[스크랩] ▶선순위 가압류 주의

▶ 선순위 가압류 응찰자는주의 하여야한다.

 

 

경매부동산이 경락된 뒤에도 말소되지 않는 선순위 가압류가 종종 발생, 응찰자들에게 요주의 대상으로 꼽히고 있다. 법원관계자에 따르면 통상 가압류는 순위에 관계없이 모두 말소된다는 원칙이 있기는 하나 경락인의 인수부담이 되는 경우도 있으므로 철저한 권리분석이 선행되어야 한다는 것.무엇보다 부동산 매각공고나 입찰목록상 경락자 부담의 권리가 누락되거나 대수롭지 않게 명시돼 있다해도 법원의 직무유기가 아니라는 점에서 권리관계를 제대로 파악하지 않고 응찰할 경우 선의의 피해자가 양산될 수 있다는 지적이다.

인천시 남동구에 사는 유정현씨(51)는 이처럼 말소되지 않는 선순위가압류 때문에 큰 봉변을 당할뻔 했다. 순위에 관계없이 가압류가 말소된다는 원칙을 믿고 선순위 가압류가 등재된 경기도 평택시 소재 1천여평 짜리 잡종지를 낙찰받았다가 가압류권자가  설정한 수천만원의 빚을 떠안게 된 것이다. 유씨는 법원으로부터 잔금납부기일 통지를 받고 잔금납부와 함께 소유권 이전등기를 위해 인근 법무사 사무실에 들렀다가 등재되어 있는 선순위 가압류가 소멸하지 않고 배당도 받지 못해  낙찰자가 인수해야 한다는 사실을 알게 됐다.
   
즉시 해당경매계에 문의했지만 법무사와 똑같은 말만  되풀이할 뿐 이었다.경로는 전소유자인 김재영(55)씨가 수천만원의 가압류가 설정된 부동산을  현 소유자인 오명석씨에 매각했고 오씨는 이땅을 담보로 모 은행으로부터 사업자금을 빌려썼다가  돈을 갚지못해 경매신청된 것.유씨는 수원지법에 낸 경락허가에 대한 이의신청이 간신히 받아들여졌지만 낙찰대금 9천여만원을 돌려받는 과정까지 십년감수했다며 한숨을 쉬었다.
 
한편 경매전문가들은 "법원이 말소되지 않는 선순위 가압류등 권리관계를 고지할 의무가 없다는 점에서 보증금 및 낙찰대금을 돌려받은 유씨는 운좋은 케이스"라며 응찰자들이 권리분석을 철저히 할 것을 당부했다. 또 "법원도 원활한 경매시장 정착을 위해서 입찰자가 부담해야 할 권리에 대해 매각공고와 입찰목록에 주의 표시만이라도 해주는것이 좋을 것 같다"고 지적했다.

 

 

◈ 가압류란

 

가압류는 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 관하여 장래 그 집행을 보전하려는 목적으로 미리 채무자의 재산을 압류하여 채무자가 처분하지 못하도록 하는 제도입니다.

◈ 가압류신청의 관할 법원은

 

	민사소송법상 가압류사건은 가압류할 물건의 소재지 지방법원이나 본안소송이 계속중이거나 앞으로 본안이 제소되었을 때 이를 관할 할 수 있는 법원 중 한곳에 제출하여야 합니다. 강제집행에 관하여는 당사자의 합의에 의한 합의관할은 인정되지 않습니다.

가압류등기의 권리분석

 

 

 

	가압류등기는 경매에 의하여 전부 소멸되는 권리
		①  가압류의 소멸시효
			가압류 가처분 채권자가 집행후 10년간 본안의 소를 제기하지 아니한 때에는 가압류 가처분 채부자 또는 이해관계인은 그 취소를 신청할 수 있고 그 기간이 경과되면 취소의 요건은 완성되며, 그후 본안의 소가 제기되어도 가압류 가처분 취소를 배제하는 효력이 생기지 아니한다. (대법원 1999. 10. 26. 선고 99다37887)
		②  선순위 가압류와 임차인과의 관계
			선순위 가압류와 근저당권 사이에 확정일자나 대항력을 갖춘 임차인의 권리는 매수인인 인수하지 않고 경매로서 소멸된다. 선순위 가압류뒤에 대항력을 갖춘 임차인은 가압류릐 처분금지효력으로 인하여 가압류 채권자의 권리를 침해할수 없다. 따라서 임차인의 소멸기준이 근저당권이 아니라 선순위 가압류가 되며 선순위 가압류 이후에 모등권리 관계는 소멸되고, 다만 확정일자와 대항력을 갖춘 임차인은 배당절차에 참가하여 선순위 가압류권자와 안분비례하여 배당을 받을수 있을 뿐이다. (대법원 1992. 3. 27. 선고 91다44407)
		③  선순위 가압류와 근저당권과의 관계
			선순위 가압류와 근저당권은 경매로 당연히 소멸되는 권리이다. 그러나 근저당권자는 가압류의 처분금지 효력 때문에 선순위 가압류권자보다 우선하여 변제를 주장할 수 없고 선순위 가압류권자와 근저당권자는 채권금액에 안분비례하여 배당 받게된다.

출처 : 재개발 경매 투자 모임

글쓴이 : 담덕 원글보기

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