임대사업

 

임대 사업의 개념   ㆍ 2가구의 주택을 임대목적으로 사용한다는 조건 하에 구청이나 세무서에 사업자등록을 하는 것이다. 사업 등록을 하면 등록필증을 교부 받는데 이를 임대주택사업이라 한다.   임대 사업자 자격   ㆍ 2가구 이상의 공동주택 (아파트, 연립, 다세대 등)을 구입 또는 건축하여 임대주택사업자등록을 필한 자를 의미한다.   임대사업자 등록방법 구분 신고명 신고기간 신고장소 사업자 등록 임대주택 사업자 등록 제한 없음. 단, 취득세,등록세를 감면받을 수 있는 주택은 잔금지급잔에 등록 거주지 시군구청 주택과 임대개시 임대조건신고 일주 10일전 물건지 시군구청 주택과 주택임대신고 - 임대를 개시한 날로부터 3개월 이내 거주시 세무서 임대차 조건 변경 임대조건신고 변경사유 발생일 10일전 물건지 시군구청 주택과 임대주택 매각 양도세 감면 신고 그 다음해 5월말 이내 거주지 세무서 세제 감면 혜택 구분 세목 감면조건 및 감면 내용 취득단계 취득세와 등록세 취득당시 사람이 살지않은 전용면적 18평 이하 공동주택에 한해 취득세, 등록세 100%감면 보유단계 재산세 종합토지세 임대소득세 전용면적18평 이하 공동주택 50%감면 전용면적 18평이하 공동주택에 대해 분리과세, 세율은 0.3% 전세보증금에 대해서는 비과세, 월세에 대해서만 과세- 표준소득률 38%적용(일반주택의 경우 45%적용) 양도단계 양도소득세 기존주택 : 건축년도가 86년 1월 1일 이후인 주택에 한해 5년 임대후 매각시 50%, 10년 임대후 매각시 100% 감면 분양, 미분양주택 : 95년 1월 1일 취득 및 임대를 개시한 주택에 한해 5년 임대 후 매각시 100%감면 다가구와 다세대 차이점 구 분 다세대 다가구 건축제한 4층이하 면적 660m2 이하 3층이하 면적 660m2 이하 가구제한 18가구 이하 제한없슴 구분등기 가능 불가능 건축법상 분류 공동주택 단독주택 다가구에서 다세대로 변경하는 절차   1단계 - 용도변경신청(관할 시,군,구청 건축과)   ㆍ 관할 시, 군, 구청 건축과에 가서 건물용도변경을 신청해 일반건축물대장에 기록된 사항을 집합건축물대장으로 옮긴다. ㆍ 건물주는 세입자에게 건축물이 동, 호수를 포함한 용도변경 사실을 알림(확인서 첨부) 2단계- 가구별 구분등기 ㆍ 관할 등기소에 구분등기 ㆍ 제출서류 : 건축물관리대장 1부, 주민등록등본 또는 초본 1통 3단계- 임대사업 등록 ㆍ 관할 세무서와 구청에 임대사업 등록 ㆍ 제출서류 : 주민등록등본, 임대물건의 등기부등본 4단계- 임대조건 신고 ㆍ 3개월 내에 구청과 세무서에 신고 ㆍ 신고 내용 : 보증금, 월임대료, 임대기간 등 ㆍ다가구에서 다세대로 변경절차 유의 사항   ㆍ 임대사업용 다가구 주택을 구입하거나 경매 입찰시 값이 싸다고 무턱대고 구입해서는 낭패를 보기 십상이다. 임차인을 쉽게 구할 수 있는지 여부와 임대료수준도 반드시 확인해봐야 하지만 벽두께며 출입문위치, 주차장유무, 단독택지지역인지, 가구규모 등이 다세대 주택으로 변경이 가능한지를 필히 꼼꼼히 살펴봐야 한다.   권리분석의 개념   ㆍ 각 구청 주택과로 문의 강남구청 주택과 : 510-1380   1.임대주택사업지 좋은 곳 선택하기   1)경매절차를 잘 이해하고 입주(또는 사용)시점을 넉넉하게 계산해라   ㆍ 서울과 수도권에서 1억원 이하이면서 전세가 비율이 70% 이상 되는 지역은 노원구가 가장 많고 그 다음으로 도봉구와 구로구이다. 수도권지역에서는 안산시와 수원 영통지구 등이 매매가에 비하여 전세가율이 비교적 높은 지역이다. 2)임대수요가 많아야 한다. ㆍ 임대수요는 배후지역에 공업단지, 대학교, 종합병원, 관공서, 업무밀집지역 등이 집중되어 있는 지역이 우선 거론될 수 있고 대단지 아파트단지가 있는 곳이 보다 유리하다. 3)임대수요가 있을지 없을지를 판단의 기본이 되는 것이 대중교통여건이다. ㆍ 가장 중요한 교통요소는 지하철이라고 할 수 있는데 서울이나 수도권지역의 출퇴근시간은 평균 1시간정도가 소요된다. 따라서 1시간정도가 소요되는 지하철역 주변지역은 임대수요가 충분하다. 또한 수도권 외곽순환도로로, 수도권 광역 고속도로망 등이 개통되는 지역도 노려 볼만 하다. 4)도로여건이 좋아야 한다. ㆍ 자동차가 생활의 일부분이 되면서 자가용의 교통분담율이 가장 높으며 이는 도로여건도 중요한 요소가 되고 향후 수도권 광역도로망과 도심외곽순환도로가 개통됨에 따라 주변지역의 접근성도 지금보다는 훨씬 수월해지리라 전망된다. 따라서 이들 지역의 주요톨게이트 주변도 성장 가능성이 높다. 2.임대사업 유의사항   ㆍ 다가구를 다세대 주택으로 변경시 다세대 주택의 방화벽기준인 벽체두께가 19cm 이상이어야 하는 기준이 있어 미달하는 주택은 벽체를 보강해야 하는 경우도 있다.   ㆍ 건축된지 5년 이상 된 다가구 주택은 주차 확보 규정제한을 받지 않고 다세대주택으로 용도 변경이 가능하나 5년 미만인 경우 주차장 설치조례에 따른 지방자치단체 (구청,시청)별 규제가 조금씩 달라 자세한 내용을 확인 후 용도변경을 추진해야 한다.(연면적 39 ~ 60평 이하 가구당 1대, 초과부분은 39평당 1대 추가된다. ㆍ 지방자치단체나 토지공사, 주택공사 등이 단독주택지로 분양한 땅에 지어진 다가구주택은 다세대주택을 바꿀 수 없다. ㆍ 임대사업용 다가구 주택을 구입하거나 경매 입찰시 값이 싸다고 무턱대고 구입해서는 낭패를 보기 십상이다. 임차인을 쉽게 구할 수 있는지 여부와 임대료수준도 반드시 확인해봐야 하지만 벽두께, 출입문위치, 주차장유무, 단독택지지역인지, 가구규모 등이 다세대 주택으로 변경이 가능한지를 필히 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 3.임대사업 수익분석방법   ㆍ 임대사업수익률은 자기자금조달률, 월세운용율, 주택매매가 상승률이 높을수록 높다. 따라서 자기자금조달률과 주택매매가 상승률이 외부변수로 고정돼 있다고 가정한다면 결국 월세운용율에 따라서 임대사업의 성패가 좌우된다고 할 수 있다. 전용면적 60㎡이하 신규 분양주택이나 임대목적으로 건설한 공동주택 2채를 최초로 승계한 임대사업자로서 별도의 소득이 없는 경우 아래의 조건으로 투자시 사례2와 사례3이 가장 높은 수익률을 나타내고 있다.   ㆍ 아파트매입가 1억 2,000만 원(건물시가표준액 1,200만 원, 토지시가표준액 1,300만 원) ㆍ 전세가격 7,000만 원, 월세 운용시 보증금 4,000만 원에 월세 45만 원 사례1> 전세를 끼고 아파트를 매입한 경우-> 투자금액은 1억 원(대출금 없슴) 사례2> 임대조건을 보증부 월세로 한 경우-> 투자금액은 1억 원(대출금 6,000만 원 포함) 사례3> 임대조건을 보증부 월세로 한 경우-> 투자금액 1억 6,000만 원(대출금 없슴)   ■ 임대주택사업 수익률 계산예 5년간 운용시, 단위 : 만원 구분  사 례1 사 례2 사 례3 비 고 소요 자금 매입금액 24,000 24,000 24,000 APT 2채 매입 임대보증금 14,000 8,000 8,000 부족금액 10,000 16,000 16,000 (자기자금) 10,000 10,000 16,000 (은행대출금) 0 6,000 0 비용 취득 취득세 면제 면제 면제 60m²이하 신규공동 주택 면제 등록세 면제 면제 면제 대출관련비용 0 76 0 설정비 및 관련수수료 소계 ⓐ 0 76 0   보유 재산세 18 18 18 과세표준액 x 0.3% x 1/2 x 2채 x 5년 교육세는 해당세액의 20% 적용 교육세 4 4 4 종합토지세 20 20 20 교육세 3 3 3 대출금이자 0 2,280 0 6,000만 원 x 7.6% x 5년 양도 양도소득세 238 238 238   소계 ⓑ 283 2,563 283   수익 보유 임대, 금융소득 0 5,400 5,400 45만 x 12월 x 5년 x 2채 소득세 0 410 410 소득금액 x 표준소득률(38%) x 20%(소득세율)적용 순수소득 ⓒ 0 4,989 4,989   양도 매도금액 25,800 25,800 25,800 연1.5% 상승예상 양도차익 ⓓ 1,800 1,800 1,800   실현이익 ( ⓓ+ⓒ-ⓑ-ⓐ) 1,517 4,150 6,506   수익률 15.17% 41.50% 40.66%