권행사에 해당하므로 적법한 점유로 인정되어 건축주는 임의로 내쫒을수 없을 뿐만 아니라, 법에 의한 명도소송을 제기하여도 승소하지 못할 것이다.
위와같이 유치권은 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권을 가지는 경우에, 채권이 변제기에 있는 경우에 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 수 있는 권리를 말한다(민법 제320조 제1항)
2. 유치권의 법적 성질
가. 법정담보물권
유치권은 당사자의 의사와는 관계없이 일정한 요건이 충족되면, 법률상 당연히 성립하는 법정담보물권으로서 당사자의 약정에 의한 근저당권과는 동일한 효력이 있는 물권이지만, 당사자의 약정이 아닌 법으로 정한 담보물권이라는 점에서 구별되어 진다. 또한 유치권이 근저당권과 다른 점은 경매배당절차에서 우선변제권이 없는 사실이다. (우선변제란 배당절차에서 등기부 순위번호에 따라 배당순위를 정하여 배당받는 절차를 말한다.)
그러므로 경매절차에서 유치권권리신고를 하였다 하더라도, 배당을 받지 못하지만 유치권으로 청구하는 금액의 변제와 점유하고 있는 건물의 명도를 동시이행하는 수순을 밟을 수 있다는 것이 유치권의 가장 큰 매커니즘이라고 본다.
나. 부종성
채권이 발생하지 않거나 소멸한 때에는, 유치권도 성립하지 않거나 소멸하며 부종성은 담보물권 중에서도 가장 강하게 요구된다.
다. 수반성
채권이 이전하면 유치권도 당연히 이전하며 이전되는 채권과 함게 목적물의 점유도 아울러 이전하여야 한다. (유치권의 매매도 가능하다는 것을 항상 머리에 저장하자.)
라. 불가분성
유치권자는 채권의 전부를 변제받을 때까지 유치물 전부에 대하여, 그 권리를 행사할 수 있다.(민법 제321조)
마. 물상대위성
유치권자는 목적물 그 자체를 유치하는 것을 본체로 하고, 목적물의 교환가치를 목적으로 하는 것이 아니기 때문에 물상대위성이 없다. 따라서 파산법에 의한 별제권이 인정되지 않아야 할 것이지만 현행 파산법은 별제권을 인정하고 있다(파산법 제84조)
3. 유치권의 성립
가. 채권과 물건과의 견련관계
채권이 유치물에 관하여 생긴 것이어야 한다(민법 제320조 제1항). 위의 경우 발생원인은 묻지 않는다. 목적물에 관하여 생긴 채권이 구체적으로 어떤 것을 의미하느냐는 반드시 일정치 않으나 첫째, 채권이 목적물 자체로부터 발생한 경우에 견련관계가 인정되며 둘째, 채권의 목적물의 반환청구권이 동일한 법률관계가 있는 것으로 인정된다.
나. 목적물의 점유
유치권자는 타인의 물건을 점유하고 있어야 한다(민법 제320조 제1항). 점유에는 직접점유와 점유를 타인에게 임대하여 임차한 제3자가 점유하는 간접점유도 가능하다.
채권의 발생시기는 점유 전후의 여부와는 관계가 없다. 또한 목적물은 타인물이면 족하고 채무자의 소유물이어야 할 필요는 없다(1972. 1. 31. 선고 71다2414)
다. 변제기의 도래
유치권의 성립을 주장하기 위한 요건에 채권이 변제기에 있어야 한다. 변제기가 도래하고 있지 않는 동안은 유치권은 발생하지 않는다. 그러나 민법은 여러 곳에서 유익비상환청구권에 관하여 법원이 상당한 기간을 정하여 허여할 수 있다고 규정하고 있어, 이러한 경우에는 채무자에게 변제기간이 허여되면 채권자는 유치권을 잃는다.
4. 유치권 배제 특약의 부존재
당사자간에 유치권 발생을 배제하는 특약이 있는 경우에는, 그 특약은 유효하므로 유치권이 성립하기 위하여는 이러한 특약이 없어야 한다(1998. 10. 20. 선고 98다31462)
5. 경매절차에서 유치권권리신고가 있을 때의 권리분석
여기서 유치권권리신고가 있고, 진정한 유치권이라는 생각은 드는데 유치권으로 청구하는 진정한 금액을 과학적(수학적)으로 밝히는 방법을 소개합니다.(이 방법만 알아도 여러분은 최소한 1억원가치의 권리분석을 배운 것입니다. 그 방법은 알고나면 너무도 간단 명료해서, 거의 쇼크에 가깝습니다. 방법은 감정평가서에 있습니다.
즉, 법원감정펑가는 집행법원이 감정평가사에게 매각할 물건의 감정평가명령을 보내고 명을 받은 감정평가사는 법원경매물건인 토지, 건물에 대하여 어떻게 감정평가를 하는지 보면,
토지의 감정평가 : 인근사례비교법으로.
건물의 감정평가 : 원가법(原價法)으로 한다.
건물감정평가는 원가법 말그대로 건축하는데 소요된 자재값과 인건비를 합하면 건물감정가격이 되는 것입니다. 법무사가 토지, 건물의 소유권보존등기를 신청할 때에도 등록세의 기준이되는 건물의 가격에 대하여 원가법을 적용한다는 것입니다.
자... 그러면 건축업자가 유치권으로 주장하는 공사대금이 얼마인지 답이 나옵니다.
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그렇습니다. 건물감정가액이 건축공사대금인 것입니다! 그러면 유치권으로 청구하는 공사대금은 최소한 건물감정가액보다는 낮아야 하지 않겟습니까.!(계약금과 기성고라는 것이 있으므로 )
작년에 저희 사무실에 고급빌라를 경매로 매수한 사람이 유치권 24억4,000만원을 인수하는 조건으로 매수하였는데, 유치권금액이 아무래도 수상하다며 진정한 유치권금액은 지급할 용의가 있다하여 점유하고 있는 유치권자를 상대로 건물명도의 소를 제기하면서, 위 법원의 감정평가와 유치권금액이 너무 큰 차이가 나므로, 위 이론을 기초로한 건물명도의 소장을 동부지방법원에 제출하자 곧 조정기일을 잡더니 우리측 손을 들어주었습니다. 유치권금액을 24억4,000만원에서 2억2,500만원 조정한 것입니다.
의뢰인은 간단히 22억1,500만원을 벌은 것입니다. 어떠한 재판장을 만나더라도 위 방법을 제시하면 승산이 있다는 것입니다.
유치권배제 소장(작년 제가 동부지방법원에 제출한 소장임)
소 장
원 고 주식회사 0000
서울 양천구 ??동 xxx-20
송달장소 서울 서초구 서초동 1695-13 요셉빌딩 702호
법무사 조영식 사무소
02-3476-1303, 011-782-5057
피 고 이 X X
서울 송파구 XX동 104 00아파트 ???
건물인도 청구의 소
청 구 취 지
1. 피고는 원고에게 별지 목록 기재 건물을 인도하라
2. 소송비용은 피고가 부담한다.
3. 제1항은 가집행할 수 있다.
라는 판결을 구합니다.
청 구 원 인
1. 당사자의 관계
가. 원고는 별지목록기재 건물에 관하여 서울남부지방법원 2006타경17???호 부동산임의경매사건의 매각기일에 최고가매수신청인으로 결정되었고, 매각허가결정이 선고 2007.10.1. 경락대금을 완납하고 별지목록기재 부동산의 소유권이전등기까지 완료한 소유자입니다.
나. 피고는 위 경매사건의 집행절차에서 집행법원의 명령에 따른 집행관현황조사보고서에 의하면, 이 사건 부동산을 신축한 건축업자로 건축공사대금의 미지급을 원인으로 이 사건 부동산을 점유하고 있으며 유치권권리행사를 하고 있습니다.
유치권성립 및 유치권청구금액에 관하여
2. 피고가 이 사건 부동산을 건축하였고 건축공사대금으로 24억4천만원을 청구하고 있는바, 공사대금으로 청구하는 금24억4천만원에 관하여 소명이 있어야 할 것입니다.
한편 원고는 피고가 이 사건 부동산의 소유자이자 건축주인 주식회사한주페이퍼와 채권최고액 금15억원으로 하는 근저당권설정계약을 체결하여 서울남부지방법원 등기과 접수 2006.1.20. 제4215호로 근저당권설정등기를 경료한 사실이 있는 것으로 보아, 피고의 소외 주식회사한주페이퍼와의 공사대금은 15억원일 것으로 추측되며, 이 사건 부동산의 경매감정평가액도 금15억원이라고 볼 때, 피고가 유치권자로서 이 사건 부동산의 건축공사대금은 15억원일 것으로 보입니다.
(참고로 경매감정가액에 관하여 토지는 "인근사례비교법"으로 건물은 "원가법"에 의한 감정평가를 하므로, 이 사건 부동산의 감정평가 금액 15억은 이 사건 건축공사대금이 15억원이라는 것입니다.)
3. 원고가 피고에게 지급할 금액
피고가 유치권자로서 원고에게 청구할 금액은 2억2500만원이 됩니다.
이유는 유치권으로 주장하는 건축공사금액 15억원-배당액 6억원=9억원
이 사건 부동산은 총4동으로 원고는 그 중 1동인 에이동을 매수하였으므로
9억원x1/4(총4동 중 1동)=2억2500만원이 됩니다.
4. 그러므로 원고는 피고에게 유치권으로 주장하는 위 금원을 지급하겠아오니 피고는 원고에게 청구취지와 같이 이 사건 부동산을 명도하여 주시기 바랍니다.
입 증 방 법
1. 갑 제1호증 부동산등기부등본
2. 갑 제2호증 감정평가서 사본
3. 갑 제3호증 배당표 사본
2007년 12 월24 일
신청인(원 고) 주식회사 케이투넷
서울동부지방법원 귀중
부 동 산 의 표 시
서울특별시 양천구 신정동 332-4 그린빌에이동
철근콘크리트구조 평슬래브지붕 4층 다세대주택
1층 10.92평방미터
2층 180.67평방미터
3층 180.67평방미터
4층 167평방미터
옥탑층 10.92평방미터(연면적 제외)
- 이 상 -
소 가 내 역 서
건물구조 : 철근콘크리트구조 1
용도 : 주거 1
공시지가 : 1,430,000원 1.05
신축연도 : 2006년 0.97
건물면적 : 572.02
490,000x1x1x1.05x0.97=499,000원
499,000 x 572.02 =285,437,980원
285,437,980 x 1/2 =142,718,990원
142,718,990 x 0.0040 +55,000=625,900원
인지액 ; 625,900원
송달료 : 90,600원