[스크랩] [3강 권리분석] 토지별도등기

'토지별도등기'란?

 

1. 토지별도등기의 의의

 

토지별도등기란 토지에 건물과 다른 등기가 있다는 뜻으로 집합건물은 토지와 건물이 일체가 되어 거래되도록 되어 있는바, 토지에는 대지권이라는 표시만 있고 모든 권리관계는 전유부분의 등기부에만 기재하게 되어 있는데, 건물을 짓기 전에 토지에 저당권 등 제한물권이 있는 경우 토지와 건물의 권리관계가 일치하지 않으므로 건물 등기부에 “토지에 별도의 등기가 있다”는 표시를 하기 위한 등기를 말한다. 이 경우에는 감정평가서상에 대지 지분 가격이 포함되어 있다 하더라도 토지 등기부상의 권리자가 배당신청을 한 경우에 한하여 토지별도등기가 소멸된다.

2. 토지별도등기의 고려사항

①토지별도 등기가 발생하는 이유는 대개 건설회사가 토지를 담보로 설정하고 돈을 빌려 공동주택을 지은 다음, 저당권을 풀고 세대별로 토지등기를 해줘야 하는 데 이를 무시하고 도주해버린 경우에 흔히 발생된다.

②경매절차에 있어서 토지별도등기가 용익물권(지상권, 전세권 등)인 경우에는 인수하며, 담보물권은 소멸함이 원칙이지만, 이때 실무에서는 용익물권의 경우 인수조건부 특별매각조건을 붙여 입찰이 진행되며 담보물권의 경우 토지에 관한 채권자에게 채권신고를 하게 하여 배당을 청구함으로써 해당비율만큼 배당으로서 말소시키고 있다.

③경매물건에 “토지별도등기있음“이라고 명시되어 있으면 반드시 토지등기부등본을 별도로 떼어보고, 매각물건명세서상에서 등기된 사항(인수되는 권리가 있는지)을 확인한 후 입찰에 응해야 한다.

④토지별도등기가 있는 물건이 경매로 나왔을 경우에는 토지저당권자는 토지, 건물 매각대금 중 토지매각대금에서 지분만큼 받아가고, 소유권이 이전될 때 토지별도등기있음을 말소시켜주어야 한다.

⑤토지별도등기가 있더라도 토지에 저당권, 가압류 등 소멸되는 권리가 설정 및 기입등기되어 있을 때에는 낙찰받은 사람이 이것에 상관하지 말고 낙찰받으면 되고 토지저당권, 가압류채권자는 채권액수만큼 토지매각대금에서 배당받아가고 토지별도등기를 말소시켜주면 된다.

⑥물건에 “토지별도등기있음”으로 되어 있는데 토지등기부에 저당권이 말소되어 있을 경우에는 신경쓸 필요가 없다.

 

3. 토지별도등기가 있음에도 안심해도 되는 경우

① 토지별도등기가 있어 토지등기부등본을 떼어봤지만
실제 토지 등기부등본의 저당권은 모두 말소되었을 때

② 토지등기부등본을 떼어봤는데 몇년전에 같은호수가
임의경매로 낙찰이 되어서 지분포기 202호 이런식으로 자신이
응찰하려던 호수가 이미 토지저당권이 말소되었을 때..

③ 토지등기부등본을 떼어봤는데 최초 토지근저당권자의 토지
저당금액이 건물이 지어진 후 건물에 똑같은 금액으로 이중 근저당 설정
되었을 때 ....단 토지근저당이 위와같은 경우 하나일 때


3. 경매에서의 토지별도등기

 

경매가 진행되면 법원은 토지저당권자에게 연락하여 채권신고를 하게해서 해당 아파트가 소유하고 있는

대지권 비율만큼 상응하는 토지저당권을 환가하여 배당해 주고, 그만큼 토지저당권을 소멸시키게 하였습니다.

그러므로 토지별도등기가 있고 선순위 근저당권이 있는 물건이 경매에 나오면
매수희망자는 토지 저당권자가 채권신고를 했는 지 여부를 확인하고 입찰에 참여해야 합니다.
그런데, 사전에 특별히 `토지저당권 매수인 인수`라는 매각조건이 붙어 있다면 `토지저당권자`가 채권신고를 거부하여 매수인이 위 저당을 떠 안아야 합니다.

 

출처 : 재개발 경매 투자 모임

글쓴이 : 담덕 원글보기

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