■ 부동산(不動産)이란 ?
부동산은 도깨비가 아닙니다. 부동산이란 내가 살고 있는 집이나 사람들이 만든 건물, 넓은 전원을 이루고 있는 토지나 토지 위에 설치된 도로나 운동장 등 각종 정착물들을 한꺼번에 몰아서 부르는 이름입니다.
이런 개념을 국민의 기본 생활을 규정하는 민법(民法)에서는 '토지 및 그 정착물은 부동산이다'라고 규정하고 있습니다. (제99조 제1항)
1. 부동산은 사람에게는 누구나 반드시 필요한 것입니다.
우리 인간은 부동산을 떠나 존재할 수 없으며, 우리는 태어나기 이전부터 죽어서까지 부동산이 제공하는 공간에서 존재하게 됩니다. 우리는 항상 부동산이 제공하는 공간에서 거주하고있습니다. 학생은 아침에 집이라는 부동산에서 일어나 등교 준비를 하고, 도로라는 부동산을 통하여 학교에 가고, 학교라는 부동산에서 공부를 하게 됩니다.
이와 같이 부동산이 제공하는 공간이 필요한 사람은 끊임없이 증가하고 있습니다.
그러나 우리 나라 국토는 한반도의 남쪽 일부라는 공간에서 늘어날 수 없습니다.
즉, 원하는 사람은 많은 반면 공급되는 부동산은 한계가 있습니다.
이와 같은 부동산 공급의 한계로 인해 인구가 늘어날수록 부동산 가격은 높아질 수밖에 없으며, 많은 사람들이 모여 사는 도시지역의 경우 부동산가격이 높게 형성되는 것입니다.
2. 부동산은 눈에 보이지 않습니다.
날마다 살고 있는 우리 집이 눈에 보이지 않는다는 것은 역설적인 사실입니다.
그러나, 내가 전세를 살고 있는 집이 경매에 넘어가 하루아침에 길거리로 나앉는 사람들의 기준에서 보면, 내가 살고 있는 집이 눈에는 보이기는 하지만 나도 모르는 사이에 남에게 넘어가 쫓겨난 것입니다.
내가 살고 있고 내 것이라고 여기는 우리 집은 내 자신이 이 집에 대한 소유권이나 임차권이라는 법률이 정해준 권리를 갖고 있는 것에 불과합니다. 즉, 내가 살기 위해 전 재산을 주고 구입한 것은 법률을 기준으로 볼 때 주택에 대한 소유권을 구입한 것에 불과합니다.
이런 법률적인 개념이 뒷받침되기 때문에 남이 살고 있는 집이라도 돈을 주고 소유권을 이전 받으면 내것이라고 주장할 수 있는 것입니다. 소유권을 이전 받는다는 것은 등기소에서 관리하고 있는 등기부에 소유자라고 기입되는 것을 의미합니다. 다시 말해 내 전 재산을 주고 집을 사더라도 등기부에 소유자라고 기입되지 않으면 남들에게 내 집이라고 말할 수 없는 것입니다. 이와 같은 것을 법률상으로는 '소유권이전등기', 일반적으로는 '명의이전'이라고 표현합니다.
3. 부동산은 순리에 따라 이용해야 합니다.
부동산의 가치나 활용방법은 부동산을 둘러싼 다른 부동산으로부터 절대적인 영향을 받게 됩니다. 물론 부동산은 그 부동산의 소유자 마음대로 이용할 수 있습니다. 그러나, 강원도 산골짜기에 땅을 가진 사람이 자기 땅에 백화점을 짓는다면 누가 그 백화점을 이용하겠습니까?
부동산을 둘러싼 다른 부동산은 내것이 아니므로 내 마음대로 할 수 없습니다. 따라서, 부동산을 구입하거나 내가 가진 부동산을 활용하려면 가장 먼저 주변 부동산의 활용방법이나 환경 여건 등을 면밀하게 검토해야 합니다.
이때 주의해야 할 것은 부동산을 둘러싼 주변 부동산의 활용방법은 끊임없이 변화한다는 사실입니다. 예들 들어 내 땅 주변은 모두 밭으로 이루어져 있어 내 땅도 밭으로밖에 이용할 수 없었는데, 어느 날 도로가 건설되어 내 땅 바로 옆을 지나가게 되면, 내 땅에는 주유소나 휴게소 등 보다 유용한 용도로 이용할 수 있게되므로, 갑자기 땅값이 높아지게 됩니다.
반면에 경치가 좋아 전원주택이 들어서고 있는 지역 바로 옆에 쓰레기매립장이 들어설 경우 땅값이 크게 낮아지게 됩니다.
서민주택가에 아무리 좋은 자재와 비용을 들여 고급주택을 짓더라도 잘 팔리지 않는 것처럼 모든 부동산은 주변의 부동산과 원만한 조화를 이룰 경우 최고의 가치를 발휘할 수 있습니다.
4. 부동산은 자기 멋대로 이용할 수 없습니다.
우리나라와 같이 인구에 비해 면적이 적은 나라의 경우에 한정된 국토를 자기 마음대로 개발하고, 이용할 경우 아주 큰 혼란에 빠질 염려가 있습니다. 예를 들어 주택들이 옹기종기 모여 쾌적한 주거환경을 이루고 있는 동네 한가운데 매연을 뿜는 공장이 들어선다면 주변의 주택들에 사는 사람들의 건강에 나쁜 영향을 미치게 됩니다.
국가에서는 이와 같은 혼란을 막기 위해서 전체 국토를 계획적으로 이용할 수 있도록 계획(국토이용계획)을 수립하고, 전 국토를 지역별로 나누어 각 지역별로 이용하는 방법을 정하고 있습니다.(국토이용관리법상 용도지역)
또한, 많은 사람이 모여 사는 도시지역의 경우 보다 상세하게 지역을 구분하여 각 지역별로 구체적인 이용방법을 법률(도시계획법)로 정해놓았습니다.(도시계획법상 용도지역) 또한 도시계획법에서는 특정한 시설이나 환경 등을 보호하기 위해 일정한 구역을 정해 부동산의 이용방법을 정하고도 있습니다.(용도지구)
이와 같이 전국 모든 지역은 일정한 이용용도가 정해져 있습니다. 국가에서는 이와 같은 사실을 널리 알리기 위해, '토지이용계획확인원' 제도를 만들었습니다. 따라서, 자기가 가진 부동산을 어떤 용도로 이용할 수 있는지 알아보고 싶으면, 누구나 구청이나 군청, 시청(구청이 없는 경우) 민원실을 방문해 토지이용계획확인원을 발급 받아 확인할 수 있습니다.
5. 부동산은 영원합니다.
인간은 이 땅위에서 100년 이내의 짧은 기간 거주하다가 떠나지만, 우리가 살고 있는 이 땅은 수 만년 전부터 존재하고 있었습니다. 부동산 특히 토지는 시간이 지나도 닿아 없어지지 않는 특성을 가지고 있습니다.
이와 같은 특성을 부동산학에서는 '영속성(永續性)의 특성'이라고 표현하며, 이 특성 때문에 많은 사람들은 부동산투자를 안정적인 것으로 보고 있습니다. 또한, 신도시와 같이 새로 개발되는 지역의 부동산 가격은 짧은 기간 크게 상승하므로, 부동산투자는 수익성이 좋은 것으로 알려져 있습니다.
반면에 부동산을 구입하기 위해서는 많은 돈이 들어가므로 대부분의 사람들은 부동산을 구입할 때 꼼꼼히 따져보고 구입하며, 부동산경기가 좋을 때 이외에는 잘 구입하려 하지 않아 팔고 싶을 때 마음대로 팔 수 없는 문제도 있습니다. 따라서, 학자들은 부동산 투자는 환금성이 낮은 문제점이 있다고 표현합니다.
이와 같이 투자재로서 부동산은 높은 수익성과 안정성, 그리고 낮은 환금성의 특징을 갖고 있습니다. 따라서, 부동산을 구입하거나 부동산에 투자를 할 경우에는 장기적인 자금 계획을 수립해야 하며, 섣불리 남의 돈을 빌려 투자를 하는 모험을 하지 않는 것이 좋습니다.
또한, 낮은 환금성 문제를 해결하기 위해서는 투자 시기를 잘 선택해야 합니다.(보다 상세한 설명은 전문적인 지식이 필요하므로 고급과정에서 강의할 계획입니다.)
6. 부동산은 3차원 공간을 형성하고 있습니다.
부동산은 가로와 세로로 구성되는 면적의 개념에서 벗어나, 높이까지 포함되는 3차원 공간을 형성하고 있습니다.
불과 수십 년 이전만 하더라도 부동산은 2차원적인 면적인 개념에서 취급되었습니다. 이와 같은 전통은 아직도 국가의 부동산 관리 분야에서 그대로 남아 있습니다. 예를 들어 내가 살고 있는 집에 대한 기초적인 사항을 알아보기 위해, 토지에 대한 국가의 공적인 관리 장부인 지적도나 토지대장을 보면 토지가 면적과 경계위주로 관리되고 있음을 알 수 있습니다.
그러나 건축기술이 발달되고 고층 아파트와 빌딩들이 들어서면서부터 부동산은 점차 3차원 공간의 개념으로 전환되고 있습니다. 그 대표적인 것이 아파트입니다. 아파트의 경우 등기부등본이나 건축물관리대장을 보면 면적이 포함됨은 물론 전체 건물 중 몇 층 몇 호라는 개념으로 관리되고 있음을 알 수 있습니다. 즉, 가로와 세로로 형성되는 면적뿐만 아니라 층수로 나타내는 높이의 개념이 포함된 것입니다.
이와 같은 공간 개념은 인구가 늘어날수록 점차 확대될 것이며, 이러한 공간의 개념을 이해해야 남들보다 나은 부동산투자를 할 수 있습니다.
■ 부동산을 보는 방법
부동산은 멀리서 보고, 가까이 다가가서 보고, 안에 들어가서 보고, 마지막에는 깊숙이 파헤쳐 보아야 합니다. 그리고 부동산 거래는 징검다리를 건너듯 신중해야 합니다.
1. 부동산은 멀리서 보아야 합니다.
전 시간에 우리는 부동산의 가격이나 활용 방법은 주변 부동산에 영향을 받는다는 사실을 공부했습니다.
따라서, 부동산을 구입하기 위해서는 가장 먼저 자신이 원하는 지역을 선택해야 합니다.
지역을 선택하기 위해서는 부동산을 너무 가까이서 보아서는 안됩니다. 즉, 숲 속에 들어가면 나무만 보이지 숲이 보이지 않는 것과 같은 이치입니다.
부동산을 빠른 시간 이내에 멀리서 보는 가장 좋은 방법은 각종 지도를 활용하는 방법입니다. 예를 들어 주택을 구입할 경우에는 지도를 보면 회사 출퇴근 시간이 얼마나 걸릴까 알 수 있으며, 가정 주부가 시장을 가기 위해서는 얼마나 멀리 가야하나, 자녀들이 걸어서 학교에 갈 수 있을까 하는 사실들을 개략적으로 파악할 수 있습니다.
지도를 통해 2, 3개 지역으로 압축되면 해당 지역을 방문해 한번 돌아보는 것이 필요합니다. 보통 사람의 도보생활권은 반경 600∼700미터 정도이며, 학자에 따라서는 1,000미터까지도 도보생활권으로 보고 있는 경우도 있습니다.
대부분의 생활은 이 도보생활권 안에서 이루어집니다. 따라서, 현장을 방문한 경우에는 개략적으로 반경 600∼700미터 정도의 거리를 돌아보는 것이 좋습니다.
2. 부동산을 가까이서 보아야 합니다.
부동산을 선택할 때는 해당 부동산의 앞에서 면밀히 관찰해야 합니다.
아무리 시장이나 은행 등 주거편의시설이 잘 갖추어진 지역이라고 해?구입하려는 주택이 해당 지역의 외곽에 위치해 있으면 생활에 불편을 느끼게 되며, 부동산 투자 대상으로서도 좋지 않습니다. 따라서, 부동산을 선택할 때는 반드시 해당 부동산을 방문해 보아야 하며, 방문 과정에서 주요 시설과의 거리 등을 확인해야 합니다.
구입 대상 부동산을 방문했을 때는 부동산에 인접한 지역의 환경을 면밀히 살펴봐야 합니다. 예를 들어 주택의 바로 뒤에 허술한 축대가 있는 집은 잘 팔리지 않으며, 주택 바로 옆에 공원이 있으면 쾌적한 환경 때문에 집이 잘 팔릴 수 있습니다. 또한, 골목 끝에 있는 집은 재해 발생 시 대피가 어려워 제 값을 받지 못하는 경우도 있으며, 대로변에 있는 주택은 자동차 매연과 소음 때문에 주택으로서 제 역할을 못하는 경우가 많습니다. 반드시 두세 개 이상 비교해 보아야 합니다. 부동산은 위치와 면적 등을 감안할 때 똑같은 부동산은 없다는 것이 부동산학자들의 공통된 주장입니다.
(개별성의 특성)
개별성(個別性)의 특성 때문에 부동산의 가격 역시 절대적인 기준이 있을 수 없습니다. 따라서 부동산을 구입할 경우에는 반드시 유사한 부동산 2, 3개 이상을 비교 평가해 보아야 구입하는 부동산의 가격이나 용도가 적정한지 판단할 수 있습니다.
3. 부동산은 안에서 보아야 합니다.
겉에서 보기에 아무리 좋은 주택도 실제 안으로 들어가 보면 부실한 경우를 많이 볼 수 있습니다. 반면에 겉은 별 볼일 없는데도 내부는 생활에 편리하게 잘 꾸며진 경우도 있습니다.
따라서, 주택은 물론이고 모든 부동산은 반드시 해당 부동산의 내부를 면밀하게 검토해야 합니다.
부동산을 구입하는 사람 중에는 남의 집이나 사무실에 오래 동안 머무르는 것이 미안해 대충 확인해 중요한 부분은 보지 못하는 경우가 있습니다. 만약 부동산 중 중요부분이 잘못된 것을 확인하지 못하고 구입해, 자신이 직접 수리를 할 경우에는 수십 만원에서 수백 만원의 비용이 들어갈 수 있으므로 실례를 무릅쓰고라도 확인할 수 있는 것은 하나도 빠짐없이 확인해야 합니다.
부동산을 점검할 때 반드시 보아야할 부분은 건물의 기둥과 같은 주요구조체에 균열이 있는지 여부와 지하실에 물이 새는지, 천장이나 외벽에 물이 새는지 여부입니다. 만약 이들 세가지 중에 하나라도 문제가 있을 경우 때에 따라서는 수리가 불가능하거나 수리가 가능하더라도 큰 공사를 해야 하는 문제가 발생될 수 있습니다.
다음으로 중요한 것은 냉난방 시설과 급수시설(수도), 배수시설(하수도), 2층 이상 건물의 경우 부엌과 화장실의 누수, 그리고 건물의 외관입니다. 이들 부분이 잘 못되어 보수를 할 경우 때에 따라서는 상당한 비용이 소요되기 때문입니다.
토지의 경우에는 직접 자신의 발로 밟아보아야 합니다. 이는 해당 토지의 지반이 튼튼한지 여부나 습기가 많은지 여부, 바위가 많은 지역이어서 건축비용이 많이 들어가는지 여부 등을 확인해야 하기 때문입니다.
4. 부동산은 깊숙이 파헤쳐 보아야 합니다.
아무리 지역이 좋고 건물이 튼튼한 부동산을 구입하더라도 구입한 후 불완전한 소유권을 넘겨받는다면 자신의 전 재산을 손해볼 수 있습니다. 따라서, 부동산의 권리관계는 완벽하게 분석해야하며, 중개업자나 주변의 다른 사람의 말만 믿고 구입할 경우 큰 손해를 볼 수 있습니다. 부동산의 권리관계를 확인하기 위해서는 등기소에서 발급한 등기부등본을 확인해야 합니다. 특히, 등기부등본은 등기소에서 관리중인 등기부를 복사해서 발급하는 것으로 손쉽게 위조할 수 있으므로, 반드시 자신의 손으로 등본을 발급 받아 직접 확인하는 것이 좋습니다.(등기부 등본을 보는 방법은 중급 과정에서 상세히 설명하므로 생략함)
또한, 부동산의 적정한 이용용도를 알아보기 위해서는 관할 구·시·군청 민원실을 방문해
토지이용계획확인원을 발급 받아 해당 부동산의 이용제한 사항과 도시계획시설 등에 포함되어 수용되지 않을 것인지 여부 등을 면밀하게 검토해 보아야 합니다.
토지와 인접 토지와의 경계나 면적, 지목 등도 부동산의 가격이나 이용용도를 결정하는 중요한 사항이므로 구·시·군청 민원실에서 토지대장과 지적도(임야의 경우에는 임야대장과 임야도)를 발급 받아 확인해야 하며, 건물의 구조나 건축 년도를 알아보기 위해서는 구·시·군청 민원실에서 건축물관리대장을 발급 받아 확인해야 합니다.
5. 부동산은 두들겨 보아야 합니다.
옛날 속담에 돌다리도 두들겨 보고 건너라고 했습니다.
부동산 거래는 반드시 속담 그대로 반복되는 세밀한 점검이 필요합니다. 매도자의 경우는 어떻게 하더라로 비싼 값에 팔아야 하므로 설명에 과장이 포함된다고 보고 매도자의 말?반드시 확인하는 사람도, 주변의 제3자의 무책임한 말은 확인하지 않고 넘어가는 경우를 볼 수 있습니다. 그러나, 수천 만원 또는 수억은 이상이 되는 부동산을 잘못 거래할 경우 조그마한 하자도 수백 만원의 손실을 입힐 수 있다는 점을 감안한다면, 아무런 책임이 없는 제3자의 말이라도 반드시 확인하는 자세가 필요합니다.
또한, 겉으로 보기에는 대수롭지 않은 문제도 실제 문제가 커지다 보면 매수자에게 큰 손실을 가져다 줄 수 있으므로 부동산을 구입할 때는 보이는 것 하나라도 다시 점검해야 합니다.
■ 부동산 가격 흐름
수강생 여러분 중 대부분은 본 강좌를 수강한 후 언젠가는 부동산투자를 하게 됩니다. 부동산투자의 가장 궁극적인 목적은 높은 투자이익을 창출할 수 있습니다. 다시 말해 부동산의 가격 흐름을 명확히 알고 이에 대처해야 높은 투자이익을 달성할 수 있습니다.
1. 부동산 가격의 진짜 얼굴을 알 수 있을까요?
이 질문에 대한 대답을 얻기 위해서 많은 부동산 학자들이나 경제학자 등은 많은 기간과 노력을 기울여 왔으며, 여러 가지 형태의 이론을 주장하고 있습니다.
1.1. 부동산 가격은 어디서 발생하는가?
일반적으로 부동산 가격이란 절대적인 기준은 없으며, 우리가 일반적으로 알고 있는 부동산의 가격은 부동산 시장에서 매도자와 매수자가 합의한 교환의 대가로서의 금전을 의미합니다.
부동산 가격은 일반 경제재와 마찬가지로 상대적 희소성과 유용성, 유효수요라는 세 가지 요소에 의해서 발생된다고 합니다.
상대적 희소성이란 부동산이란 그 면적과 숫자가 유한한 것이라는 의미이며, 유용성이란 부동산은 생산이나 거주 등 인간의 활동을 위해 사용할 수 있다는 것입니다. 유효수요란 부동산을 필요로 하는 수요자가 있다는 것입니다.
부동산 가격이 발생하는 것은 인간의 경제 활동을 위한 유한한 부동산을 필요로 하는 사람이 많기 때문에 발생한다는 것입니다.
1.2. 부동산 가격을 해부해보면?
부동산 가격은 교환의 대가인 가격과 용익의 대가인 임료로 표시됩니다. 즉, 일반적으로 사고 팔 때는(매매) '가격'이라고 부르게 되며, 타인에게 이용만 하도록 할 경우(임대)에는 '임료(=임대료)'라고 부르고 있습니다.
또한, 부동산의 가격이란 소유권 기타 권리의 이익에 관한 가격입니다. 매매가격이란 부동산의 소유권을 이전해주는 대가로 받는 금액을 의미하며, 임대료란 부동산을 이용할 수 있는 임차권을 주는 조건으로 받는 금액을 의미합니다.
부동산 가격은 장기적 배려 하에서 형성되는 장래가격이라고 합니다. 즉, 부동산은 영속성의 특성이 있는 것으로, 현재는 논이나 밭으로 사용할 수밖에 없으나, 가까운 장래에 택지로 사용될 수 있을 경우 다른 논이나 밭에 비해 높은 가격으로 거래되는 것으로, 모든 부동산 가격은 이와 같은 장래의 이용이나 수익을 전제로 형성됩니다.
부동산 시장은 일반적인 상품이나 증권 등과 같이 외형적인 완전한 시장이 없습니다. 이는 부동산이 움직일 수 없으며, 부동산마다 각기 다른 특성(개별성)이 있기 때문인 것으로, 이러한 부동산의 불완전성으로 인해 하나의 부동산에 대해서 보는 사람에 따라 여러 가지 형태로 가격을 평가할 수 있습니다. 따라서, 실제 거래되는 가격은 거래 당시 개별적인 사정에 따라 다르게 형성됩니다.
1.3. 부동산 가격은 백가지 얼굴을 가지고 변화합니다.
부동산 가격은 끊임없이 변합니다.
부동산 가격이 변하는 것은 부동산 자신과 인근지역의 부동산, 기타 외부 요인들 때문입니다.(이러한 요인들은 '부동산학 감정평가론'에서는 '가격형성요인'이라고 부르고 있습니다.)
부동산 자신이 가진 유용성이나 형태가 변화할 경우 부동산의 가격은 변화합니다.
예를 들어 도시지역 내의 토지 중 경사도가 있어 건축이 어려운 임야에 축대를 쌓고 평탄작업을 하여 건물을 지을 수 있도록 만들어 놓으면 그만큼 높은 가격을 받을 수 있습니다. 또한 도시계획에 의해서 공원으로만 사용할 수 있는 토지가 도시계획이 변경되어 마음대로 주택을 지을 수 있다면 가격이 크게 높아집니다.
이러한 요인을 부동산학에서는 개별적 제요인이라고 부르고 있으며, 토지에 관한 개별적 제요인에는 택지의 위치나 면적, 지세, 지반, 전변너비, 깊이, 형상, 고저 등이 있습니다.
건물에 관한 개별적 제요인으로는 건물의 면적과 높이, 구조, 자재, 설계/설비의 양부, 시공의 질과 량, 각종 규제, 환경과의 적합성 등이 있습니다.
인근지역의 부동산이나 기타 부동산 가격을 변하게 하는 외부요인들은 지역적인 범㎰?따라 일반적 제요인과 지역적 제요인으로 구분됩니다.
일반적 제요인이란 국가 또는 국제적인 범위를 가지고 변화하는 각종 요인으로, 다시 사회적 요인과 경제적 요인, 행정적 요인으로 구분됩니다. 부동산 가격을 변화시키는 사회적 요인으로는 인구나 가구, 공공시설, 교육·사회복지, 거래관행, 건축양식 등이 있습니다.
경제적 요인으로는 소득수준이나 재정상태, 금융, 물가, 임금, 고용, 조세, 기술혁신, 산업구조, 교통 등이 있습니다. 행정적 요인으로는 부동산에 대한 이용제한, 건축규제, 부동산정책, 세제, 가격통제정책, 기타규제 등이 있습니다.
지역적 요인이란 일정한 지역적인 범위를 가지고 변화하는 각종 요인으로, 일반적 제요인과 같이 사회·경제·행정적 요인이 있으며, 기타 자연적 제조건 역시 지역적 요인 중 하나입니다. 자연적 제조건이란 해당 지역의 일조량이나 온도, 습도 등과 같은 자연적 자질과 건축자재나 광물과 같은 자연자원을 의미합니다.
※ 참조 : 부동산 가격을 변화하게 하는 각종 요인들은 열거할 수 없을 정도로 많으나, 하나의 부동산에 대해서 모든 요인들이 적용되는 것은 아니며, 또한, 동일한 요인도 부동산에 따라 가격 변동에 영향력의 크기에 차이가 있을 수 있습니다.(부동산가격형성요인은 각종 부동산평가론 교재에 많이 소개되고 있으므로 도서관 등을 방문해 참조하시기 바랍니다.)
2. 부동산 가격은 어떤 방향으로 움직이는가?
2.1. 지역적으로 변동되는 경우가 대부분입니다.
부동산 가격은 대체로 지역적으로 형성되고 변동됩니다.
동일한 주택용지의 가격이라도 서울시와 지방도시와는 커다란 차이가 있으며, 서울시내 주택용지 가격이 상승하거나 하락한다고 반드시 지방도시의 주택용지 가격이 상승하거나 하락한다는 보장은 없습니다.
물론 국가 경제 전체가 건실해져 전국의 국민의 소득이 크게 늘어날 경우 주택용지 가격이 전국적으로 상승할 수 있습니다. 그러나, 서울시내 지하철이 건설되고, 지하철역 주변의 주택용지 가격이 상승할 경우, 이러한 가격 상승은 지방도시의 주택용지 가격에 큰 영향을 미치지 못합니다.
2.2. 종류별로 변동되며, 파급되기도 합니다.
과거 부동산 가격 변동 경향을 살펴보면 대부분 가격 변동은 부동산의 종류에 따라 변동되었습니다.
1977년을 전후한 부동산 가격 상승은 대부분 대도시 주택용지를 중심으로 가격 상승이 이루어졌으며, 1987년과 1988년에는 개발지역 토지와 아파트, 1989년에는 단독주택 등이 가격 상승을 주도했습니다. IMF로 인한 부동산 가격 폭락 후 가격이 가장 먼저 회복된 것은 대도시 지역의 아파트 가격과 수익성 부동산(상가주택이나 빌딩 등)이었으며, 토지의 경우에는 경기도 일원의 전원주택용지와 그린벨트지역 내 토지입니다. 기타 단독주택이나 연립주택, 기타 토지의 경우에는 그 가격 회복이 더딘 것으로 나타났습니다.
부동산 가격 변동은 지역과 종류별로 변동되며, 일정 지역의 특정 종류의 부동산 가격 변동은 인접된 지역의 부동산 가격 변동으로 파급되기도 하며, 같은 지역 내 유사할 종류의 부동산 가격 변동으로 파급되기도 합니다. 이러한 가격의 파급효과는 한 지역 한가지 종류의 부동산 가격이 상승할 경우, 수요자들인 이를 대체할 수 있는 부동산을 찾기 때문에 발생합니다.
예를 들어 서울시 강남구 지역의 아파트 가격이 상승되면 강남구에서 아파트를 구입하려는 사람들이 인근 송파구나 서초구 지역의 아파트를 구입하려고 몰리기 때문에 이들 지역의 아파트 가격이 상승하게 됩니다. 또한, 서울시내 아파트 가격 상승이 지속될 경우 수요자들은 상대적으로 가격 상승이 안된 단독주택을 구입하려고 함에 따라 서울시내의 단독주택 가격이 상승하기도 합니다.
2.3. 계절이나 시기에 따라 변동되는 경우도 있습니다.
우리 나라의 경우 주거용 부동산 가격은 봄과 가을의 이사철에 가장 많이 상습하며, 가격 상승 폭은 봄철이 크며, 가을철의 가격 상승은 이사 물량에 따라 그 크기가 달라집니다.
또한, 봄철의 주거용 부동산의 가격 상승은 여름까지 이어지지 못하는 경우가 대부분이나, 가을철의 가격 상승은 겨울을 지나 다음해 봄까지 이어지는 경우도 있습니다.
우리 나라의 이사철은 대부분 봄의 경우 3, 4월이며, 가을의 경우에는 9월 혹은 10월이나, 부동산 가격은 계약을 기준으로 이루어지고, 부동산의 계약부터 입주까지는 통상 1개월의 기간이 소요됨에 따라, 대부분의 가격 상승은 이사철보다 1개월 내지 2개월 정도 앞서서 이루어지고 있습니다. 최근에는 여름철이나 겨울철에 주택을 구입하려는 수요자들이 늘어남에 따라, 아파트의 경우에는 1월에 가격상승이 집중되고, 가을에는 8월말부터 가격 상승이 집중되는 현상을 보이고 있습니다.
주거용 부동산은 계절에 따라 변동하나 기타 부동산의 경우에는 계절 등에 따른 변동 시기가 정해지지는 않고 있습니다. 다만, 여름 휴가철이나 설날과 추석을 전후한 시점에서는 부동산 거래량이 줄어들고 가격 변동 폭도 적게되며, 전원주택용지의 경우에는 초여름이나 가을에 가격 상승 폭이 크고, 이사철에는 거래량이나 가격 상승 폭이 줄어드는 경우도 있습니다.
3. 부동산 가격의 변동은 예측할 수 없는가?
부동산 투자자의 입장에서는 부동산 가격의 변동을 예측할 수 있을 경우 투자 일정이나 투자
목표 수립에 큰 도움이 될 수 있을 것입니다.
우리 나라의 경우 부동산 가격이나 거래량은 부동산경기의 변동에 따른 시장의 상황에 따라 크게 달라지는 것으로 투자자는 항상 부동산 경기의 변동에 관심을 기울이고 경기의 변동 추이를 감안해 부동산의 구입이나 처분 시기를 결정해야 할 것입니다.
이제까지의 우리 나라 부동산경기 순환과정을 살펴보면, 과대한 부동산가격으로 인해 실수요자들이 자금을 마련하는 기간인 침체기는, 비교적 긴 2년 정도의 기간이 대부분이었습니다.
반면에, 항상 공급이 부족한 부동산시장의 여건으로 인해, 일단 회복국면으로 접어들면 1년 이내의 빠른 시일 이내에 경기가 과열되고, 가수요자들이 나타나 대부분 1년이 넘는 기간동안 활황이 지속되었습니다.
그러나, 과다한 부동산 가격상승을 우려한 정부는 적극적인 투기억제정책을 발표하였으며, 환금성이 약한 부동산시장의 여건상 가수요자들이 급격히 빠져나가 2,3개월 이내에 시장전반에 걸친 침체국면이 나타났습니다.
이러한 과정에서 실물경제의 흐름을 보는 안목이 약한 사람들은, 부동산가격이 계속 상승할 것으로 보고 투자를 시도하다가, 하루아침에 거래가 끊겨 투자자금을 회수하지 못하거나, 낮은 가격으로 처분하여 손해를 보는 경우가 많았습니다.
부동산경기란 부동산거래의 활황 또는 침체현상을 반복하는 순환과정을 의미하는 것으로, 부동산가격의 상승이나 하락은 거래빈도에 따라 수요자들 사이에 가격경쟁이 발생해 나타납니다.
이제까지의 연구결과에 따르면, 부동산경기는 증권시장이 활황을 보인 시점부터 약 1년 정도 지난 시점에서부터 활성화되는 것으로 알려져 있으며, 일반경기가 침체를 벗어나고 활성화되어 소득이 늘어나게 되면, 6개월 내지 9개월이 지난 시점부터 부동산경기가 회복되는 것으로 알려져 있습니다.
부동산투자는 이러한 경기흐름을 정확히 판단하여 이루어져야 하며, 특히 우리 나라와 같이 부동산경기의 침체가 급격하게 이루어지는 경기 특성을 감안하고, 시작부터 처분까지 3개월 이상의 장기간이 소요되는 부동산거래제도를 감안한다면, 투자시기의 적정한 판단은 더욱 중요할 것입니다.
기타 과거 우리 나라의 부동산 경기순환은 가격 상승기간은 짧고 가격이 하락되거나 보합세를 보이는 기간이 긴 것이 특징이며, 부동산 시장의 주변 변수에 민감하고, 투자자들이 심리적인 요인이 크게 작용하는 특징을 가지고 있습니다.
4. 대단지 지역 아파트 가격변동의 특징
부동산중의 하나인 아파트는 상호비교가 가능함으로 인해 환금성이 높아 그 동안 많은 사람들이 투자대상으로 삼고 있습니다.
아파트는 단독주택과는 달리 똑같은 구조와 면적을 지닌 가구가 대량으로 공급되며, 분당이나 일산 신도시 지역과 같이 한 지역에 수만 가구의 아파트가 건설되는 경우에는 수백, 수천 가구의 유사한 아파트가 한 지역에 건설되는 경우도 있습니다.
이런 대단지의 아파트시장에서는 유사한 매물이 한꺼번에 여러 개씩 나오고, 서로 가격과 조건이 비교되어 거래되는 과정에서 가격변동이 다른 지역과 다르게 나타나며, 여기서는 과거
본인이 대단지 지역의 아파트가격 변동에 대한 연구 결과를 중심으로 몇 가지 가격변동의 특징을 소개해드리겠습니다.
첫째, 대단지 아파트지역에서 아파트 가격은 대개의 경우 해당지역 개발에 따른 가격상승으로 인해 분양초기부터 개발사업이 완료되기 이전까지 다른 지역 보다 높게 상승하며, 해당 지역의 개발이 마무리 단계에 접어들면서부터는 전체 부동산시장의 흐름에 따라 가격이 변동됩니다.
둘째, 대단지 지역의 아파트가격변동은 다른 지역의 주택가격에 비해서 상승과 하락의 폭이 크고, 짧은 기간에 이루어집니다. 이러한 현상은 대단지지역의 경우 한꺼번에 많은 매물이 공급되고, 이에 비례한 많은 수요자들이 존재하기 때문입니다.
셋째, 한꺼번에 많은 아파트에 입주가 이루어지므로 양도소득세비과세기간인 입주 후 3년이 지나면서부터는 매물 량이 급증하여 아파트가격이 하락하거나, 다른 지역 보다 상승폭이 낮게 형성됩니다. 이런 현상은 최근 신도시 지역에서 매물이 많이 나오는 것을 보면 쉽게 이해할 수 있습니다. 어떻게 보면 양도소득세의 최저보유기간인 2년이 경과한 때에도 이와 유사한 현상이 나타날 수 있으나, 비과세기간이 3년이 경과한 때에 비해서는 크게 나타나지 않는 것으로 조사되었습니다.
넷째, 해당 지역 안에서 이동하는 인구나 유입인구 등 수요자가 많아 다른 지역에 비하여 1, 2개월 일찍 전세가격이 상승하고 있으며, 일단 상승된 전세가격은 매매가격을 동반하여 상승시키는 경우가 많습니다.
■ 부동산거래 상식
부동산은 그 재산가치가 커다란 관계로 거래 시 자칫 실수를 할 경우 발생되는 등 손해가 막심합니다. 이 강좌에서는 부동산거래 시 발생되는 문제점과 이를 방지하기 위한 일반적인 방법들에 대해서 설명합니다.
1. 부동산을 구입할 때의 법률적인 문제
부동산 거래는 보통 그 단위가 큰 관계로 거래를 하다가 문제가 생길 경우에는 커다란 손해를 볼 수 있습니다. 부동산 거래사고 중 가장 심각한 부분은 잔금까지 치르고 나서 소유권이전등기를 하지 못하는 경우입니다. 또한, 소유권이전 등기를 했더라도 실제 구입한 부동산을 사용하지 못하는 경우도 있습니다.
부동산을 거래하고도 소유권등기를 못하는 경우는 대부분 등기부상의 소유자와 계약서를 작성한 매도자가 다른 경우에 발생됩니다. 이를 막기 위해서는 계약시 등기부상 소유권자와 계약서작성자가 일치하는지 주민등록증 등을 통해 반드시 확인해야하며, 만약 틀린 경우에는 부동산매도에 대한 위임장 등을 확인해야 합니다.
간혹 계약할 때 소유자의 배우자나 아들이 대리로 계약서를 작성하는 경우가 있으나, 이들도 정당한 매도위임장 등이 있어야 계약이 유효합니다. 또한, 미등기전매자와 거래는 불법화되어 있으나, 부득이하게 미등기전매자와 거래하는 경우에는 원소유자와 매도자 사이에 작성된 매매계약서 등을 확인해야 하며, 반드시 잔금 지급 이전에 원소유자를 만나보는 것이 좋습니다.
때에 따라서는 잔금까지 지불한 이후에 소유권이전등기가 불가능한 것이 발견되는 경우도 있습니다. 따라서, 계약서 작성 시 잔금지급은 인도 즉, 소유권이전등기신청과 동시에 이루어질 것을 명시하는 것이 좋으며, 실제 잔금지급은 법무사사무실에 등기신청을 마친 이후에 하는 것이 좋습니다.
거래대상 부동산에 경매나 가압류, 소유권이전 가등기 등이 있는 경우에는 소유권이전등기를 했더라도, 경매 등이 실행될 경우 경락자 등에게 소유권이 넘어가게 됩니다. 따라서 계약서 작성과 잔금지급 직전에는 등기부등본을 열람해서 이들 등기가 갑구에 존재하는지의 여부를 확인해야 합니다. 통상 계약서 작성 후 잔금지급 이전에 이런 일이 발생되는 일이 많지는 않으나, 등기부에 저당권이 복잡하게 설정된 부동산을 거래하는 경우에는 조심해야 합니다. 만약, 계약과 동시에 소유권이전 가등기를 하게되면 이로 인한 사고를 막을 수 있으며, 계약과 잔금 지급 사이의 기간을 짧게 잡는 것도 사고를 막을 수 있는 좋은 방법입니다.
등기와 관련된 확인 이외에도 매도자가 소유권을 취득한 후 몇 년 이상이 지난 나대지는, 반드시 해당 토지를 답사해 토지 위에 건물이나 나무 등이 없는 것을 확인해야 합니다. 만약, 토지 상에 건물이나 나무, 묘지 등이 있는 경우에는 법정지상권이 발생되어 토지를 매수하더라도 장기간 사용할 수 없기 때문입니다. 또한, 그 토지가 인근 주민들의 도로나 공동경작지 등으로 사용되고 있는 경우 역시 매수하지 않는 것이 좋습니다.
기타 가장 심각한 거래사고는 토지사기단 등이 불법으로 매각한 토지를 매수하고, 원소유자가 나타나 소유권을 박탈당하는 경우입니다. 대개 토지사기범들은 소유자가 장기간 관리하지 않고 나대지로 방치한 토지를 관계서류를 조작하여 제3자에게 매각하며, 이 토지는 아무리 여러 사람을 거쳐 매수한 경우에도 원소유자가 나타나면 돌려주어야 합니다.
이런 사고의 발생 가능성은 일반인들의 법률수준으로는 발견하기 어렵습니다. 다만, 장기간 소유권이전이 되지 않다가 매도된 토지나 확인되지 않는 이유로 가격이 저렴한 토지를 구입할 경우에는 옛날 소유자를 만나보거나 관계 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다. 또한, 수복지역의 토지나 부동산소유권이전등기에관한특별법에 의해서 소유권이전이 된 토지의 경우에도 이와 유사한 사고가 종종 발생되므로 이들 토지의 거래는 특별히 조심해야 합니다.
2. 부동산을 구입할 때의 기술적인 문제
주택이나 빌딩 등의 건물은 한번 건축하면 수 십년 이상씩 사용하게 되며, 그 건축에 소요되는 비용이 큰 관계로 거래 시 기술적인 하자 부분 검토를 소홀히 하게되면, 추후 개축이나 보수에 소요되는 비용이나 기간으로 인한 손해가 ?경우가 많습니다.
부동산 거래 후 기술적인 하자로 인해 손실이 발생되는 사례는 대체로 해당 토지 위에 주택 등 건물이나 축대 등 구축물이 건축되어 있을 경우에, 이들 건축물에 하자가 있는 것을 모르고 구입하는 경우입니다. 또한, 건축물이 자연재해등 불의의 재해가 발생될 위치에 있는 것을 발견하지 못하는 경우에는 더 큰 손실이 발생될 수도 있습니다.
거래대상 건축물에 대한 하자는 건물 구조에 문제가 있는 경우와 기타 건물 기능에 문제가 있는 경우가 있습니다. 구조적인 하자는 건축물의 기초나 기둥 등이 잘못 건축된 경우에 발생되는 것으로 벽이 갈라지거나 바닥이 내려앉는 등 심각한 피해가 발생하게 되며, 결국 해당 건축물을 철거해야 하는 경우도 발생될 수 있습니다.
기타 구조적인 하자로 가장 흔하게 발생되는 것은 지하층이나 벽면에 균열이 발생하여 빗물이 새는 것입니다. 이 경우 대부분 부분적인 방수공사로 하자를 처리할 수 있기도 하나, 때에 따라서는 지하실 전체에 대한 대대적인 방수공사가 필요한 경우도 있습니다.
기능적인 하자란 건물의 벽이나 기둥 등 구조체가 아닌 창문이나 수도관 등 건물의 부대설비의 노후나 불량으로 인해 이용이 불편한 경우를 말합니다. 이들 기능적 하자는 대부분 간단한 수리로 문제를 해결할 수 있으나, 하수도나 수도관이 파열되는 등 심각한 문제가 발생되는 경우 상당기간 공사를 해야하는 경우도 있습니다.
3. 부동산을 구입할 때의 경제적인 문제
부동산거래 후 경제적인 손실이 발생되는 사례는 대체로 해당지역의 부동산거래시세를 확실하게 알지 못하거나, 가까운 장래에 발생할 부동산가격 변동을 예측치 못한 경우에 발생하며, 이러한 손실은 부동산이 거주지에서 멀리 떨어져 있는 소유자들의 경우 발생빈도가 높습니다.
해당지역 부동산시세에 대한 정확한 판단은, 부동산을 사는 사람뿐만 아니라 파는 사람에게도 필수적인 것입니다. 부동산시세조사란 주변지역의 부동산이 최근 거래가격에 대한 사항과 거래대상 부동산의 가격은 어느 정도가 적정한가에 대한 조사를 말합니다.
기타 부동산의 거래시 경제적인 손실을 방지하기 위해서는 다음과 같은 사항들을 주의해야 합니다.
셋째, 부동산투자를 목적으로 부동산을 구입할 경우에는 최우선적으로 환금성을 검토해야 합니다. 일반적으로 환금성이 높은 부동산이란 해당 지역내의 타 부동산과 조건들이 유사한 평범한 부동산을 말합니다.
4. 바람직한 부동산 구입 절차
대부분의 사람들은 부동산을 거래를 평생 동안 한두번 또는 많아야 서너번 정도만 경험할 수 있는 것으로, 평소에는 무관심하다가 실제 부동산을 구입하거나 매각할 때에 닥쳐서야 필요한 절차를 거치기 위해 허둥대는 경우가 대부분이며, 이 과정에서 예기치 못한 손실을 보는 경우가 있습니다.
부동산 투자시 이런 문제를 방지하기 위해서는 면밀한 계획을 수립하고, 사전에 필요한 절차와 각종 서류 등을 준비하는 등의 대비가 필요합니다.
보통 부동산 투자자가 부동산을 구입하기 위해서는 다음과 같은 12단계의 절차를 거치는 것이 필요하며, 자기 나름대로의 계획표를 준비해 각 단계별로 진행상황을 점검해야 합니다.
① 투자 계획 수립 : 투자 자금의 조달계획이나 투자 기간 등 투자관련 전반적인 사항 결정
② 투자 대상 결정 : 투자 목적과 자신의 능력 등을 감안한 투자 대상물 결정
(아파트나 단독주택, 투자용 임야 등 종류)
③ 지역 결정 : 투자 대상 지역 결정
④ 대상물 찾기 : 구입할 대상 부동산을 3개 정도로 결정하는 것이 바람직함.
⑤ 대상물 분석 : 구입 대상 부동산에 대한 권리분석과 입지분석, 개별분석 등을 시행
⑥ 거래조건 협의 : 가장 적정한 부동산부터 거래금액과 거래조건 등을 협의하여 구입할 대상 부동산을 확정함.
⑦ 매매계약 : 매도자와 매매계약을 체결함.
⑧ 중도금 지급 : 중도금 지급 날짜 이전에 각종 권리분석을 다시 한번 시행
⑨ 잔금 지급 : 잔금 지급시 명의 이전에 필요한 서면을 받아두어야 함.(통상 잔금 지급과 명의이전, 건물명도는 동시에 이루어짐)
⑩ 명의이전 : 소유권이전등기 절차를 이행(법무사의 도움을 받는 것이 안전하나 특이한
권리관계 등이 있을 경우에는 법무사 이외의 전문가에게 복수 점검을 받는 것이 안전)
⑪ 건물명도 : 매도자가 살고 있던 건물의 경우에는 매도자가 이사를 나가는 것을 반드시 확인해야 함.
⑫ 세금납부 및 관리 : 취득세와 기타 세금 납부(등록세는 명의이전 시 납부함), 부동산에 대한 보수 및 관리
반면에 부동산 투자자가 부동산을 처분하기 위해서는 다음과 같은 12단계의 절차를 거치는 것이 필요합니다.
① 매각 계획 수립 : 매도가격 결정, 매각 자금의 재투자 등 처리 문제와 기타 투자 전반에 걸친 계획 점검
② 수요계층 분석 : 대상 부동산을 구입할 수 있는 수요계층과 수요계층을 대상으로 한 매각 전략 수립
③ 매각 시기 결정 : 최적의 매각 시점 결정
④ 대상물 관리 : 제값을 받고 빠른 시일 이내에 매각하기 위한 건물의 보수 등
⑤ 매각 홍보 : 대상 부동산을 구입할 수 있는 가장 적정한 매각 홍보방법 선택(중개업소 또는 인터넷, 생활정보지 이용 등 방안 선택)
⑥ 거래조건 협의 : 매수 대상자가 나타나면 매각 조건 협의(매매금액, 계약금, 중도금, 잔금 액수 및 시기)
⑦ 매매계약
⑧ 중도금 수령
⑨ 잔금 수령
⑩ 명의이전
⑪ 건물명도
⑫ 양도소득세 처리 : 양도소득세 사전 신고제도를 이용해 세금 납부 액을 최소화할 것.
■ 부동산에 대한 권리
1. 부동산에 관한 권리는 등기를 해야 보호를 받을 수 있습니다.
부동산에 관한 권리는 물권(物權)이라고 하며, 지상권과 전세권, 지역권을 용익물권, 저당권을 담보물권이라고 부르기도 합니다.
우리가 소유권을 취득하거나 점유권을 제외한 기타 물권을 취득할 경우 반드시 등기를 해야 그 효력이 발생하며 제3자에게 대항할 수 있습니다.(민법 제186조) 예외적으로 일상의 거래가 아닌 상속이나, 공용징수, 판결, 경매 기타 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 취득은 등기를 하지 않더라도 발생할 수 있지만, 등기를 하지 않으면 이 권리를 처분하지 못합니다.(민법 제187조)
예들 들어 부동산을 구입했을 때는 반드시 소유권이전등기를 해야 하? 부동산에 대한 전세권을 보호받기 위해서는 전세권설정등기를 해야 하는 것입니다. 이들 등기는 반드시 등기권리자와 등기의무자의 공동 신청이 원칙이며, 등기에 관한 절차는 부동산등기법에서 규율하고 있습니다.
이와 같이 모든 물권은 등기를 해야 보호를 받을 수 있지만, 등기부에 기재된 권리관계가 반드시 명확한 것은 아니라는 점에 유의해야 합니다.
현실에서는 부동산 등기부는 '공시력'은 인정하지만 '공신력'은 인정하지 않고 있습니다. 다시 말해 부동산 등기부는 등기소라는 국가기관이 각종 권리관계를 정리하여 국민에게 알려줄 다름이지, 등기부에 기입된 권리관계가 법률상 정당한지 보장하지는 않고 있습니다. 따라서, 현재 잘못 기입된 부동산 등기부를 믿고 거래를 한 사람은 피해를 준 당사자를 상대로 손해를 배상 받을 수는 있지만 등기소를 상대로 손해를 배상 받을 수 없습니다.
또 한가지 유의해야 할 점은 부동산에 관한 권리 중에는 유치권이나 법정지상권과 같이 등기하지 않더라도 보호받는 권리가 있으며, 이들 권리들은 반드시 현장답사를 통해서 확인해야 한다는 점입니다.
2. 거래 대상 부동산관련 권리는 어떤 것일까요?
저는 초급강좌에서 우리가 가지고 있는 부동산은 눈에 보이지 않는 권리라고 했습니다. 그럼 부동산과 관련된 권리는 어떤 것이 있을까요?
우리가 가장 흔하게 만나는 부동산관련 권리는 소유권과 전세권, 지상권, 저당권, 임차권, 점유권입니다.
2.1. 소유권
소유권이란 부동산을 사용하고 수익(收益)하거나 처분(處分)할 수 있는 권리를 말하는 것으로, 부동산에 대한 가장 포괄적인 권리입니다.(민법 제211조)
소유권을 보유한 사람을 우리는 통상 소유권자 혹은 소유자라고 부릅니다. 부동산 소유자는 해당 부동산을 사용하거나 해당 부동산에서 발생되는 수익을 취하고, 또한 해당 부동산을 처분할 권한이 있는 것입니다.
원칙적으로 1개의 부동산에는 1개의 소유권만 인정됩니다(배타적 권리). 따라서, 우리는 보통 하나의 부동산에 대해서는 소유권자도 한사람이어야 한다고 생각하기 쉽습니다. 하나의 부동산에 여러 사람의 소유자가 있는 경우가 있으며, 이들 중 여러 사람의 소유자가 각각 해당 부동산에 대한 일정한 공유지분(持分)을 갖고 있는 형태의 공동소유를 '공유(共有)'라고 하며, 공유지분을 가진 소유자들은 각각 자신이 가진 지분만큼만 소유권을 행사할 수 있는 경우가 대부분입니다. 기타 공동소유 형태에는 합유와 총유가 있습니다.
우리 주변에서 가장 흔하게 볼 수 있는 공동소유형태는 아파트에 대한 소유형태입니다. 내가 사는 아파트에 대한 등기부등본을 발급 받아 분석해보면, 토지부분에 대해서는 전체 아파트단지 면적 중 내 소유에 속한 토지의 공유지분(예 : 15,234분지 25)이 표기되어 있는 것을 볼 수 있습니다.
아파트의 건물부분에 대해서는 내가 사는 아파트에 대한 동호 수와 건물면적이 명시되어있고, 소유자 부분에도 공유지분의 표시가 없습니다. 이는 아파트나 고층빌딩 등과 같이 하나의 건물이 여러 구역으로 나누어져 각각 소유할 수 있도록 건축된 건물은 '구분소유'라는 형태의 소유권이 인정되기 때문입니다. 즉, 소유권은 하나의 부동산에 대해서 1개의 소유권만 인정되는 것이 원칙이지만, 하나의 건축물이더라도 사실상 구획되어 사용이 될 수 있는 경우에는 구분소유가 인정되는 것으로, 구분소유권은 공유와 다르게 취득과 처분이 자유롭습니다.
2.2. 저당권(抵當權)
부동산 소유자는 부동산을 담보로 은행 등에서 융자를 받으면서, 저당권을 설정해줍니다. 저당권이란 법률상 소유권 중 일부분인 처분권을 저당권자가 갖는 것을 의미합니다. 저당권자는 융자를 받아간 사람이 빌려준 돈을 기한 내에 갚지 않으면 해당 부동산을 강제로 처분(매각)해서 빌려준 돈을 받을 수 있습니다.
또한, 친척이 은행 융자를 받을 때 내 집에 저당권을 설정해 줄 수도 있으며, 전 소유자가 융자를 받으면서 설정된 저당권 역시 등기부에서 완전히 말소하지 않으면 계속 유효하게 됩니다. 이와 같이 유효한 저당권은 언제든지 저당권자가 실행할 수 있으므로, 저당권이 설정된 부동산을 구입할 때는 소유권을 이전 받기 전에 반드시 설정된 저당권을 말소해야 합니다.
때에 따라서는 전 소유자가 은행으로부터 받은 융자금액을 승계 받고('채무승계'라고 함) 저당권을 그대로 존속시키는 경우도 있으며, 이 경우에는 구입대금에서 융자금액 부분은 제외하고 대금을 지급해야 합니다. 요즈음 은행에서 융자를 해주면서 저당권을 설정할 때는 대부분 '근저당(根抵當)'으로 합니다. 근저당이란 현재 융자금액이 아닌 저당권이 보장하는 채권의 최고금액을 설정하는 형태입니다. 채권의 최고금액이란 은행에서 빌려준 금액뿐만 아니라, 앞으로 발생할 이자나 기한 내에 돈을 갚지 않을 때 법원 경매로 넘길 때 소요되는 소송비용이나 경매 비용 등 장래 발생할 비용까지 모두 합한 금액을 말합니다.
따라서, 근저당이 설정된 경우 저당권의 대상이 되는 융자금액(채무액)은 등기부 등본만 가지고는 판단할 수 없으며, 대부분 실제 융자금액은 채권최고액보다 낮습니다.
2.3. 지상권
토지 소유자는 자신의 토지를 남들이 사용할 수 있도록 빌려줄 수 있습니다. 장기간 이용을 목적으로 토지를 빌린 사람은 자신의 권익을 보호받기 위하여 지상권을 설정하는 것이 바람직합니다.(민법 제279조) 이는 콘크리트건물과 같은 견고한 건물을 지을 목적으로 지상권을 설정하면 최소한 30년 이상의 기간을 보장받을 수 있기 때문입니다.
최근 지하철이 건설된 도시지역에서는 토지등기부등본에 구분지상권이 설정된 경우를 볼 수 있습니다. 구분지상권이란 토지의 지하나 지상의 일정 범위를 이용할 수 있는 권리를 의미하는 것으로 지하철이 통과하는 토지에는 대부분 구분지상권이 설정되어있습니다.
이와 같은 권리의 내용상 지상권이 설정된 토지를 구입할 경우 약정된 기간이 지날 때까지는 해당 토지를 사용할 수 없습니다. 다만, 은행에서 나대지(건물이 없는 토지)를 담보로 융자를 해주며 저당권을 설정할 때는 해당 토지 상에 지상권을 설정해 놓는 경우가 대부분이며, 이런 경우 소유권이전 등기 이전에 저당권과 지상권을 동시에 해지하면 큰 문제가 없습니다.
그러나 저당권이 설정된 토지 상에 이미 해당 토지에 견고한 건물을 건축하고 있는 경우에는 지상권이 말소된 이후에도 관습법상 법정지상권이 존속할 수 있으므로 유의해야 합니다.
2.4. 전세권
농경지를 제외한 토지나 건물 등을 현재의 용도대로 사용할 수 있는 권리를 전세권이라고 하며, 전세권자는 후순위의 권리자보다 전세금을 우선변제 받을 권리가 있습니다.(민법 제303조)
전세권은 부동산등기부에 등기가 되어야 인정을 받을 수 있는 것으로, 우리가 일반적으로 건물을 전세로 얻고 '전세권설정등기'를 하지 않으면, 상기와 같은 민법 제303조에 의한 전세권자로서 권리를 행사할 수 없습니다.
다만, 주택의 경우에는 전세권등기를 하지 않더라도 주택임대차보호법에 의하여 전세권등기를 한 것과 유사한 보호를 받을 수 있습니다.(전세권과 주택임대차보호법에 의한 주택 임차권의 보호범위는 차이가 있음을 유의하기 바람)
2.5. 지역권
사람의 통행이나 수로의 이용 등 일정한 목적을 위하여 타인의 토지의 일부나 전부를 자기의 토지의 편익에 이용할 수 있는 권리를 지역권이라고 합니다.(민법 제291조)
이때 지역권의 대상이 된 토지를 승역지라고 하며 지역권 설정으로 인해 이익을 받는 토지를 요역지라고 합니다. 한번 설정된 지역권을 요역지 소유자가 바뀌더라도 계속 승계되는 특성을 가지고 있습니다. 이와 같은 지역권은 대부분 관습법 형태로도 인정되고 있어 등기부 등을 통해 손쉽게 발견되지는 않고 있습니다.
2.6 점유권과 등기되지 않는 물권
점유권이란 해당 부동산이라는 공간을 현재 차지하고 있는 사람에게 주어진 권리를 말하는 것으로, 점유권자가 부동산을 차지할 정당한 권리가 있는가의 여부에 관계없이 현재 부동산을 차지하고 있으면 점유권이 인정됩니다. 즉, 주택의 소유권자가 그 주택에 살고 있으면 소유권자가 동시에 점유권자가 됩니다. 반대로 임대차 권리가 이미 없어진 임차인이 계속 이사를 가지 않고 버티고 있더라도 점유권은 인정됩니다. 따라서, 현재의 점유자가 정당한 권리가 없이 계속 점유를 하고 있는 경우에는 반드시 명도소송 등과 같은 법률적인 절차를 거쳐야지 임의대로 현재의 점유권을 침해할 수 없습니다.
기타 등기되지 않고도 인정되는 권리 중 대표적인 것은 유치권과 법정지상권, 관습법상 지상권, 분묘기지권입니다.
유치권이란 타인의 물건 또는 유가증권을 점유하고 있는 자가 그 물건 또는 유가증권에 관하여 생긴 채권의 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 수 있는 권리를 의미합니다(민법 320조). 예를 들어 주택을 건축한 건축업자는 건축비를 받을 때까지 해당 주택에 상주하며 유치권을 주장할 수 있으며, 유치권자는 채권의 변제를 받기 위하여 유치대상 부동산을 경매 할 수 있습니다.
유치권은 등기를 해야 하는 권리가 아니므로 해당 부동산을 점유하고 있는 동안만 존속되는 것으로, 대부분 유치권자는 자신의 건축비 등을 상환 받을 때까지 건물에서 퇴거하지 않게 됩니다.
따라서, 유치권이 설정된 부동산을 구입할 경우에는 대상부동산의 소유권 이전뿐만 아니라 유치권자가 퇴거하는 것을 조건으로 계약을 섟簫瞞?한다. 유치권은 등기 대상 권리가 아니므로 유치권이 있는지 여부를 확인하기 위해서는 반드시 대상부동산을 방문해야 합니다.
저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 경우에는 등기를 하지 않아도 토지소유자는 건물소유자에 대하여 법정지상권을 설정한 것으로 봅니다.(민법 제366조) 또한, 건물과 토지의 소유자가 다를 경우 건물 소유자는 등기를 하지 않아도 관습상 지상권을 갖게 됩니다.
따라서, 토지를 구입할 경우에는 반드시 토지 상에 타인 소유의 건물이나 수목이 있는지 현장 확인을 해야 하며, 타인 소유의 건물 등이 있는 경우 잔금 이전에 철거를 하거나 건물소유주로부터 철거확인을 받지 않는 한, 해당 토지를 이용할 수 없게 될 가능성이 높습니다.
조상을 공경하는 우리 나라에서는 내 허락 없이 내 땅에 무단으로 설치된 묘지를 마음대로 없앨 수 없습니다. 즉, 묘지에 대해서는 관습법상 분묘기지권이라는 권리가 인정되고 있습니다. 따라서, 묘지가 설치된 토지는 묘지 이장 조건으로 구입을 하는 것이 바람직합니다.
2.7. 임차권
부동산을 소유하거나 사용·수익할 권리를 가진 사람(임대인)이 상대방(임차인)에게 부동산을 사용, 수익할 수 있게 해주고, 임차인은 임대인에게 임대료를 지급할 것을 약정할 경우, 임차인에게는 임차권이 발생합니다.(민법 제618조)
임대차는 임대인과 임차인과의 개인간에 발생한 채권·채무관계로서 앞에서 학습한 권리들과는 달리 제3자에게 대항할 수 없으나, 부동산임대차의 경우에는 등기를 할 경우 제3자에게 대항할 수 있습니다.
다만, 주택의 경우에는 등기를 하지 않더라도 점유와 주민등록전입, 확정일자날인이라는 3가지 요건을 갖출 경우 임대차등기를 한 것과 유사한 대항력이 인정될 뿐만 아니라, 후순위 권리자나 일반채권자에 보다 임대보증금을 우선변제 받을 수 있습니다.
즉, 주택을 임차한 사람이 동사무소에 전입신고를 함으로써 주민등록을 이전하고, 관할 등기소나 동사무소에서 임대인과 작성한 임대차계약서에다 확정일자를 날인 받고, 실제 이사를 해서 살고 있는 경우, 이들 3가지 사항 중 가장 마지막 사항을 이행한 날짜에 제3자에 대한 대항력과 우선변제력을 갖추게되는 것입니다.
또한, 확정일자날인까지 받지 못했더라도 점유와 주민등록전입을 한 경우 주택임대차보호법에서 정한 소액보증금(서울특별시와 광역시(군 지역을 제외)에서는 3,000만원이하, 기타의 지역에서는 2,000만원이하)은 최우선변제(서울특별시와 광역시(군 지역을 제외)에서는 1,200만원이하, 기타의 지역에서는 800만원이하)를 받을 수 있습니다.
1999년 3월 1일부터는 임차권등기명령제도가 새로 만들어졌습니다. 임차권등기명령이란 임대차가 종료된 후 보증금을 반환 받지 못한 임차인임 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청하여, 해당 법원에서 행하는 명령을 말합니다.(주택임대차보호법 제3조의3 참조) 임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 되면 임차인은 해당 주택에서 퇴거하더라도 종전부터 있던 대항력이나 우선변제권을 유지할 수 있게됩니다. 만약, 임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 되어 있는 주택을 임차한 임차인은 우선변제권을 주장할 수 없으며, 매수자의 경우에도 현재 임차인이 해당 주택에 거주하지 않아도 임대보증금을 변제해야 하는 경우가 발생할 수 있으므로, 사전에 임차권등기명령을 말소해야 한다.
3. 등기된 권리도 제한을 받을 수 있습니다.
등기된 물권이 다음에서 설명하는 가등기나 가압류 등 각종 등기가 되어 있는 경우 그 권리 행사에 커다란 제한이 있게되므로 거래시 유의해야 합니다.
3.1. 가압류
금전채권 또는 금전으로 환산할 수 있는 채권을 위하여 채무자의 재산을 확보하여 장래의 강제집행의 불능 또는 곤란을 초래하지 않도록 보전할 것을 목적으로 법원은 가압류명령을 할 수 있으며, 가압류명령에 의해 성립되는 등기부에는 가압류 등기가 기재됩니다. 가압류등기는 보전소송의 일종으로, 채권자가 대상 부동산에 대해 경매 등 강제집행에 착수할 때까지 채무자가 재산을 은닉하거나 도망을 가더라도 강제집행이 가능하도록 채무자의 재산을 한동안 확보하여 강제집행을 가능하게 하려는 제도입니다.(민사소송법 제696조 참조)
가압류등기는 장래 경매 등 강제집행을 예정하고 있는 것으로, 가압류 등기가 된 부동산을 구입하거나 임대 계약을 한 사람은, 해당 부동산이 경매가 되더라도 대항하지 못합니다. 일반적으로 가압류등기를 말소(등기부에서 없애는 것)하기 위해서는 법원이 가압류명령을 할 때 명시한 정지조건이 충족되거나, 가압류 명령에 포함된 공탁 금액을 법원에 공탁해야 합니다.(해방공탁)
3.2. 압류 등기
압류란 넓은 의미로는 특정의 물건 또는 권리에 대하여 개인의 사실상 또는 법률상의 처분을 제한하는 국가기관에 의한 강제적 행위를 말하나, 좁은 의미로서는 금전 채권에 대한 강제집행의 제1단계로서 집행기관이 채무자의 재산을 확보하고 채무자의 처분권을 제한하는 강제적 행위를 의미합니다.
압류등기는 징수관(세무서장, 지방자치단체의 장)의 체납처분이 있거나 집행법원 경매개시결정, 또는 강제관리개시결정 등의 사유가 발생한 경우에 징수관 또는 법원이 소관등기소에 압류등기를 촉탁하여 이루어집니다.
압류등기가 된 부동산의 소유자는 대상 부동산의 처분권을 잃게 되며 권리자는 압류부동산의 매각대금으로부터 변제 또는 배당을 받게 됩니다. 따라서, 압류등기 된 부동산 등기부의 소유자는 사실상 대상 부동산을 매각하거나 임대할 권리가 없는 것으로, 압류등기가 된 부동산을 구입할 경우 소유권을 넘겨받지 못하게 될 가능성이 아주 높습니다.
3.3. 가등기
본등기를 하는 데 필요한 형식적 또는 실질적 요건이 완비되지 아니하였을 경우에 장래 실행될 본등기의 순위보전을 위해 해두는 등기를 말합니다. 장차 본등기를 하면 그 대항력은 가등기 시점으로 소급하여 가등기 이후의 제3자의 본등기 보다 우선하게 됩니다.
(부동산등기법 제3조)
즉, 가등기가 된 경우는 본등기가 이루어지지 않는 한 가등기 자체만으로는 아무런 법률상의 효력도 없으나 순위보전의 효력을 가지고 있으므로, 가등기에 기하여 본등기를 하면 가등기 시점부터 본등기 시점 사이에 이루어진 모든 등기는 모두 효력을 잃거나 후순위가 됩니다.
이러한 점을 이용해 부동산 거래시 계약금부터 잔금까지 기간이 길거나, 계약금이나 중도금이 떼이는 것을 방지하기 위해 계약과 동시에 소유권이전청구권가등기를 하는 경우도 있습니다.
가등기가 되어 있는 부동산을 구입하거나 전세를 얻을 때는 반드시 해당 가등기를 말소하는 조건으로 구입해야 합니다.
3.4. 예고등기
등기원인의 무효 또는 취소로 인한 등기의 말소 또는 회복의 소가 제기된 경우에, 이것은 제3자에게 경고하기 위하여 소송이 계류중인 법원이 직권으로써 이를 등기소에 촉탁하여 행하게 한 등기를 의미합니다. 예비등기의 일종이며 분쟁 대상 부동산에 관하여 법률행위를 하려고 하는 제3자를 보호하기 위한 제도입니다.
예를 들어 A가 B에게 소유권이전 등기를 했으나 소유권이전등기가 무효라고 하여 제3자인 C가 소송을 걸어오면 법원에서 등기부에 예고등기를 해 두는 것이 보통입니다. 소송결과 무효가 확정되어 소유권이전등기의 말소등기를 하면 소유권이전등기룰 하기 이전의 상태로 돌아갑니다. 따라서, D가 예고등기가 되어 있는 부동산을 구입한 경우, 소송결과 무효가 확정된다면 D는 자신의 이름으로 소유권을 넘겨받지 못하게 됩니다.
반면에 예고등기는 단순히 경고하는 효력만을 가진 등기이므로 예고등기 후에도 대상 부동산을 구입할 수 있으며, 소유권을 넘겨받더라도 소송 결과 소유권이전등기가 유효로 판정될 경우 D는 아무런 문제가 발생하지 않게 됩니다.
따라서, 예고등기 된 부동산은 구입하지 않는 것이 바람직하나, 만약 구입해야 할 경우에는 반드시 사전에 법원의 재판기록을 열람과 당사자를 직접 만나보는 등 조사를 거쳐 소유권을 정상적으로 이전 받을 수 있는지 판단해야 한다.
3.5. 가처분
권리의 실현이 소송의 지연이나 강제집행을 면하기 위한 채무자의 재산은닉 등으로 위험에 처해 있을 경우에, 그 보전을 위하여 그 권리에 관한 분쟁의 소송적 해결 또는 강제집행이 가능하게 되기까지 잠정적·가정적으로 행하여지는 처분·가압류와 유사한 보전소송의 일종을 의미합니다.(민사소송법 제714조 참조)
가처분은 명령을 발하는 소송절차와 그 집행절차로 구분되며, 가처분에는 민사소송법 상 분쟁의 대상물에 관한 가처분과 임시의 지위를 정하는 가처분이 있습니다.
가처분으로 부동산의 양도나 담보를 금한 때에는 그 금지의 취지가 기입되며, 어떤 부동산에 대한 처분금지가처분등기가 되어있는 부동산을 구입한 사람은 가처분등기가 말소되면 그때부터 가처분의 제한을 받지 않는 소유권자가 됩니다.
그러나 만약 가처분권리자의 승소판결이 확정되었을 때에는 가처분권리자는 가처분 등기된 이후에 부동산을 구입한 사람의 소유권이전 등기를 단독으로 말소할 수 있으므로, 가처분 등기가 되어있는 부동산을 구입할 경우 해당 부동산의 소유권을 잃을 가능성이 큽니다.
3.6. 환매
넓게는 매도인이 일단 매각한 목적물에 대하여 대가 상당의 금액을 매수인에게 지급하고, 이것을 다시 구입하는 제도를 의미합니다.(재매매의 예약, 매도담보, 해제권 유보매매 등) 예를 들어, 부동산을 매각한 사람이 매매 등기와 환매등기를 동시에 해 놓은 경우 매도인은 정해진 기간 동안에는 언제든지 원칙적으로 매수인이 지급한 대금과 비용을 반환하고 다시 매도인 명의로 소유권을 반환 받을 수 있습니다.(민법 제590조 참조)
3.7. 신탁
신탁이라 함은 위탁자와 수탁자의 특별한 신탁관계에 기하여 위탁자가 특정한 부동산의 소유권을 수탁자에게 이전하거나 기타의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자의 이익을 위하여 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산권을 관리 처분케 하려는 법률관계를 말하며, 신탁등기를 하는 때에는 신탁원부의 번호를 기재하고 신탁에 관한 소유권이전의 등기와 동일순위의 사항 란에 이를 기재하며 횡선으로 등기부를 분계합니다.
따라서, 신탁을 원인으로 소유권이전을 받은 수탁자는 본래 소유자인 위탁자와 체결된 신탁계약의 범위 안에서만 자유롭게 권리를 행사할 수 있는 것으로, 신탁등기가 된 부동산을 구입하거나 세를 얻을 경우에는 매도인(또는 임대인)이 부동산을 처분할 권리를 갖고 있는 지 면밀하게 확인해야 합니다.
3.8. 경매
민사소송법상의 강제집행으로 법원에서 채무자의 부동산을 압류·매각하여 그 대금으로 채권자에게 빚을 갚아주는 절차를 말합니다. 또는, 매도인이 다수자 중에서 매수신청을 시키고 최고가격의 신청인에게 매도하는 매매방법을 의미하기도 하며, 이에 대별하기 위하여 국가기관인 법원에서 행하는 경매를 공매라고도 합니다.
법원 경매는 채권자의 부동산 경매 신청에 따라 법원이 채무자의 부동산에 대한 경매개시결정을 하고 이에 대한 등기를 촉탁합니다. 따라서 경매등기가 있는 부동산은 소유자의 의사에 관계없이 강제로 매각될 것이 예정되어 있는 것이며, 경매등기가 된 이후에 부동산을 구입하거나 세를 얻은 사람은 자신의 권리를 보호받지 못합니다.
■ 부동산에 거래에 대한 제한
1. 부동산 거래는 원칙적으로 자유입니다.
부동산을 거래할 때 거래 상대방을 선택하거나 거래 방법 등에 특별한 제한이 없는 것이 원칙입니다. 다만, 다음과 같은 경우에는 거래를 하더라도 무효가 될 가능성이 높습니다.
첫째, 거래 상대방이 미성년자나 한정치산자와 거래를 할 경우 거래 자체가 무효가 될 가능성이 높습니다.
만 20세 미만의 미성년자와의 거래는 법정대리인(대부분 부모)의 동의가 없으면 거래가 무효가 됩니다. 따라서, 미성년자 소유의 부동산을 구입할 때는 사전에 보호자의 동의를 받아야 합니다. 한정치산자 즉, 심신이 박약하거나 재산의 낭비로 자기나 가족의 생활을 궁박하게 할 염려가 있는 자에 대하여 법원이 한정치산자로 선고한 사람의 경우 역시 법원에서 정한 법정대리인의 동의가 없을 경우 거래 계약 자체가 무효가 됩니다.
둘째, 대리인과의 거래는 반드시 대리권한을 증명하는 서면(인감증명서가 첨부된 위임장)을 첨부해야 합니다. 예를 들어 남편 명의의 주택을 부인과 거래를 할 경우 반드시 남편이 작성한 위임장과 인감증명서를 첨부하지 않을 경우 나중에 남편이 계약 무효를 주장해도 대항하기 어렵습니다.
셋째, 선량한 풍속이나 기타 사회질서에 위반한 사항을 내용으로 하는 부동산의 거래는 무효입니다. 또한, 당사자의 궁박, 경솔 또는 무경험으로 인하여 현저하게 불공정한 부동산 거래 역시 무효입니다. 예를 들어 시세가 1억 원인 아파트를 매수자가 시세를 잘 모르는 것을 악용해 1억 5천만 원에 매각한 경우 불공정한 거래로서 매수자는 무효를 주장할 수 있습니다.
2. 부동산을 거래할 때는 반드시 거쳐야할 절차가 있습니다.
부동산을 구입한 사람은 반드시 등기를 해야 자신의 소유를 주장할 수 있습니다. 부동산을 구입한 후 자신의 이름으로 등기를 하는 것을 '소유권이전등기'라고 표현합니다.
소유권이전등기를 위해서는 다음의 절차를 거쳐야 합니다.
첫째, 부동산 매매 계약서를 관할 구청(구가 없는 경우 시청 또는 군청)에서 검인을 받아야 합니다.
둘째, 부동산을 거래한 사람은 소유권이전등기를 신청 이전에 부동산의 거래내용을 납세지 관할세무서장에게 신고(부동산양도신고)를 하고 관할세무서장이 발급한 부동산양도신고확인서를 교부 받아야 합니다.
셋째, 부동산 소유권이전등기는 매매 계약서 상의 잔금 지급 일부터 60일 이내에 신청해야 합니다. 만약 이 기간을 어길 경우 일정한 과태료를 물어야 합니다.
3. 농지거래와 토지거래 허가지역에서 토지 거래는 제한을 받습니다.
첫째, 농지는 구입할 경우에는 소유권이전등기 이전에 농지의 소재지를 관할하는 읍장 또는 면장(도시 지역의 경우에는 시장이나 구청장)으로부터 농지취득자격증명을 발급 받아야 합니다. 농지는 원칙적으로 농업인 만이 소유할 수 있습니다.
농업인 이란 1천 제곱미터(303평) 이상의 농지에서 농작물 또는 다년성 식물을 경작 또는 재배하거나 1년 중 90일 이상 농업에 종사하는 사람 등을 의미합니다.(농지법 시행령 제3조 참조)
이때 농지란 논이나 밭, 과수원 등으로 실제 이용하고 있는 토지와 농업생산에 필요한 시설의 토지를 말하는 것으로 토지대장의 지목이 아닌 실제 이용 현황을 기준으로 합니다.
둘째, 토지거래허가지역에서 일정 면적 이상의 토지를 거래할 경우에는 계약 체결 이전에 관할 구·시·군청에서 토지거래허가를 받아야 합니다.
토지거래허가지역에서 토지 거래는 원칙적으로 불가능하며, 일정한 기준에 합당한 토지 거래만 허가를 받아 거래할 수 있습니다.(상세한 기준은 국토이용관리법 제21조의4 참조)
이때 토지란 건축물이 없는 나대지 상태의 토지뿐만 아니라, 주택에 포함된 토지나 기타 상가 등 건물에 포함된 토지도 포함됩니다.
4. 이런 부동산 거래는 처벌을 받습니다.
첫째, 소위 '미등기전매' 행위는 처벌을 받습니다.
미등기전매란 부동산을 구입하여 자신의 이름으로 등기를 하지 않고 다른 사람에게 파는 행위를 말합니다. 또한, 부동산 매매 계약만 체결한 상태에서 다른 사람에게 파는 경우에도 일단 자신의 이름으로 등기하지 않고 곧바로 다른 사람에게 등기를 넘기는 경우도 포함됩니다.
예를 들어 '갑' 소유의 부동산을 '을'이 구입하여 '병'에게 되팔 때 '을'의 이름으로 소유권을 넘겨받지 않고 곧바로 '병'에게 소유권이전등기를 해주는 경우가 미등기전매의 전형적인 형태입니다. 만약 미등기전매를 할 경우에는 3년 이하의 징역이나 1억 원 이하의 벌금을 부과 받을 수 있습니다.
둘째, 다른 사람 명의로 부동산을 구입하거나 구입하려고 하는 사람은 '부동산실권리자명의등기에관한법률'에 의해 5년 이하의 징역이나 2억 원 이하의 벌금형을 부과 받을 수 있습니다.
이와 같은 제도는 소위 '부동산실명제'로 알려져 있습니다.
다른 사람 명의로 부동산을 구입하는 경우 실제 소유자와 이름만 빌려주는 사람 사이에는 소위 '명의신탁약정'이 성립되며, 이와 같은 명의신탁약정은 무효이며, 명의신탁 행위를 도와주는 사람도 같은 처벌을 받을 수 있습니다.
■ 부동산에 이용에 대한 제한
초보강좌를 통하여 우리는 부동산은 자기 마음대로 이용할 수 없다고 배웠습니다.
자연 상태에서 우리 인간은 적은 수에 비하여 무한하게 넓은 토지를 자신의 마음대로 이용할 수 있었습니다. 그러나 인구가 증가하여 한정된 토지를 이용하는 과정에서 발생하는 각종 문제점을 방지하기 위해서 법률로서 부동산의 이용에 일정한 제한을 두고 있습니다.
이번 시간에는 부동산이용을 제한하는 각종 법률에 대하여 설명하겠습니다.
부동산은 환경의 보호나 지역의 균형적인 발전 또는 특정한 시설을 보호하기 위하여, 기타 각종 개발을 위하여 이용이 제한되고 있습니다.
1. 대부분의 토지는 국토이용계획에 의해 이용이 제한되고 있습니다.
우리 나라 국토의 대부분은 국토이용관리법에 의한 국토이용계획에 의해 도시지역과 준도시지역, 농림지역, 준농림지역, 자연환경보전지역의 5개 지역으로 지정되어 있습니다.
도시지역이란 도시계획법상의 도시계획에 의하여 당해 지역의 건설·정비·개량 등을 시행하였거나 시행할 지역과 택지개발예정지구, 국가산업단지, 지방산업단지, 전원개발사업구역 및 예정구역(수력발전소 및 송·변전시설부지를 제외한다. 이하 같다)으로 지정하여 개발하였거나 개발할 지역을 의미합니다.
도시지역이 도시계획구역인 경우에는 도시계획법에 의하여 토지이용이 제한되며, 국가산업단지 또는 지방산업단지인 경우에는 산업입지및개발에관한법률에 의해, 택지개발예정지구인 경우에는 택지개발촉진법, 전원개발사업구역 또는 예정구역인 경우에는 전원개발에관한특례법에 의해 각각 토지 이용이 제한됩니다.
준도시지역이란 도시지역에 준하여 토지의 이용과 개발이 필요한 주민의 집단적 생활근거지, 국민여가선용과 관광휴양을 위한 체육 및 관광휴양시설용지, 농공단지, 집단묘지 기타 각종 시설용지 등으로 이용되고 있거나 이용될 지역을 의미합니다.
준도시지역 중 취락지구로서 개발계획이 수립된 경우에는 개발계획에서 정하는 대로 이용해야 하며, 개발계획이 수립되지 않은 경우에는 일정한 대기오염물질배출시설이나 폐수배출시설 위험물의 제조·취급시설, 용적률 200퍼센트를 초과하는 공동주택의 건축 등의 행위가 제한됩니다. 준도시지역 중 산업촉진지구 안에서는 해당 지구의 개발계획에 의해 이용 행위가 제한되며, 농공단지로 지정된 경우에는 산업입지및개발에관한법률에 의해 이용이 제한됩니다. 또한, 준도시지역 중 운동·휴양지구나 집단묘지지구, 시설용지지구 안에서도 대부분의 경우 해당 개발계획에 따라 토지를 이용해야 합니다.
농림지역이란 농업진흥지역 및 보전임지 등으로서 농임업의 진흥과 산림의 보전을 위한 지역을 의미합니다. 농림지역이 농업진흥지역에 속할 경우에는 농지법에 따라, 보전임지에 속할 경우에는 산림법을, 초지조성지구 및 단지조성지구인 경우에는 초지법에 따라 토지 이용이 제한됩니다.
준농림지역 농업진흥지역 외의 지역의 농지 및 준보전임지 등으로서 농림업의 진흥과 산림보전을 위하여 이용하되, 개발용도로도 이용할 수 있는 지역을 의미합니다.
준농림지역에서는 환경오염의 우려가 있거나 부지가 일정규모이상인 공장·건축물·공작물 기타의 시설의 설치 등 국토이용관리법시행령에서 정하는 토지이용행위를 할 수 없습니다. 다만, 농림부장관이 농업진흥이나 농지보전에 필요하다고 인정하는 지역에서는 농지법에 의하여 행위를 제한할 수 있도록 규정하고 있습니다.
자연환경보전지역이란 자연경관·수자원·해안·생태계 및 문화재의 보전과 수산자원의 보호·육성을 위하여 필요한 지역을 의미합니다.
자연환경보전지역에서는 원칙적으로 건물을 건축하거나 토지의 형질변경, 입목의 벌채 등의 대부분의 행위가 제한됩니다. 또한, 해당 지역이 자연공원법에 의한 공원구역이나 공원보호구역, 수도법에 의한 상수원보호구역이나 문화재보호법에 의하여 지정된 사적·명승 또는 천연기념물과 그 보호구역인 경우에는 각각 자연공원법·수도법 또는 문화재보호법에 의해서 토지 이용이 제한됩니다.
2. 도시지역의 토지이용 제한은 더욱 복잡합니다.
2.1. 도시지역 내의 토지이용은 허가를 받아야 합니다.
원칙적으로 도시지역으로 지정된 지역 안에서는 건축이나 토지의 형질을 변경하는 행위, 토지의 분할 등의 행위는 시장이나 군수의 허가를 받아야 합니다.
2.2. 대부분의 도시지역 토지는 용도지역으로 지정되어 이용이 제한됩니다.
대부분의 도시지역 안에 있는 토지는 도시계획에 의해 주거지역과 상업지역, 공업지역, 녹지지역 중 한가지 용도지역으로 지정이 되며, 이들 지역 내에서 건축 등 행위제한은 건축법에서 상세히 규정하고 있습니다.
주거지역은 다시 전용주거지역과 일반주거지역, 준주거지역으로 구분됩니다. 전용주거지역은 저층 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위한 지역이며, 일반주거지역은 일상의 주거기능을 보호하기 위하여 필요한 지역, 준주거지역은 주거기능을 주로 하되, 상업적 기능의 보완이 필요한 지역을 의미합니다.
상업지역은 중심상업지역과 일반상업지역, 근린상업지역, 유통사업지역으로 구분됩니다. 중심상업지역은 도심·부도심의 업무 및 상업기능의 확충을 위하여 필요한 기역이며, 일반상업지역은 일반적인 상업 및 업무기능을 담당하게 하기 위하여 필요한 지역, 근린상업지역은 근린지역에서의 일용품 및 서비스의 공급을 위하여 필요한 지역, 유통상업지역은 도시 내부나 지역간 유통기능의 증진을 위하여 필요한 지역을 의미합니다.
공업지역은 주로 중화학공업·공해성공업 등을 수용하기 위하여 필요한 전용공업지역과 환경을 저해하지 아니하는 공업의 배치를 위하여 필요한 일반공업지역, 경공업 기타 공업을 수용하되, 주거기능의 보완이 필요한 준공업지역으로 구분됩니다.
녹지지역은 도시의 자연환경·경관·수림 및 녹지를 보전하는 보전녹지지역, 주로 농업적 생산을 위하여 개발을 유보하는 생산녹지지역, 녹지공간의 보전을 해하지 아니하는 범위 안에서 제한적 개발이 불가피한 지역인 자연녹지지역으로 구분됩니다.
2.3. 특정한 지역은 '지구'로 지정되어 건축이 제한되고 있습니다.
도시계획에 의해서 용도지역과 별도로 일정한 지역을 정해서 '지구'로 지정하여 건축 등의 행위를 제한하고 있습니다.
예를 들어 도시의 자연풍치를 유지할 필요가 있는 지역은 '풍치지구'로 지정하여 토지의 이용을 제한하고 있으며, 도시의 미관을 유지하기 위하여 필요한 지역은 '미관지구'로 지정하여 토지 이용을 제한하고 있습니다. 기타 문화재 및 중요 시설물의 보호와 보존을 위하여 필요한 때에는 '보존지구'로 지정하여 토지 이용을 제한하고 있습니다.(도시계획법 및 건축법 참조)
2.4. 특정한 목적을 위해서 '구역'을 지정하여 토지이용을 제한합니다.
특정한 목적을 달성하기 위해서 '구역'을 지정하여 토지의 개발이나 이용을 제한하고 있습니다. 구역제의 가장 대표적인 것은 개발제한구역(그린벨트)으로, 개발제한구역은 도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시주변의 자연환경을 보전하여 도시민의 건전한 생활환경을 확보하기 위하여 또는 국방부장관의 요청이 있어 보안상 도시의 개발을 제한할 필요가 있다고 인정되는 지역을 대상으로 지정됩니다. 기타 도시의 무질서한 시가화를 방지하고 도시의 계획적·단계적인 개발을 도모하기 위한 '시가화조정구역'이나 토지이용을 합리화하고 도시의 기능·미관 및 환경을 효율적으로 유지·관리하기 위한 '상세계획구역'이 지정되고 있습니다.(도시계획법)
3. 특정한 시설을 보호하기 위해 토지이용이 제한되는 경우도 있습니다.
가장 대표적인 것은 군사시설보호구역으로 군사시설보호법에 의하면 군사시설의 최외곽 경계선으로부터 1킬로미터 이내에서 보호구역을 설정할 수 있으며, 보호구역 안에서의 건축행위는 관할부대장이 인정하는 경우 이외에는 제한됩니다.
토지이용 제한이 가장 심한 경우는 상수원보호구역입니다. 수도법과 수도법의 하위법령인 상수원관리규칙에 의하여 상수원보호구역 안에서는 원칙적으로 건축이 금지되고 있으며, 기존 주택의 증개축 등 일정한 경우에만 건축이 허가됩니다.
우리 주변에서 가장 흔히 볼 수 있는 지역은 학교환경위생정화구역입니다. 학교보건법에 의해 지정되는 학교환경위생정화구역(학교 경계선으로부터 200미터 이내)에서는 여관이나 유흥시설, 공해시설 등 학교보건위생에 해로운 행위나 시설이 제한됩니다.
국도나 고속도로 주변 토지의 경우에는 접도구역이나 연도구역으로 지정될 경우 일정한 건축행위가 제한되며(도로법, 고속국도법), 항만지역은 항만지구로 지정되어 토지이용 행위가 제한되는 등 각각의 개별법에서 토지이용행위를 규제하는 사례들을 손쉽게 찾아볼 수 있습니다.
4. 토지 이용규제는 토지이용계획확인서를 발급 받아 확인합니다.
우리 나라의 대부분의 토지들은 국토이용관리법이나 각각의 개별 법률에 의해서 이용이 제한되고 있는 것으로, 토지를 구입할 경우에는 가장 먼저 해당 토지가 어떤 법률에 의해 어떤 제한을 받고 있는지 확인해야 합니다.
내가 구입할 토지가 어떤 제한을 받고 있는가 알아보기 위해서는 가장 먼저, 해당 토지 소재지의 구청이나 시청·군청의 민원실을 방문해 토지이용계획확인서를 발급 받아야 합니다.
토지이용계획확인서를 발급 받아 보면 내가 구입할 토지가 도시계획이나 국토이용계획상 어떤 지역에 속해있으며,
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