[스크랩] [2강 경매의 기초] 강제경매와 임의경매

※ 강제경매와 임의경매

 

1. 임의경매

채권자가 대여해준 돈에 대하여 보장을 받기 위해 채무자나 보증인의 부동산에 담보권(근저당권)을 설정하게 되는데, 만약 채무자가 지급기일까지 채권을 변제하지 않을 때에는 채권자가 담보권을 원인으로 하여 별도의 재판을 거치지 아니하고 법원에 경매신청을 하고, 이것으로 채권을 회수하게 되는데, 이와 같은 경매를 임의 경매라 합니다.  금융기관에서 행하는 경매 대부분이 이에 속하며 '담보권 실행을 위한 경매'라고도 합니다.

2. 강제경매

채권자가 대여금 반환과 관련하여 법원에 민사소송(대여금 청구 소송)을 제기하여 채무명의를 득한 후에,  채무명의(집행력 있는 판결정본, 확정된 지급명령, 민사 조정조서, 약속어음 공정증서 등 채권자의 채권에 대한 채권의 존재와 범위(금액)를 증명할 수 있는 증서)를 가진 채권자가 채무자나 보증인 소유의 부동산을 압류, 해당 부동산에 경매신청을 하고, 이를 환가(처분=낙찰) 한 후 그 매각대금으로 채권을 반환 받게 되는데, 이와 같은 경매를 강제 경매라 합니다.

   ① 확정된 이행 판결

   이행의 소에서 받은 승소 판결문으로 형성 판결이나 확인 판결은 집행권원이 없으며 이행 판결을 얻어야 강제 집행이 인정된다.  

   ② 가집행 선고부 판결

   가집행을 할 수 있음을 선고한 판결(내용증명 발송⇒채무자의 재산 가압류⇒소 제기⇒확정 판결 후 집행문 부여⇒강제 집행 부여)

   을  말한다.  

   ③ 확정된 지급 명령

    법원의 지급 명령에 대하여 채무자의 이의가 없어 확정된 것(지급 명령서가 채무자에게 송달된 후 2주 내 이의가 없으면 확정)이다.

    ④ 각종 조서

   화해 조서, 조정 조서, 청구 인락 조서가 이에 해당된다.  

    ⑤ 공증된 금전채권 문서

    공증된 문서 중 금전․유가증권의 채무 이행에 관한 문서(채무자가 강제 집행을 승낙한 취지의 기재가 있는 것)이다.

▶ 채무명의 : 국가의 강제력에 의해 실현될 청구권의 존재와 범위가 표시되고 또한 집행력이 부여된 공정증서를 말함.  채무명의에 의한 강제집행을 신청하기 위해서는 채무명의에 집행문을 부여받아야 하고 송달증명원을 첨부하여야 함.

 

3. 임의경매와 강제경매비교표

 

 

4. 강제경매와 임의경매의 차이점은 무엇일까?

 

강제경매와 임의경매는 그 절차 즉, 경매신청에서부터 개시결정, 매각실시, 매각결정, 대금납부, 소유권이전, 부동산인도명령, 배당, 명도 등이 동일하다. 즉 형식적으로는 그 구분의 실익이 없을 정도이다.

그러나, 차후 경매개시결정에 대한 이의와 관련하여서 강제경매는 형식적인 부분의 불일치에 대해서만 가능한 반면(즉, 토지표시, 당사자표시의 불일치등), 임의경매는 형식적인 부분의 불일치 및 실질적인 부분(가령 채무자가 채권에게 대여금을 변제한 사실에기한 경매취소신청이 가능하다

그리고 강제경매는 이러한 실질적인 부분 - 즉, 궁극적으로 대여금을 변제하였다는 내용으로 경매취소가 불가능하다)에 대해서도 경매개시결정에 대한 이의가 가능하다.

 

 

구분	임의경매	강제경매
경매신청자	전세권 질권 유치권 저당권 등의 담보권자	일반채권자
신청절차	즉시가능	채무자의 부동산에 압류후 경매처리
신청시 구비서류	담보권을 증명하는 등기부등본	채무명의 채무명의 송달증명
경매취하가능시기	대금 납부전까지 가능	낙찰 후 매수인의 동의 채무부존재 확인 소송
경매에 대한 이의신청	담보권 부존재를 소명하면 가능	경매절차상사유로만 신청가능
낙찰 불허가되는 경우	경매절차상의 하자를 사유로 신청가능 채무자가 경락자인 경우 필요한 서류 미제출시	채무자 또는 소유자가 경락자인 경우

출처 : 재개발 경매 투자 모임

글쓴이 : 담덕 원글보기

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