[스크랩] [2강 경매의 기초] 경매진행과정(입찰 전)

▣ 경매진행과정(입찰 전)

▣ 경매신청

1. 관할법원

1) 부동산경매는 반드시 해당부동산이 소재하는 지방법원(지원)에 신청해야 한다.

2) 법원은 필요시 사건을 다른 지방법원으로 이송할 수 있다.

3) 공장재단의 경우 재단을 구성하는 하나의 공장이 여러개의 지방법원 관할구역에 속해 있거나 재단을 구성하는 여러개의 공장이 여러개의 지방법원 관할구역에 속한 경우에는 관할법원의 직근상급법원에 관할법원에 관할법원의 지정을 신청한뒤 그 지정법원에 경매신청을 하여야 한다. 그리고 재단이 여러개의 공장으로 구성된 경우 법원은 저당권자의 신청으로 법원은 각 공장을 개별적으로 경매할 것을 명령할 수 있다.

2. 경매신청

1)경매신청시에는 경매예납금과 송달료 등을 납부하게 된다.

2)경매신청이 있게되면 법원은 그 신청을 수리하거나(접수당일) 필요시 보정명령을 내리거나 그 신청을 각하하게 된다.

3)보정명령이 있게되면 보정기일내 보정을 하여야 한다. (보정명령이란 경매신청물건의 주소등이 잘못 되었을때 수정하도록 지시하는 것을 말한다.)

4)경매신청이 각하되면 그에 대하여 즉시 항고를 할 수 있다.

5)경매신청 후 경매신청을 취하할 수도 있다.

3. 경매신청방법 경매 신청서 작성 및 신청 법원 경매를 신청하고자 하는 자는 경매 신청서를 작성하여 목적 부동산을 관할하는 경매법원에 제출하여야 한다. 공동담보의 목적이 되는 여러 개의 부동산이 각각 분산되어 있는 경우에는 관할 경매법원 각각에 경매 신청을 해야 한다. 신청서에는 다음 사항을 기재하여야 한다.

< 경매 신청서 기재사항 >

1) 채권자, 채무자, 소유자의 성명과 주소

2) 청구 금액(피담보채권의 일부에 대하여 담보권의 실행 또는 권리를 행사할 때는 그 취지 및 범위를 적음)

3) 경매할 부동산의 표시

4) 저당물의 경매를 구한다는 신청 취지

5) 저당권 설정 사실과 피담보채권의 불이행이 있었다는 신청원인을 기재

6) 관할 법원의 표시

7) 경매 신청인의 기명날인 신청서를 작성했으면 다음의 서류를 첨부하여 담보권의 존재를 증명해야 한다. 또한 담보권의 승계가 있는 경우에는 승계를 증명하는 서류도 첨부하여야 한다.

<경매 신청서에 첨부해야하는 서류>

1) 신청대리인의 허가 신청서 1통

2) 위임장 1통

3) 근저당 설정계약서 등본 1통

4) 부동산 등기부등본 1통

5) 계약서 및 세금계산서 사본 1통

6) 부동산 목록 10통 7) 등록세, 교육세 납부서 1통 이와 같이 경매 신청서상의 필수 기재 항목들을 다 적은 후에는 이에 따른 관계 서류를 첨부하여 5,000원의 인지를 붙여 제출한다.

▣ 신청채권자

1. 강제경매신청

강제경매는 채권자의 채무명의(확정된 판결, 가집행 선고가 있는 판결, 집행판결)에 의하여 채무자 소유의 부동산 법원에 강제적으로 매각해 줄 것을 신청한 후 해당 채권을 금전으로 환산하여 지급받고자 실행하는 경매 절차이다. 경매를 신청하고자 할 때 채무자 소유의 가압류 신청

- 채무자를 상대로 하는 대여금 반환 청구소송

- 승소가 확정된 판결문과 집행문 부여 - 집행문 첨부 등의 과정을 거친다.

(가압류 신청)

- 가압류를 신청하면 채무자가 가압류 목적물을 임의로 제3자에게 처분하였다 하더라도 가압류 채권자는 새로운 소유자를 상대로 채권을 행사할 수 있으므로 결국 채무자의 일반 재산에 대한 처분권을 제한하는 효과를 갖게 된다.

- 채권자는 채무자를 상대로 법원에 대여금 반환 청구소송을 제기하기에 앞서, 채무자 소유의 부동산에 대한 처분권을 제한하기 위한 방법으로 부동산 가압류 신청을 해야 한다.

- 가압류 신청권자는 담보 제공을 해야하는데, 통상 법원의 담보 제공 명령서와 가압류 신청서 사본을 가지고 보증보험회사로부터 보증보험증권을 교부받아 법원에 제출한다.

- 보증보험증권 제출시 법원은 채권자와 채무자에게 각각 가압류 신청에 따른 결정문을 송달하며, 채무자 소유 부동산을 관할하는 등기소에도 가압류결정에 따른 등기촉탁서를 발송한다.

(대여금 반환 청구소송)

- 소송을 제기한 원고가 소송 절차를 종료하고 판결문을 송달받게 되면, 그 판결문에 대하여 이의를 제기할 수 있는 항소 기한(송달받은 날로부터 14일 이내)을 기다려야 한다.

- 항소기한 동안 채무자의 이의신청이 없는 경우, 담당 재판부에 판결 문 정본과 확정증명원 2통을 함께 지참하고 방문, 확정증명원에 증명인 을 날인받는다.

- 대여금 반환 청구소송을 제기하여 채무자의 이의가 없는 경우 대략 4개월 안에 모든 소송 절차가 종결된다.

(집행문 부여)

- 확정증명원에 집행문 부여 신청을 하여 채무자 부동산을 법원에 강제로 매각 의뢰할 수 있다는 집행문을 부여받는다.

(강제경매 신청)

- 집행문이 부여된 결정문, 즉 채무명의를 가지고 강제경매를 신청할 수 있다.

2. 임의경매

임의경매는 부동산의 담보권자가 해당 부동산을 법원에 강제적으로 매각토록 하여 채권을 금전으로 환산함으로써 지급받고자 실행하는 경매 절차이다. 부동산 담보권에 의한 경매신청은 강제경매와는 달리 저당권 설정만으로 가능하다.

(근저당권 설정에 의한 임의경매 신청)

- 근저당에 가해 임의경매를 신청하기 위해서는 근저당권이 유효한 것이어야하고, 채무자가 상환 능력이 없어 채무를 변제하지 않는 상태가 계속되어야 한다.

경매예납비용

경매신청인은 경매 절차 진행에 소요되는 각종 비용을 미리 법원에 선납하여야 하며, 추후 경매되면 매득금에서 최우선하여 이 경매비용을 충당하고 경매신청 채권자에게는 반환되므로, 결국 경매신청 채권자가 부담하는 것은 아니다.

납부 절차는 법원 경매 담당 공무원이 예납할 금액을 계산하여 납부명령서에 기재한후 담당 판사의 날인을 받아 예납자에게 교부하면 예납자는 명령서 하단부의 기재사상을 기재한 후 서명 날인하고 출납 공무원에게 납부하여 영수증을 수취하면 된다. 송달료는 법원 내 수납 은행에 납부하고 납수서를 받아 제출한다.

▣ 보정명령

경매신청내용에 잘못된점이 있으나, 그 하자가 보정될 수 있는

경우에는 법원에서 보정명령을 내리게 된다.

법원의 보정명령등이 있는 경우 법원으로부터

-> 주소보정명령등이 있을 때에는

-> 그 기일내에 이를 실행 하여야 한다.

-> 2회 이상 이에 불응하면 법원은 경매개시결정을 취소하고 경매신청을 각하할 수 있다.

▣ 경매개시결정

1. 경매개시결정

경매 신청이 있으면 경매법원은 경매 신청서의 기재 및 첨부서류를 토대로 경매 개시의 형식적·실질적 요건의 적부를 심사하여 요건이 적법하게 구비된 것으로 판단되면 경매 개시 결정을 한다.

2. 경매개시결정의 효력

경매 개시 결정의 효력은 압류의 효력이다. 이는 경매 개시 결정이 부동산 소유자에게 송달된 때 또는 경매 신청 기입등기 촉탁에 의해 경매 신청 등기가 된 때를 효력 발생 시기로 본다는 의미이다.

압류의 효력은 소유자의 처분권 자체를 박탈하는 것이 아니라 경매신청인과 낙찰인에게 대항하지 못하게 하는 상대적 처분 금지 효력으로서 압류 후에도 소유자가목적 부동산을 관리 이용할 수는 있다.

제3자에게 미치는 압류의 효력은 압류된 부동산의 권리를 취득한 경우 경매 신청자나 낙찰인에게 대항할 수 없도록 한다. 또한 압류 효력은 목적 부동산 및 그에 부합된 물건과 종물에도 효력을 미친다.

▣ 경매개시결정의 송달

1. 경매개시결정의 송달

송달이 되지 않으면 더 이상 경매절차를 진행시킬 수가 없다.

만약 소유자에게 송달없이 경매절차를 진행하면 이는 위법이므로 집행방법

이의신청의 대상이 될 수 있다.

따라서 소유자의 주소지가 분명하지 않거나 외국에 나가있더라도 반드시 송달하여야 한다.

1. 경매취하방법

임의경매든 강제경매든 채권자에 의하여 경매가 진행되면 낙찰인이 낙찰대금을 납입하기 전까지는 언제든지 경매의 취하가 가능하다.

그 이유는 경매 부동산의 소유권 취득 시기가 정지되는 것을 조건으로 하는 법률 행위를 대금납부 시점으로 보기 때문이다.

경매 부동산을 취하시키는 방법은 부동산이 낙찰되기 전후에 따라 차이가 있다.

2. 이의사유가 될 수 있는것

강제경매	경매개시결정상의 형식적인 하자만이 될 수 있다.  1) 경매신청방식의 적부  2) 신청서의 기재  3) 신청인의 적격여부  4) 대리권의 존부  5) 첨부서류  6) 목적부동산표시의 불일치  7) 집행력있는 정본의 불일치등
임의경매	위의 강제경매의 사유를 포함하여 실체상의 하자도 될 수 있다.  1) 담보권의 부존재.무효  2) 피담보채권의 불성립.무효  3) 변제나 공탁에 의한 채권의 소멸  4) 이행기의 미도래  5) 상호 합의한 변제기일의 유예  등이 될수 있다.

3. 낙찰되기 전의 경매 취하

경매 신청 기입등기 이후부터 낙찰 전까지 경매를 취하하는 경우에는

① 경매 취하서 2통(경매 신청 때와 같은 도장으로 날인),

② 경매 실행 채권자의 인감증명 1통,

③ 변제증서,

④ 위임장(필요시) 1통을

첨부하여 집행계에 제출하면 된다.

* 경매취하 신청이 받아 들여 지게 되면 경매신청자는 즉시 항고할 수 있다.

▣ 즉시항고

이의신청에 대한 재판결과에 대하여 불복하는 신청인은 재판결과의 고지일로부터 7일 이내에 즉시 항고할 수 있다.

이항고에 대하여 경매법원은

1. 항고가 이유있다고 인정하는 경우에는 원심을 취소하고

2. 항고가 이유없는 경우에는 기각시키고

3. 항고가 부적법한 경우에는 각하시키게 된다.

*경우에 따라서는 사건을 원심법원에 환송한다.

▣ 경매정보 검색

법원게시

경매 대상 부동산의 입찰기일과 낙찰기일 등 공고사항은 입찰기일 14일 전에 법원 게시판에 게시한다. 법원 게시판에 게시되는 내용은 부동산의 표시, 경매 취지, 부동산의 점유자·점유권원·점유 사용기간 차임 또는 보증금의 약정 유무와 그 금액, 입찰 일시·장소 및 입찰 진행 집행관의 성명, 최저 입찰가격, 낙찰 일시 및 장소, 집행기록을 열람할 장소, 등기부에 기입을 요하지 않는 부동산 위의 권리 있는자의 채권을 신고할 취지, 이해관계인이 입찰기일에 출석할 취지, 일괄경매를 결정한 때의 취지, 매수 신청인의 자격을 제한한 때의 그 제한 내용 및 입찰물건 명세서 현황조사보고서 및 감정평가서의 사본 등이다.

이들 사항은 입찰기일 1주일 전까지 법원에 비치되어 일반인이 열람할 수 있도록 하고 있다.

신문공고

일반인이 경매를 가장 가까이 접할 수 있는 것은 대부분 신문을 통해서이다. 입찰에 부쳐지는 모든 물건들은 민사소송법에 따라 입찰의 요지를 반드시 신문상에 게재하도록 의무화되어 있기 때문이다. 그러나 입찰자는 신문 공고의 내용만을 바탕으로 경매에 참여해서는 안된다.

신문상에는 해당 경매계, 사건번호, 물건번호, 입찰물건, 비고, 최저입찰가격, 입찰기일, 낙찰기일, 입찰장소, 기타 등 가장 기초적인 사항들만 게재되어 있기 때문이다.

경매정보지

경매정보지는 신문 공고에 비해 훨씬 자세한 물건 상황이 실려 있다.

보통 경매정보지에는 법원의 경매계별로 각 물건의 채권자, 채무자, 채권액, 주변 환경, 입주자, 임차금, 입주일, 감정평가액, 입찰 결과, 등기부의 권리 관계까지 상세하게 다루고 있다.

인터넷

인터넷에서도 각종 경매 관련 사업체가 제공하는 경매 정보를 검색할 수 있다.

인터넷 정보도 시중에 나와 있는 정보지나 PC통신과 유사한 경매 정보들이다.

단, 일부의 사이트는 회원제로 운영되고 있다.

원하는 사이트에 접속하여 회원가입을 하면 회원이 될 수 있지만 월·연회비 등을 지불해야 경매 정보를 이용할 수 있다.

▣ 법원서류 분석

입찰물건 명세서

현황조사서, 감정평가서 등을 참조하여 법원이 작성하는 것으로 사건번호, 소재지, 최저 입찰가격, 매각조건 등이 기재된다.

입찰물건 명세서는 입찰기일 1주일 전부터 법원 경매 담당과에 비치하여 일반인이 열람할 수 있도록 하고 있다.

입찰 물건 명세서를 통해 확인할 수 있는 사항은 다음과 같다.

* 최우선순위 저당권 또는 가압류 설정일자

권리 말소, 인수의 기준이 된다. 따라서 입찰 희망자는 반드시 이를 확인하여야 한다.

* 임대차의 기간, 보증금, 전입일, 확정일자, 배당요구일 내역, 점유 관계

·현황조사 보고서에 나타난 임차인들의 보증금, 입주일, 전입신고일

·소액 임차인들의 귄리신고 및 배당요구 사항

·현황조사 보고서와 다른 경우 보증금의 액수, 입주일 등의 신고 내용

·낙찰자 인수와 배당 중 확정일자를 갖춘 임차인의 선택사항

* 등기된 부동산 권리나 가처분으로서 인수해야하는지 여부

말소기준권리보다 앞서는 등기권리나 가처분이 기재된다. 말소기준권리보다 앞서면서 경매 등기 후 6개월 이내에 종료되지 않는 전세권도 낙찰자가 인수해야 하므로 여기에 표시된다.

* 낙찰로 설정되는 법정지상권 유무

민법, 가등기담보법 등에 의해 법정지상권이 성립되는 경우에는 이를 기재한다.

입찰 물건 명세서 내용에 경매 참가자가 분석한 것과 달리 법정지상권 등이 나타났을 때에는 권리분석에 문제가 있을 가능성이 크기 때문에 위험한 물건으로 보아야 한다.

현황보고서

현황조사 보고서는 법원의 명령을 받은 집행관이 직접 부동산의 현황을 조사한 것이다.

대개는 부동산의 실제 현황과 일치하지만 집행관이 실수하거나 입주자가 거짓말을 할 경우 차이가 생길 수도 있다.

* 현황조사 보고서의 공신력

현황조사 보고서의 공신력은 인정되지 않는다. 따라서 부동산의 실제 사실과 현황조사 보고서의 내용이 다르다 하더라도 법원에 책임을 물을 수 있는 것은 아니다. 그러나 낙찰 후 보고서에 확인되지 않은 임차인의 권리를 인수해야 할 경우 법원에 낙찰 취소나 낙찰 대금의 감액을 요청할 수 있다.

* 현황조사 보고서의 내용

·부동산의 위치 및 현황(약도 첨부)

·부동산의 내부 구조 및 용도 등(도면, 외부 사진 첨부)

·부동산의 점유자 현황(임대차 관계 조사서 첨부)

* 임대차 관계 조사서

임대차 관계 조사서에는 임차인, 임대기간, 임대보증금, 주민등록 전입일, 확정일자가 기록된다. 만일 조사가 원활하게 진행되지 못했을 경우에는 불분명하다고 기재된다.

첨부사항 : 임대차 관계 조사 여부와 관계 없이 동사무소에서 조회하여 전입신고한 거주자가 있으면 주민등록등본을 첨부한다.

감정평가서

감정평가서는 감정평가사가 법원의 의뢰를 받아 현장조사를 통해 가격을 평가한 것으로 토지분과 건물분 금액의 합계액이 기록된다. 기재사항은 다음과 같다.

·평가표

·평가의견서

·평가명세표(토지 면적, 건물 면적, 각층 면적, 미등기 면적, 기타주요 동산, 설비 등 각각의 평가액)

·평가요항표(부동산 위치, 인근 상황, 교통 상황, 이용 상태, 위생 및 난방설비, 토지이용계획 기타 공법상 관계 내용, 공부상 차이, 물건 위치도, 지적도 등 기재)

·위치도

·물건의 구조, 노후 정도, 위치, 주변 환경, 교통 등에 대한 객관적인 평가

[주의]

감정평가액은 최초의 최저 입찰가격과 일치한다. 최저 입찰가는 감정평가법인이 조사한 평가액으로 경매 개시 직후의 시세를 반영한다. 대개 거래 시세의 85∼110%선이므로 거래 시세와 비교해 보아야 한다. 감정평가액이 높게 책정된 부동산의 경우는 시세차익이 줄어들기 때문이다

▣ 현장답사

현장조사의 필요성 인터넷,정보지를 통해 원하는 물건을 선정한 후 법원에서 입찰 기록을 열람했다면 현장에 나가 미리 조사한 정보들이 사실과 일치하는지 확인해 보아야 한다.

현장조사를 통해 정보지나 법원 기록에 없는 추가 정보를 수집할 수 있으므로 반드시 현장조사에 임한다. 해당 물건의 소재지를 직접 방문하는 일은 꼭 필요한 일이다.

등기소에서 발급하는 토지·건물 등기부등본의 내용이 실제와 일치하는지 확인해야 하기 때문이다.

지적도와 도시계획도를 지참하여 대지의 일부가 도로에 편입되지는 않았는지 주변 땅과의 경계가 명확한지도 확인해야 한다.

또한 토지, 건물, 건축물관리대장, 임야대장 등에서 지목, 건축 현황 등도 살펴본다.

또한 현장에서 임차인의 협조를 얻어 주민등록상 전입일자, 확정일자 부여 여부, 임대차 금액, 실거주 여부를 파악한다.

< 입지조사 >

* 확인 자료 ·토지대장 ·건축물관리대장 ·토지이용계획 확인원 ·지적도 ·사진 ·공시지가 확인원

* 확인사항

·공부와 실제 이용의 일치 여부(지적도) 확인

·건축허가 및 법정지상권 설정 여부 확인

·용도지구 용적률·건폐율 확인 ·교통 사항(도로의 폭, 대중교통 이용 가능성, 가구당 주차 비율) 확인 ·대지의 모양 확인

·인근 지역의 환경 ·상하수도, 가스시설 확인 ·인근 지역의 토지 건물 이용 현황 ·편의시설, 학교 등의 존재 확인

·인근 지역 건물의 상태 ·현재 건물의 용도와 인근 지역과의 적합성 ·해당 지역의 도시계획 사항(도시계획 확인원과 기타 규제사항 조사)

·인근 지역의 지역 발전 단계(지역의 라이프 사이클) 점유자 조사 법원에 기록된 점유자(임차인)외의 별도 임차인이 있는지, 실제 점유하고 있는지 여부를 확인한다. 임차인이 허위로 답변해 주거나 협조를 하지 않을 것에 대비해 우편물 수취인, 전기수도 검침계 등 을 확인하며, 통반장 집이나 인근 구멍가게에 확인 할 수도 있다.

< 물건상태 확인 >

*건물의 외관: 외관의 디자인이 낡은것인가, 현대적인가, 부지와의 균형이 있는가, 너무 복잡하거나 너무 단순하지 않은가, 적정한 균형을 취하고 있는가 등을 검토한다.

*건물의 색조: 건물의 외관 및 내부의 색조, 즉 너무 화려한지, 지나치게 평범한지, 현대적인 감각이 가미된 색조인지 아닌지 등을 검토할 수 있다. *배치·설계 : 방이나 창문의 배치는 어떤가, 설계가 낡은 구식인가, 이로 인해 기능이 뒤떨어지지는 않는가 등을 검토한다.

*출입구, 창의 적정성: 출입구나 창이 건물 전체로 보아 적정한가, 기둥과구조 등과의 상태를 보고 균형이 잘 맞는가를 살펴본다.

*개 보수의 상태와 비용 : 물리적으로 보아 개수 또는 수선해야할 시점이 되지 않았는지, 외벽의 페인트칠, 배수관의 파손, 베란다의 상태, 구조물의 보수 상태 등을 확인하여 개·보수 여부를 결정할 수 있다. 건물의 개·보수가 필요하다면 어느 부분이 해당되며, 필요한 경비는 어느 정도인지도 조사 분석한다.

< 시세조사 >

·중개업소(5개소 이상) 방문 및 전화 조사 ·부동산 전문지(부동산뱅크 등) 활용

·지역생활정보지(벼룩시장, 교차로 등) 참조 ·인근 지역 유사 주택이나 아파트 시세 조사 관공서 서류 조사 관공서를 통해서는 각종 공부상 서류를 발급 받는 것 만이 아니라 대상물건에 대한 민원사항까지 확인할 수 있다.

기관별로 발급 받을 수 있는 서류는 다음과 같다.

특히 전답 등의 농지는 농지취득자격증명을 발급 받아야 하는지 여부를 확인해야 한다.

동(면)사무소 : 주민등록등본, 공시지가 확인원

구청 (군청) : 건축물관리대장, 토지대장, 도시계획확인원(토지이용계획확인원), 지적도, 농지취득격 증명

등기소 : 등기부등본

등기부 분석

등기소와 시·군 구청에서 열람할 수 있는 공부서류는 부동산의 용도와 규제 등을 확인하는 가장 효과적인 방법이다. 공부서류를 통해 부동산의 가치를 파악할 수 있기 때문이다.

등기부등본은 토지, 건물의 실제적 소유자의 주체와 기타 권리 관계 등의 변동사항을 알 수 있는 자료로서 권리분석에 있어 가장 기초적이고 중요한 자료이다. 등기부등본에서는 1순위 저당권보다 빠른 가등기, 가처분예고등기가 있는지를 확인하여 경매 참가 여부를 결정해야 한다.

등기부등본은 입찰 당일 열람하는 입찰 기록에는 첨부되지만 입찰일 전에 열람하는 기록에는 첨부되어 있지 않으므로 미리 조사해 두어야 한다. 사람이 많을 경우에는 시간이 짧아 꼼꼼히 살펴보기 어려우므로 미리 떼어 권리 관계를 확인해 두고 입찰일에는 미리 조사해 둔 것과의 변동 여부만 확인한다. 열람과 발급의 비용은 각각 1, 200원이다.

등기부는 토지등기부와 건물등기부로 구별되어 있으므로 토지와 건물 등기부를 각각 떼어 토지와 건물 소유자가 동일한지 확인해야 한다. 소유자의 인적사항, 공유의 부동산인 경우 공유지분, 소유권 변동의 원인과 이전(보존)등기 시점, 압류·가압류·가처분·가등기 사항, 지상권, 지역권·전세권·임차권, 저당권(근저당 포함) 여부 등도 함께 점검해 보아야 할 사항이다.

부동산 등기부의 구성

표제부  (부동산의 표시사항)	갑구  (소유권에 관한 사항)	을구  (소유권 외 권리관계 사항)
·부동산의 위치 ·사용 목적 ·면적 및 구조 ·변동사항, 역사	· .소유권보존등기 ·소유권이전등기 ·가등기 ·압류.가압류 ·가처분 ·경매신청등기 ·예고등기 ·말소 및 회복등기	·지상.지역권 설정 ·전세권설정 ·저당권설정 ·근저당설정 ·임차권설정 ·각 권리의 변경사실 ·각 권리에 대한 압류,경매신청

단계별 권리분석 방법

* 1차 분석 단계

갑구, 을구를 합해 등기소 접수일자 기재 순서가 빠를수록 권리가 앞선 다. 따라서 갑구와 을구 권리를 접수순으로 옮겨 실질적인 순번을 적어 재배열하여야 혼동되지 않는다.

* 2차 분석 단계

재배열한 권리에서 말소기준권리가 되는 권리를 찾아 표시해 둔다. 말소기준권리는 근저당, 저당, 담보가등기, 압류, 가압류이다.

* 3차 분석 단계

말소기준권리를 중심으로 권리분석표를 참고하여 인수와 말소를 구분한다. 말소기준권리 이후의 모든 근저당, 저당, 압류, 가압류, 소유권이 전담보 가등기 등을 '말소' 로 표시한다.

* 기타

남은 권리들은 '말소기준귄리' 및 '말소' 로 기재한 권리 및 기준권리를 제외한 나머지 부분에서 다음 권리를 따져 본다.

인수권리와 말소권리

인수권리	자동말소 권리
㉠말소기준 권리보다 앞선 지상권, 지역권, 전세권, 가증기, 가처분, 환매등기 ㉡예고등기	.말소기준권리보다 앞선 전세권 중 말소되는   권리  ·전세권자가 경매를 신청한 경우  ·경매등기 이후 6개월 미만에 전세기간이   만료되는 경우 혹은 기간을 정함이 없는    경우

권리분석 결과

* 예고등기가 있는 경우

예고등기는 소송이 제기중임을 예고하는 등기이므로 경매에 참여해서는 안된다.

* 인수하게 될 지상권, 지역권, 가등기, 가처분, 환매등기가 있는 경우

지상권, 지역권이 있는 경우: 인수하게 되어 목적 부동산의 사용에 제한을 받게 되거나 말소 이전까지는 처분상에 어려움이 따르는 경우에는 입찰에 참여하지 않는 것이 좋다.

가등기, 가처분, 환매등기가 있는 경우 : 목적 부동산의 소유권을 상실 할 염려가 크므로 입찰에 참여하지 않는 것이 바람직하다.

입찰 진행 과정

입찰법정을 개정하면 입찰 참가자는 우선 목적 경매 물건의 취하, 변경 여부를 확인하여야한다. 입찰 진행이 확인되면 열람을 신청, 열람하는데 입찰기록과 입찰 당사자가 입찰 당일 전까지 파악한 사항과 다르거나 변경된 사항이 있는지를 비교 확인해야 한다.

집행관으로부터 입찰서류를 교부받아 입찰기재대에서 작성한다. 입찰표와 입찰보증금 봉투를 입찰대봉투에 넣고, 대봉투 상단의 수취증을 떼고 입찰함에 투함한다. 투함 후 약 1시간 이후에 개찰을 실시하며 당해 물건의 최고가 입찰자를 선정한다. 낙찰자는 보증금 영수증을 받고, 비낙찰자는 입찰자용 수취증과 주민등록증을 제시하고 입찰표의 보증금 반환란에서 명 후 입찰 보증금을 반환받는다

입찰 진행 절차도

입찰법정 참가

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입찰사건 목록표 확인

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법원기록 열람 - 입찰물건 명세서 열람

                임대차 조사서 , 감정평가서 등

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교부 - 입찰표

     - 입찰보증금 봉투

     - 입찰 대봉투

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기재대에서 입찰표, 봉투 기재

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입찰대봉투에 입찰료와 보증금 봉투를 넣고 기재

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입찰대봉투에 입찰표와 보증급 봉투를 넣고 봉함

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수위증을 떼고 입찰봉투만 투함

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입찰 마감

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개찰 및 최고가 입찰자 선정

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낙찰시 - 보증금 영수증 교부

비낙찰시 - 입찰자용 수위증과 주민등록증 세시후 입찰료의 보증금 반환란에             서명날인후 입찰보증금 반환.

         - 차순위 낙찰자는 차순위 신고.

경매 취하 확인

경매 물건이 변경, 취하, 연기되었을 경우에는 입찰이 실시될 수 없으므로

입찰 당일 입찰장에서 사건 번호순으로 취하, 변경, 연기 등 진행 여부를 확인해야 한다.

법원 담당계에 전화로 확인하고 입찰에 참여하면 번거로움을 막을 수 있다.

입찰당일 10시에 법정을 열면 게시판에서 취하여부를 마지막으로 확인한다.

입찰 보증금

입찰 예정가의 10%(특별매각조건의 경우에는 20-30%) 현금, 자기앞 수표만 가능

개인 응찰시

·입찰보증금(현금 또는 금융기관 발행 자기앞수표)

·도장

·주민등록증 또는 운전면허증

·대리인 응찰시에는 위임장과 인감증명, 대리인 신분증, 대리인도장

법인 응찰시

·입찰보증금(현금 또는 금융기관 발행 자기앞수표)

·법인등기부등본 또는 초본 1통

·법인 인감도장 ·법인 대표의 주민등록증 또는 운전면허증

·대리인 응찰시에는 위임장 및 법인 인감증명, 대리인 신분증, 대리인도장

입찰에 참여할 수 없는자

·채무자

·소유자

·무능력자(미성년자)

·재경매의 경우 종전 낙찰자

·이해판계 집행법원 및 그 친족 ·경매 부동산의 감정인 및 그 친족

·이해관계 집행법원의 법관, 담당 법원 직원

·외국인(단, 외국인토지법 시행령 제5조에 의해 행정자치부 장관의 허가가 있   을 때는 가능)

·강제집행 면탈 범죄자 및 경매 방해자

·공무집행 방해 범죄자

서류 확인 사항

입찰 당일 입찰 관계 기록서류를 검토하는 것은 중요하다.

기록서류는 반드시 확인해야하는데, 서류 열람은 신분증을 제시해야하는 법원과 그렇지 않은 법원이 있으므로 상황에 따라 대처한다.

입찰 기록서류는 짧은 시간 내에 열람해야 하므로 반드시 확인해야 할 주요사항이 무엇인지 사전에 준비해 두어야 한다.

특히 임대차 관계는 금액,기간,확정일자,배당요구 등을 철저히 검토하여야 한다.

미처 조사하지 못한 임대차 관계인이 있을 수 있기 때문이다.

입찰 당일 기록서류 체크사항

구분	확인사항	참고서류
저당권	채권액 확인	채권의 종류 및 청구금액
임차인	배당요구 사항 확인	입찰물건 명세서
이해관계인	소유자.채무자.임차인의 주민등록 등재사항	현황조사서

이해관계인 열람표

이해관계인들의 성명, 주소, 이해관계인의 관계 등을 기록해 둔 서류

경매 신청서와 채권의 종류 및 청구 금액

경매 신청서와 경매 허가 결정문, 채권의 종류 및 청구 금액이 경매 신청서 내역에 표기되어 있다. 채권자순위별 배당요구금액을 정확하게 확인하고, 대위변제 등 위험요소가 없는지 분석해 보아야 한다.

우편송달 보고서와 경매 예납 금액 확인

우편송달 보고서에서 경매 개시 결정 송달이 특별 또는 공시송달 방법으로 되었는지를 참조하여 향후 낙찰된 뒤 명도에 어려움이 없는지 확인하고, 재경매일 경우 송달 보고서를 특히 잘 살펴보아야 한다.

등기부등본

·갑구에는 소유권 표시가 되어 있다. 갑구의 위쪽에는 동명과 지번을 나타내는 칸이 있고, 오른쪽 아래쪽에 동그랗게 장수 표시가 되어 있다

. 갑구 아래 왼쪽 순위번호란에는 등기하는 순서대로 번호를 적는다. 사항란에는 소유권 보존, 소유권 이전, 가등기, 가압류, 가처분, 경매 등 소유권의 변동에 관한 사항이 기록되어 있다.

갑구에서는 특히 소유권의 보존 관계, 소유권의 공유 여부, 예고등기, 가등기 등을 주의해서 보아야 한다.

·을구에는 소유권이외의 권리가 나타나 있다. 을구의 위쪽에는 동명 과 번지, 호수가 적혀 있다. 이것을 토지번호나 건물부호라고 한다. 을구의 아래편 왼쪽에는 채권, 채무의 우선순위를 나타내는 순위번호와 권리자의 인적사항을 기록하는 사항란이 있다. 사항란에는 저당권, 지역권, 지상권과 제한물권의 설정 여부 등 소유권 이외의 권리가 기재되어 있다. 사항란의 순위번호는 특히 중요하므로 꼼꼼히 살펴보아야 한다.

해당순위에는 권리가 말소되거나 해지될 경우 x 표시를 한다. 종종 순위번호가 표시되어 있지 않은 번호에 말소 표시가 되어 있는 경우가 있는데 이때에는 말소 표시 번호와 갑구의 내용을 대조하여야 한다.

을구에서는 지상권, 지역권, 근저당권의 설정 순서 및 전세권 등을 확인하고 분석해야 한다.

현황조사보고서

현황조사보고서는 법원의 명령을 받은 집행관이 직접 부동산의 현황을 조사한 것이다. 대개는 부동산의 실제 현황과 일치하지만 집행관이 실수하거나 입주자가 거짓말을 할 경우에는 차이가 생길 수도 있다.

현황조사보고서의 공신력은 인정되지 않는다. 따라서 부동산의 실제 사실과 현황조사보고서의 내용이 다르다 하더라도 법원에 책임을 물을 수 있는 것은 아니다. 그러나 낙찰 후 보고서에 확인되지 않은 임차인의 권리를 인수해야 할 경우 법원에 낙찰 취소나 낙찰 대금의 감액을 요청할 수는 있다.

임대차관계 조사서

·임대차 관계 조사서에는 임차인, 임대기간, 임대보증금, 주민등록 전입일, 확정일자가 기록된다. 만일 조사가 원활하게 진행되지 못했을 경우에는 불분명하다고 기재된다.

·임대차 관계 조사 여부와 관계 없이 동사무소에서 조회하여 전입신고한 거주자가 있으면 주민등록등본을 첨부한다.

감정평가서

감정평가서는 감정평가사가 법원의 의뢰를 받아 현장조사를 통해 가격을 평가한 것으로 토지분과 건물분 금액의 합계액이 기록된다. 기재사항은 다음과 같다.

·평가표

·평가의견서

·평가명세표(토지 면적, 건물 면적, 각층 면적, 미등기 면적, 기타주요 동산, 설비 등 각각의 평가액)

·평가요항표(부동산 위치, 인근 상황, 교통 상황, 이용 상태, 위생 및 냉·난방설비, 토지이용계획 기타 공법상 관계 내용, 공부상 차이, 물건 위치도, 지적도 등 기재)

·위치도

·물건의 구조, 노후 정도, 위치, 주변 환경, 교통 등에 대한 객관적인 평가

·임차인 성명, 임대보증금, 주민등록 전입일 등의 임대 상황(도면 첨부)

·입찰 대상 포함 여부 및 대지 지분의 포함 여부

·제시외 건 등 미등기부분의 경매 대상 여부

출처 : 재개발 경매 투자 모임

글쓴이 : 담덕 원글보기

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