[스크랩] [3강 권리분석] 주택임대차보호법

※ 주택임대차 보호법의 이해 ※

 

주택임대차보호법은 주택소유자에 비하여 상대적으로 사회적 약자의 지위에 있는 주택임차인을 보호하여 국민의 주거생활의 안정을 도모한다는 사회정책적 목적을 달성하기 위하여

1981.3.5 제정된 특별법임.

 

 

◈ 주택임대차보호법의 주요내용

 

구분	개념	요건	효과
대항력	집주인이 바뀌어도 임차  기간 및 보증금을 반환받  을 때까지 계속살 수 있는 권리	선순위저당권등이 없는 임차주택  ① 주택의 입주  ② 주민등록전입신고	보증금전액에 대하여   소유자 양수인 경락인에게 대항
우선변제권	후 순위 권리자 보다 우선  하여 보증금을 변제받을  수 있는 권리	① 주택의 입주  ② 주민등록전입신고  ③ 계약서상의 확정일자	보증금전액을순위에 의하여 우선변제
최우선  변제권	선순위 권리자 보다 우선  하여 소액보증금을 변제  받을수 있는권리	경매개시 등기전에  ① 주택의 입주  ② 주민등록의 전입신고	임대주택(대지포함) 경락가애의1/2범위안에서 보증금 중 일정액을 최우선 변제

 

 

◈ 사례

 

 

    1) 사례1

 

											대항력이 근저당권보다 9시간 일찍 대항력을 가지므로 낙찰자의 인수사항이다
	1월 2일 전입신고			1월 3일 근저당권				근저당권자가 경매신청
	대항력 : 1월 3일 오전 0 시				근저당권 1월 3일 주간

 

-주택임대차보호법 제3조의 1항 = 대항력이 발생되는 정확한 시점은 대항요건(주택의 인도 + 주민등록)을 갖춘 다음 날의 오전0시부터이다.

동일한 날짜에 전입신고와 근저당권이 설정된 경우 경매신청을 하였다면 대항력은 다음날 오전 0시에 가지고, 말소기준권리인 근저당권은 당일 주간에 생기므로 임차인은 매각으로 소멸한다.

 

 

    2) 사례2

 

							주택임차인은 임대차계약서상에 확정일자를 받으면 확정일자를 받은 날짜를 기준으로 하여 우선변제권의 효력이 발생한다. 즉, 확정일자를 받으면 후순위권리에 우선해서 보증금을 변제받을 권리가 생긴다(주택임대차보호법 제3조의2 제2항). 단, 대항요건을 갖춘 상태에서 확정일자를 받아야 우선변제권이 인정되는 것이지, 대항요건을 갖추지 않은 상태에서 확정일자만 주택임대차 계약서상에 받아 놓을 경우 확정일자에 의한 우선변제권의 효력이 생기지 않는다
	8월 1일			10월 1일
	확정일자			전입신고
	대항력 발생시기 : 10월 2일 오전 0시 확정일자 발생시기 : 10월 2일 오전 0시

   

 

 3) 사례3

 

	8월 1일			10월 1일
	전입신고			확정일자
	대항력 발생시기 : 8월 2일 오전 0시 확정일자 발생시기 : 10월 1일 주간

   

 

 4) 사례4

 

										전입신고를 하지 않아 대항력을 갖추지 않은 상태에서 확정일자를 받는다면 이는 아무런 효력이 발생되지 않는다. 따라서 8월 1일자로 확정일자를 받았더라도 임차인의 대항력이 발생되는 10월 2일 오전 0시에 가서야 확정일자에 의한 우선변제권이 발생된다. 이 때 임차인은 말소기준권리인 근저당권보다 나중에 대항력이 발생되어 주택이 경매될 경우 낙찰자에게 대항하지 못하고 주택을 비워주어야한다.
	8월 1일			9월 1일			10월 1일
	확정일자			근저당권			전입신고
	대항력 : 10월 2일 오전 0시(낙찰자에게 대항 못함) 확정일자 : 10월 2일 오전 0시 근저당권 : 9월 1일 주간

 

 

◈ 주거용 부동산 경우 임차인 분석사항

 

1. 인수여부 : 말소기준권리가 대항력보다 빠른 경우는 경매시 임차인은 소멸, 대항력이 말소기준권리보다 빠른 경우는 낙찰자가 인수

2. 배당여부 : 확정일자에 의한 우선변제권과 근저당권의 우선변제권 중 빠른 것이 먼저 배당받는다.

 

 

    5) 사례5

 

대항력

확정일자

우선변제순위

2월 1일

3월 1일

4월 1일

5월 1일

6월 1일

A

2월 2일 오전0시

5월 1일 주간

2

B

6월 2일 오전0시

6월 2일 오전0시

3

A전입 (5천만원)

B확정 (6천만원)

C전입/확정 (6천만원)

A확정

B전입

C

4월 2일 오전0시

4월 2일 오전0시

1

 

 

    6) 사례6

 

							8월 1일에 주택임대차 계약서상에 확정일자를 받았으나 8월 2일에 전입신고하였는데 동일자인 8월 2일에 근저당권이 설정되었을 경우에는 근저당권자는 임차인보다 선순위의 지위를 가지게 된다.   임차인은 낙찰자에게 대항할 수 없고, 근저당권이 1순위이고 임차인은 2순위로 배당받게 된다. 만약 임차인의 보증금이 소액보증금에 해당할 경우 1순위 : 임차인의 보증금 중 일정금액(=최우선변제), 2순위 : 근저당권(=우선변제 1순위), 잔여 배당액이 있을 경우 3순위로 임차인 잔여보증금(=우선변제 2순위) 순으로 배당이 된다.
	8월 1일			8월 2일
	A 확정일자			A 전입신고 / B 근저당권
	근저당권 : 8월 2일 주간 대항력 : 8월 3일 오전 0시(낙찰자에게 대항 못함) 확정일자 : 8월 3일 오전0시

 

 

    7) 사례7

 

							임차인은 근저당권자와 같은 순위에서 채권액에 비례하여 평등배당을 받게 되고, 배당절차에서 보증금을 전액 회수하지 못했다면 임차인의 대항력이 근저당권보다 빠르므로 낙찰자로부터 잔여 보증금 전액을 반환받을 권리가 주어진다. 이는 임차인의 대항력 발생시점이 근저당권 설정보다 최소 9시간 빠른 관계로 낙찰자에게 대항할 수 있는 것이다.
	8월 1일			8월 2일
	A 전입신고			A 확정일자 / B 근저당권
	대항력 : 8월 2일 오전 0시 확정일자 : 8월 2일 주간 근저당권 : 8월 2일 주간

 

 

 

 ◈ 최우선변제금이란?

    임차보증금 중 일정액을 우선변제권이 있는 근저당권 등 보다 우선하여 변제받을 수 있는 금액으로서 경매기입등기일 이전에 대항력을 갖추고 근저당권 설정시점 당시의 보증금액 범위 내이어야 한다(=주택임대차보호법 제8조 제1항).

 ◈ 최우선변제금 변천사

기간 (근저당권 등 담보물권이 설정된 시점기준)	구역	해당금액	최우선변제금액
1984년 1월 1일 ~ 1987년 11월 30일	특별시, 직할시	300만원 이하	300만원
	기타 지역	200만원 이하	200만원
1987년 12월 1일 ~ 1990년 2월 18일	특별시, 직할시	500만원 이하	500만원
	기타 지역	400만원 이하	400만원
1990년 2월 19일 ~ 1995년 10월 18일	특별시, 직할시	2,000만원 이하	700만원
	기타 지역	1,500만원 이하	500만원
1995년 10월 19일 ~ 2001년 9월 14일	특별시, 직할시	3,000만원 이하	1,200만원
	기타 지역	2,000만원 이하	800만원
2001년 9월 15일 이후	수도권정비계획법상 과밀억제권역	4,000만원 이하	1,600만원
	광역시(인천광역시 및 군지역 제외)	3,500만원 이하	1,400만원
	기타 지역	3,000만원 이하	1,200만원

 

-개정내용

 

2008. 08.21~ 현재	서울, 인천, 안양 등 과밀억제권역	6,000만원	2,000만원
	대전 등 광역시(인천, 군 지역 제외)	5,000만원	1,700만원
	기타(지방, 광역시의 군)	4,000만원	1,400만원

 

 ◈ 최우선변제금 지급기준

    1) 근저당권 또는 담보가등기가 기준이 되는 경우

       ① 기준권리가 1개인 경우 : 주택소재지 => 서울

임차인 A와 C는 근저당권 B가 설정될 당시의 최우선변제금의 지급기준이 되는 보증금액 범위내인 3천만원 이하로서 담보물권자(=근저당권자)인 우선변제권자보다 먼저 변제받을 수 있는 권리(=최우선변제권)를 가져 배당시 임차인 A, C 각 1천 2백만원(B근저당권에 앞선 우선변제), 근저당권 B(우선변제) 순위로 배당이 된다. 참고로 1998년

1997년

1998년

1999년

2000년

A 임차인 (3천만원)

B 근저당권

C 임차인 (2천만원)

B 임의경매신청

도에 근저당권이 설정되고 서울 소재 주택의 임차인은 보증금 3천만원 이하 1천 2백만원 이상인 경우 최대 1천 2백만원을 근저당권 등 우선변제권을 가지는 자들보다 먼저 배당받게 된다.

       ② 기준권리가 2개인 경우 : 주택소재지 => 서울

주택임차인에 대한 최우선변제금의 지급기준이 상이할 경우, 즉 A근저당권 설정 당시의 최우선변제금 지급기준은 보증금 2천만원 이하인 경우 7백만원이고, C근저당권 설정 당시의 최우선변제금 지급기준은 보증금 3천만원 이하인 경우 1천 2백만원으로서, 이 때 임차인들에 대한 최우선변제금 지급은 먼저 A근저당권을 기준하여 우선변제권

1994년

1998년

1999년

2000년

A 근저당권

B 임차인 (2천만원)

C 근저당권

D 임차인 (3천만원)

자인 A근저당권보다 먼저 배당받을 수 있는 임차인은 보증금 2천만원 이하의 임차인으로서 B임차인만 해당되고, 따라서 1순위 : B임차인 7백만원(A근저당권에 앞선 우선변제), 2순위 : A근저당권(우선변제 1순위)순으로 되며, 잔여배당액이 있다면 C근저당권에 우선하는 임차인들이 C근저당권보다 먼저 배당받는데, 3순위 : 임차인 D 1천 2백만원(C근저당권에 앞선 우선변제), 임차인 B 5백만원(A근저당권에 앞서 7백만원을 변제받았고, 잔여 배당액이 있을 경우 C근저당권에 대하여 우선변제 5백만원을 주장하여 총 1천 2백만원의 최우선변제를 받게 됨), 4위 : D근저당권(우선변제2순위) 순으로 배당이 이루어진다.

    2) 확정일자부 임차인이 기준이 되는 경우

										주택임대차보호법 제3조의2 제2항을 보면 “제3조 제1항의 대항요건(=주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다)과 임대차 계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.”라고 규정되어 있어, 대항력과 확정일자를 갖추면 대지 및 건물 전부에
	1994년			1999년			1999년
	A 전입/확정일자 (3천만원)			B 전입 (2천만원)			C근저당권
대하여 후순위 권리자에 우선하여 보증금을 변제 받을 수 있는 우선변제권이 발생되기 때문에 때로는 확정일자부 임차인이 다른 임차인들의 최우선변제금 지급기준이 될 수도 있다.   위 예의 경우 임차인 A는 1994년도에 우선변제권을 갖추었고, 이 당시 우선변제권자에 우선하여 배당받을 수 있는 임차인의 보증금액은 2천만원 이하인 바 확정일자부 임차인 A에 앞서 우선변제받을 수 있는 임차인은 B로서 ▶1순위 : 임차인 B 7백만원(1차 최우선변제) ▶2순위 : 임차인 A 3천만원(우선변제 1순위)▶3순위 : 임차인 B 5백만원(2차 최우선변제)▶4순위 : 근저당권 C(우선변제2순위)순서로 되며, 임차인B는 확정일자를 받지 않아 우선변제권은 없으나 말소기준권리보다 먼저 전입신고하였기 때문에 낙찰자는 임차인 B에게 8백만원을 반환해 주어야 한다.(근저당권, 담보가등기, 확정일자부 임차인 모두 담보물권에 포함)

 

 

 

 

 

 

◈ 주택임대차보호법의 보호대상

 

구분	종류	보호여부
등기된건물	단독주택,아파트,연립주택,다세대주택	○
미등기건물	소유권보존등기를 하지않은 건물	○
준공필을 받지  못한 건물	건축공사를 마치고 준공검사를 통과하면 받는 증 명서인준공필증을 받지 못한 건물	○
무허가 건물	허가를 받지 않고 지은 가건물	○
가건물	쉽게 철거 할수 있도록 지은 건물	○
용도변경건물	건축물 관리대장이나 등기부상의 용도가 공장 또는 창고라 하더라도 임대인이 건물구조용도를 변경하여 주거용으로 개조 ,이용하는 건물	○
무료사용건물	보증금이나 월세등 대가를 지급하지 않은 임대차	×
일시사용을 위한 건물	여관,호텔,민박,가건물 등 일시적 사용을 위한 임대차	×
용도변경건물	공장이나 창고 등 비주거용 건물을 임차해 있다가 임대인의 승인을 얻지않고 주거용으로 개조,이용하는 경우	×
법인명의로 계약한 임대차	회사가 사원 주거용으로 임차한 주택	×

 

 

1. 주택임대차보호법의 적용대상

 

주택임대차보호법은 원칙적으로 주거용건물(주택)을 적용대상으로 함

① 주거용건물과 비주거용건물의 구분은 임차건물이 현재 일상생활을 하는데 사용되느냐 하는 사실상의 기준으로

  판단하여야 하고 공부(등기부,건축물관리대장)상의 용도를 기준으로 판단하는 것은 아님

② 건물의 등기,건축허가 여부와는 무관함

③ 주거용건물인지 여부의 판단시점은 계약체결시점임 (사실상기준으로 판단함)

 

1) 공부상의 용도는 공장이나 현재 주거로 사용하는 경우 ( ○)

 

2) 주택의 일부를 점포로 개조한 경우 ( ○)

 

3) 비주거용건물의 일부를 주거로 사용하는경우 30평 다방영업을 하면서 옆15평을 주거용으로 사용하는 경우 (× )

 

 4) 임대기간 중에 비주거용건물을 주거용으로 개조한 경우

주택임대차보호법이 적용되기 위해서는 임대차계약 당시에 이미 임대건물이 주거용도로

사용할 수 있어야 함.

따라서 임대차계약 당시에 점포용 건물이었다면 그 후 임차인이 임의로 주거용으로 개조하더라도 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 없음.

단, 임대인의 승낙을 얻어 주거용으로 개조한 경우에는 개조한 때부터 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있음.

   임대차계액당시 점포용건물를  현재 주거용사용할시

 

   임차인의 임의로 개조 - 주택임대차보호법이 적용되지 않음.

   임대인의 승낙 - 개조한 때부터 주택임대차보호법이 적용됨.

 

  5) 임차주택이 미등기건물인 경우

 

 

 2. 대항요건인 주택의 인도와 주민등록

 

① 주택임차인은 등기 없어도 주택의 인도와 주민등록만으로 대항력을 취득함.

② 주택임차인의 대항력은 인도 및 주민등록을 마친 다음날부터 발생함.

   1)동거가족만 전입신고 한 경우

   2)임차인이 점유보조자를 통하여 점유하는 경우

   3)전입신고를 잘못한 경우

   4)공무원의 실수로 주민등록부가 잘못 기재된 경우

   5)건물의 실제 동표시가 공부와 다른 경우

   6)주민등록상 동ㆍ호수 표시가 기재되지 않은 경우

   7)두 필지 위에 축조된 다가구용 단독주택의 전입신고

   8)일시적으로 주민등록을 이전한 경우

   9)임차주택에 입주한 후 전입신고 전에 저당권이 설정된 경우

   10)가압류등기가 된 주택을 임차한 경우

 

 

3. 확정일자부 임차권의 우선변제권

 

① 확정일자부 임차인과 담보권자와의 우선순위는 대항요건 및 확정일자를 모두 구비한

   최종시점과 담보권설정등기시점을 기준으로 판단함.

② 단, 확정일자부 임차인의 우선변제권은 임차주택의 소유권이 경매, 공매에 의하여 변경 된 경우에만 적용되고 매매, 증여 등 법률행위에 의하여 양도된 경우에는 인정되지 아니함.

 

 1) 확정일자 부여방법

확정일자를 받지 않으면 선순위 담보권자 등이 있는 경우 경락으로 임차권이 소멸하여 경락

인에게 대항하지 못하고 소액임차인이 아닌 한 배당을 받을 수 없으나, 확정일자를 받아 두면 후순위 담보권자나 일반채권자에 우선하여 배당을 받을 수 있음.

 2) 경매신청기입등기 후 확정일자를 부여받은 경우

 3) 확정일자부 계약서 분실시 구제방법

 4) 확정일자부 임차인이 일시적으로 주민등록을 이전한 경우

 5) 대항요건과 확정일자를 구비한 후 저당권이 설정된 경우

 6) 확정일자일과 저당권설정등기일이 같은 날짜인 경우

 7) 전입신고일과 저당권설정등기일이 같은 날짜인 경우

 

 

4. 보증금 중 일정액(소액임차인)

 

① 소액보증금 중 일정액에 관하여는 선순위 담보권자보다도 우선하여 임차주택(대지포함)

   경락가액의 1/2의 범위내에서 배당을 받음.

② 단, 근로기준법 제37조의 2 제2항 소정의 임금우서채권(최종 3개월분의 임금, 최종 3년

   간의 퇴직금, 재해보상금)과는 같은 순위로 배당을 받음.

 

  1) 현 소액임차인의 범위

2001. 9. 15	2001. 9. 15 ~ 현재	수도권 중 과밀억제권역	4,000만원이하	1,600만원
		광역시(군지역과 인천광역시 제외)	3,500만원이하	1,400만원
		기타의 지역	3,000만원이하	1,200만원

 -개정내용 

2008. 08.21~ 현재	서울, 인천, 안양 등 과밀억제권역	6,000만원	2,000만원
	대전 등 광역시(인천, 군 지역 제외)	5,000만원	1,700만원
	기타(지방, 광역시의 군)	4,000만원	1,400만원

 

 

 2) 소액임차인의 우선변제권 행사요건

 

① 주택의 인도 및 주민등록(대항요건)을 경매신청기입등기 전까지 갖추고 이를 경락기일까지

   계속 유지하여야 함.

② 임차주택이 경매 또는 공매에 의하여 매각되어야 함.

 

 3)한 채의 주택에 소액임차인이 여러명 있는 경우

경락금액	임차인	임차보증금	소액보증금	계산내역	최우선변제액	잔여보증금
6,000만원 (대구지역)	A B C	1,500만원 2,000만원 1,200만원	1,400만원 1,400만원 1,200만원	3,000×1,400/4,000 3,000×1,400/4,000 3,000×1,200/4,000	1,050만원 1,050만원 900만원	450만원 950만원 300만원
		4,700만원	4,000만원		3,000만원	1,700만원

 

 4) 처와 남편 명의로 소액임대차계약서가 별도 작성된 경우

  5) 배당요구종기일까지 배당요구를 하지 않은 경우

  6) 보증금을 소액으로 감액한 경우

  7) 확정일자부 소액임차인

  8) 임차인으로부터 주택을 전차한 소액전차인의 우선변제권

  

 

 ◈ 응찰자가 챙겨야 할 사항

-  집행관이 집행법원의 명령에 의하여 경매목적부동산에 대한 현황조사서를 작성ㆍ제출하지만 소유자, 전세입주자의 방해 등, 기타 사유로 정확한 현황보고서가 작성되지 아니하는 경우가 있으므로 응찰자는 현장을 확인하여 주택임대차 관계를 확실히 파악하여야 한다.    특히 대항력을 갖춘 경우 소유자와 임차인이 모의하여 전세보증금을 증액하는 경우가 있을 있음을 주의하여야 한다

- 차라리 인수해야 할 임차인은 임대차기간 도과 후 명도가 수월하나 인수되지 아니하는 임차인은 말썽의 소지가 없다. 막무가내로 버틴다면 부득이 명도소송을 제기할 수 밖에 없으므로 이에 대비를 해야하며 소송비용, 소송기간 등을 고려하여 입찰금을 정해야한다.

- 최우선순위 저당권이 있다 하더라도 그 채권 최고액이 소액인 경우 다음 순위 임차인이 선순위저당채무를 채무자를 대위하여 변제한다면 임차권이 대항력을 갖게 되므로(순위상승의 원칙) 응찰자는 이렇게 될 경우도 염두에 두어야 할 것이다.(대위변제가 입찰기   일 이후 경락기일전이라면 경락불허 될 것이나 경락기일 이후 대급납부전이라면 경락허가결정의 취소신청 또는 경락대금 감액청구사유가 된다고 볼 것이다. (법 제 639조)

- 소액임차인이 대항력을 갖춘 경우는 경매법원에 권리신고를 하지 않아 비록 배당을 받지 못하였다 하더라도 경락인이 인수, 부담하게 된다. 그러므로 소액임차인에게 배당요구를 권유하여 경락인의 입찰부담을 줄이도록 해야 한다.

- 임차인 본인의 주민등록은 이전되지 아니하였으나 그의 가족이 주민등록을 마쳤다면 대항력을 인정하는 것이 대법원 판례이므로 임차인 가족의 주민등록이전 여부도 확인해야 한다.

- 대항요건을 갖추었으나 대항력은 없는 임차인일지라도 확정일자를 받으므로 인하여 그 이후 저당권자 등에게는 우선권이 인정되어 배당여력이 있는 경우 보증금을 배당받게 되는 바, 입찰의사가 있는 경우 위 사정을 잘 따져 임차인에게 확정일자를 받아 두도록 권장할 필요가 있다.

- 임차인이 임대인의 동의를 받아 적법하게 임차주택을 양도, 전대한 경우는 임대인의 대항력 취득시점을 기준으로 전대인의 대항력을 인정하게 되므로(87다가2509) 이와 같은 사항을 조사하여 볼 필요가 있다

- 임차권등기명령제도 실시(1999. 4. 1.)이후 임차인이 법원에 임차권명령등기신청을 하여 등기명령을 받아 임차건물에 등기한 경우, 등기후 이사를 가더라도 대항력을 유지하게  됨을 유의하여야 한다

출처 : 재개발 경매 투자 모임

글쓴이 : 담덕 원글보기

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