부동산 보유세 이렇게 나와요

우리집 보유세, ″이렇게 나와요"..vja

우리집 보유세, ″이렇게 나와요″   종합부동산세(이하 종부세) 자진 납부 기한이 열흘 앞으로 다가옴에 따라 납세자들의 혼란도 커지고 있다. 각종 매스컴을 통해 종부세 등 보유세에 대해 어렴풋이 듣기는 했어도 재산세와 종부세가 어떻게 다른 것인지, 종부세는 얼마를 내야 하는지 도통 알 수가 없기 때문이다. 이에 대한민국 부동산표준 부동산뱅크는 우리집에 과세되는 보유세에 대해 3회에 걸쳐 집중 분석한다. 재산세와 종부세를 일컬어 보유세라 하는데, 이 둘은 주택의 공시가격을 기준으로 나뉘게 된다. 예컨대 공시가격이 6억 원 이하일 경우에는 재산세만, 6억 원을 초과할 경우에는 재산세와 함께 6억 원 초과분에 대한 종부세가 매겨지는 식이다. 단 6억 원 초과분에 해당하는 재산세 부분은 이중과세를 막기 위해 종부세액에서 차감한다. [6억 원 이하] 공시가격 6억 원 이하 주택을 가지고 있다면 재산세(지방교육세, 도시계획세 포함)만 과세된다. 따라서 종부세에 대한 부담은 덜어도 좋다. 재산세 과표적용률은 2008년부터 매 해 5%p씩 상향될 예정이지만, 2007년까지는 50%로 유지된다. 세율은 공시가격을 기준으로 △8,000만 원 이하 0.15% △8,000만~2억 원 이하 0.3% △2억 원 초과 0.5% 등 각 구간별로 누진세율이 적용된다. 예를 들어 보유하고 있는 주택의 2006년 공시가격이 3억 원이라고 하자. 이때 △8,000만 원 이하 구간은 과표적용률 50%와 0.15%의 세율을 적용해(8,000만×50%×0.15%) 6만 원의 세금이 부과된다. △8,000만 원 초과 2억 원 이하까지의 구간 1억 2,000만 원은 과표적용률 50%와 세율 0.3% 를 곱해(1억 2,000만×50%×0.3%) 세금은 18만 원이 된다. △2억 원을 초과한 1억 원에 대해서는 과표적용률 50%를 곱한 뒤 0.5%의 세율을 적용, 25만 원의 세금이 나온다. 이렇게 산출된 구간별 세액을 더한 재산세는(6만 18만 25만) 총 49만 원이 된다. 여기에 재산세의 부가세인 지방교육세와 도시계획세도 염두에 둬야 한다. 위의 경우 지방교육세는 재산세액의 20%(49만×20%) 9만 8,000원이, 도시계획세는 지방세 과표(공시가격×과표적용률)에 0.15%의 세율을 곱한(3억×50%×0.15%) 22만 5,000원이다. 따라서 관할 지자체에서 발행한 고지서를 가지고 은행 및 우체국을 통해 납부해야 하는 최종 재산세는 81만 3,000원이 된다. 다만 지자체에 따라 탄력세율을 적용하고 있으므로 재산세액이 증감할 수는 있다. [6억 원 초과] 주택의 공시가격이 6억 원을 넘는다면 전체 가격에 대해 재산세가, 6억 원을 초과하는 부분에 대해서는 해당 구간의 재산세를 제외한 종부세가 부과된다. 재산세는 위에서 알아 본 6억 원 이하 주택과 구하는 법이 같다. 공시가격 11억 원짜리 아파트를 보유하고 있을 경우 △8,000만 원 이하 0.15% △8,000만 원 초과 2억 원 이하 0.3% △2억 원 초과 0.5%의 세율과 50%의 과표적용률을 곱해 249만 원의 재산세를 구할 수 있다. 여기에 지방교육세 49만 8,000원과 도시계획세 82만 5,000원을 합하면 납부해야 할 총액은 381만 3,000만 원이 된다. 종부세는 주택의 공시가격에서 6억 원이 넘는 금액에 한해 과표적용률 및 구간별 세율을 적용해 산출한다. 단 과표적용률은 70%가 적용되며, 내년부터 매년 10%p씩 상향 조정될 예정이다. 세율은 △6억~9억 원 이하 1% △9억~20억 원 이하 1.5% △20억~100억 원 이하 2% △100억 원 초과 3%씩 누진 적용된다. 따라서 공시지가 11억 원짜리 아파트는 5억 원에 대해서만 종부세가 매겨진다. 5억 원에 대한 종부세는 △9억 원 구간까지는 6억 원을 제외한 3억 원에 과표적용률 70% 및 1%의 세율을 곱해 210만 원 △9억 원을 초과하는 2억 원에는 과표적용률 70%와 세율 1.5%를 적용해 210만 원의 세금이 부과된다. 이렇게 산출된 종부세는 총 420만 원. 하지만 이 중 6억 원 초과분에 해당하는 재산세는 이중과세를 막기 위해 차감 처리한다. 5억 원에 해당하는 재산세는 125만 원(5억×50%×0.5%). 따라서 종부세 결정세액은 420만 원에서 125만 원을 제한 295만 원이 된다. 종부세에도 농어촌특별세라는 부가세가 붙으므로 착오 없이 계산해야 한다. 농어촌특별세는 종부세 결정세액의 20% 수준인데, 위와 같이 종부세가 295만 원이 나왔다면 59만 원이 더해져 전체 종부세액은 354만 원이 된다. 단, 12월 15일까지 자진신고 납부를 할 경우 3% 세액공제를 받을 수 있으므로 343만 3,800원만 내면 된다.