다시 쓰는 실전부동산학/근저당 등 설정된 부동산 매입요령

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부동산 투자자라면 근저당, 가압류, 가등기, 가처분 등이 설정된 땅은 일단 매입하지 않는 것을 원칙으로 한다. 특히 가등기와 가처분이 설정된 부동산의 매입은 가급적 피한다.

불가피하게 이런 땅을 매입할 땐 먼저 설정된 권리의 법률적 의미를 충분히 파악한 다음 투자에 나서야 한다. 이때 설정된 채무를 승계할 것인지, 아니면 이를 풀고 거래할 것인지에 대해 먼저 결정한다.

[[근저당의 종류 확인해야]]

근저당은 부동산을 담보로 은행에 돈을 빌렸을 때 설정된다. 부동산등기부등본의 ‘을구’를 보면 이를 확인해 볼 수 있다.

근저당의 종류에는 두 가지가 있다. 일반 근저당과 포괄 근저당이 그것이다. 일반 근저당은 등기부등본만으로 확인이 가능해 문제될 게 없다.

포괄 근저당이 설정된 경우 문제다. 이때 매수인은 매도인(땅주인)의 숨겨진 빚까지 떠안을 수 있기 때문이다.

포괄 근저당은 해당 부동산을 담보로 빌린 돈 뿐 아니라 은행의 다른 채무까지 포함해 설정된다. 포괄 근저당은 부동산등기부등본에는 표시되지 않는다.

등기부등본에는 근저당권의 접수일자, 채권채고액, 채무자, 채권자만 표시되기 때문이다. 때문에 매수인이 이 사실을 모르고 포괄 근저당이 설정된 부동산을 매입했다가 낭패를 볼 수 있다.

이를 피하기 위해서는 근저당을 설정한 은행에서 피담보채무확인서를 받아보면 된다. 피담보채무확인서를 받을땐 매도인에게 직접 요구하지 말고 중간에 부동산중개업자를 넣어 받는게 요령이다.

설정된 근저당의 종류를 확인했다면 이를 승계할지, 풀지 결정한다. 만약 매도인과 매수인 사이에 근저당을 승계하고 부동산을 매입하는 것으로 합의가 이뤄졌다면 채무인계 절차를 밟으면 된다.

채무인계 절차는 근저당을 설정한 은행에 찾아가 밟는다. 즉 매수인승계협약서를 가지고 은행에 찾아가 채무승계신청서, 확약서, 각서 등을 작성, 제출한다.

반면 근저당을 풀고 부동산을 거래하기로 매도ㆍ매수인 간 합의가 이뤄졌다면 합의대로 절차를 이행하면 된다. 대개 대출금액이 적을 경우 매도인이 매수인으로 부터 받은 잔금으로 대출금을 갚아 저당권을 말소시켜주는 것이 관례다.

물론 이때 매수인는 매도자와 동행으로 은행과 등기소에 방문해 그 자리에서 잔금을 지급하고 근저당 말소서류가 접수되는지 직접 확인한다.

[[가압류는 공탁금 걸고 풀 수도]]

가압류는 소송을 통해 빚이나 손해를 되돌려 받을 때 원고가 설정한다. 손해배상 청구소송 등에서 승소했을 경우를 대비해 상대방의 재산을 미리 압류하는 처분이다.

이는 빚을 되돌려 받기 전에 채무자가 재산을 빼돌리 못하도록 막는 조치다. 이때 가압류 청구금액이 등기부등본의 ‘갑구’에 기재된다. 해당 부동산이 가압류된 상태라면 소송 중이거나 준비 중인 것으로 판단하면 된다.

가압류된 부동산은 최악의 경우 경매에 부쳐질 위험성이 크다. 대부분 금전적 어려움으로 빚을 갚이 못해 부동산이 가압류되는 사례가 많아서다.

가압류된 부동산은 일단 매매를 소유권을 넘겨받는데 어려움이 많다. 원칙적으로 가압류가 된 부동산에 대해서는 채무자가 그 처분권을 상실하기 때문이다.

굳이 가압류된 부동산을 매입하고자 할때는 채권의 종류와 그 청구금액이 얼마인지 확인해 본다. 가압류 청구금액이 미미할 경우 채무자로 하여금 법원에 ‘가압류해방공탁금’을 공탁토록 하고 가압류를 풀어 부동산을 매입한다.

민사소송법 제702조에 의한 ‘가압류해방공탁’은 채권자의 일방적인 가압류 신청으로부터 채무자를 보호하기 위한 제도다. 채무자가 가압류 명령에 적힌 공탁금을 법원에 걸면 가압류의 집행정지나 집행한 가압류를 취소할 수 있다.

아니면 채권자와 부동산 소유자의 합의하에 매수인이 부동산 매매대금으로 채권 전부를 완납하기로 하고 매입하기도 한다.

[[가처분된 부동산은 가급적 피해야]]

가처분은 채권의 회수보다 부동산 그 자체를 차지하기 위한 임시처분을 말한다. 예를 들어 이혼소송의 경우 가압류는 ‘돈(위자료)’을 받기 위해 신청하지만 가처분은 ‘부동산 그 자체‘를 받아내기 위해 신청한다.

가압류는 상대방의 모든 재산에 대해서 할 수 있는 반면, 가처분은 상대방의 재산 중 부동산(주택, 아파트, 임야, 토지 등)에 대해서만 할 수 있다.

가처분된 땅은 제3자에게 팔수도 없고, 그것을 담보로 금융기관에서 대출을 받을 수도 없다. 물론 다른 사람 이름으로 명의를 변경할 수도 없다. 공탁제도도 없으므로 가처분된 땅은 가급적 매입하지 않는 것이 좋다. 굳이 매입하고자 한다면 변호사 등 전문가의 도움을 받는게 좋다.

아니면 채권자와 부동산 소유자, 매수자 등 삼자 합의하에 토지매매대금의 일부로 빚을 갚고 가처분을 말소하기로 사전에 약정한 다음 매매절차를 진행시키면 된다.

[[가등기는 풀고 매입해야 안전해]]

가등기란 채무자가 채권자에게 돈을 빌리면서 그 돈을 갚지 않을 때는 채무자 소유의 부동산을 대신 주기로 약속했을 때 설정한다. 이때 채무자가 빚을 갚지 못하면 채권자는 가등기를 근거로 본등기 청구권을 행사해 해당 부동산의 소유권을 취득하게 된다.

또 가등기는 서로 부동산을 사고 팔기로 약속을 한 단계에서 설정하기도 한다. 가등기를 해 두었다가 나중에 매매 계약이 체결되면 소유권 이전등기를 하는 것이다.

가등기된 부동산은 그 이후에 이루어지는 등기 행위에 대해서는 아무런 법적 보호를 받을 수 없다. 일단 한번 가등기가 걸리면 후순위로 법원에 다른 등기를 할 수 없다는 의미다. 때문에 가등기가 된 부동산은 가급적 매입하지 않는게 좋다.

불가피하게 매입할 경우 ‘가등기를 잔금과 지급과 동시에 말소한다’는 단서조항을 달고 매매계약서를 체결한다. 매수인은 매도자, 채권자와 동행해 등기소를 방문, 관련 서류를 제출하는 것을 확인하고 이상이 없다고 판단되면 잔금을 지불한다.