입주권 취득·등록세, 실가액의 4.6%,일반 분양권에 비해 입주권 관련

입주권 취득·등록세, 실거래가액의 4.6%

일반 분양권에 비해 입주권 관련 세금 복잡

--> 재건축·재개발 입주권. 기존 건물이 철거된 뒤 새 아파트에 입주할 수 있는 권리로 조합원 분양권인 셈이다. 조합원 분양권에 관심을 갖는 주택 수요자들이 많다. 일반분양에 앞서 조합원 분양이 이뤄지면서 조합원들이 대개 좋은 층과 향, 크기를 가져가기 때문이다. 층 등에서 차이가 날뿐 조합원 입주권 역시 새 아파트 동·호수가 정해진 권리라는 점에서 일반분양에 당첨된 뒤 받는 분양권과 겉으론 별 차이가 없다. 하지만 세금에선 적지 않은 차이가 있다. 속을 들여다보면 조합원 입주권과 일반 분양권의 성격이 크게 다르기 때문이다. 우선 아파트 분양에 당첨되거나 다른 사람의 분양권을 구입할 때는 취득·등록세를 내지 않는다. 취득·등록세는 부동산에 부과되는데 분양권은 아직 실체가 없는 권리이기 때문이다. 토지 구입으로 간주돼 토지거래세율 적용 하지만 입주권은 사정이 다르다. 입주권에는 건물을 없어졌어도 땅은 남아 있다. 입주권을 산다는 것은 기존 조합원의 땅(아파트 등 공동주택 재건축·재개발의 경우는 대지지분)을 사서 이를 근거로 분양권을 넘겨받는 것이다. 땅 거래인 것이다. 때문에 토지거래에 적용되는 4.6%의 취득·등록세를 내야한다. 그런데 과세 기준가격이 문제다. 입주권 구입 가격은 토지분 가격과 함께 새 아파트 건물분 가격도 포함한다. 입주권 구입 가격 중 토지분에 해당하는 가격에만 과세하는 게 타당하다. 하지만 입주권 거래가격에서 이를 구분하기가 어려워 현실적으로 거래가격 전체를 대상으로 과세된다. 입주권 실거래가격의 4.6%인 것이다. 재건축·재개발 아파트가 입주하면 일반분양분을 구입한 사람은 새 아파트에 대해 취득·등록세를 낸다. 전용면적 85㎡ 이하 2.2%, 초과 2.7%다. 과세 기준가격은 분양가다. 입주권의 경우 입주권 구입 때 토지분에 대해서는 세금을 냈기 때문에 건물분에 대해서만 세금을 낸다. 신축건물에 취득·등록세를 내는 것과 같은 이치다. 전용 85㎡ 이하 2.96%, 초과 3.16%를 적용받는다. 신축건물 세율이 기존 주택보다 높기 때문이다. 이때 과세 기준가격은 건축비가 되는데 이는 조합에서 원가로 산정한다. 양도세 중과 대상…종부세에선 제외 분양권·입주권 모두 주택이란 실체가 없어 주택수에 포함되지 않아 다주택자 양도세 중과 대상이 아니다. 다만 정부가 투기억제를 이유로 2006년 이후 관리처분인가를 받는 입주권은 주택으로 간주된다. 집 한 채를 갖고 있는 사람이 2006년 이후 관리처분인가난 입주권을 사면 1가구 2주택자가 되는 것이다. 입주권과 기존 주택 중 어느 것을 먼저 파느냐에 따라 양도세 세율이 다르다. 입주권을 먼저 팔면 2주택자 양도세 세율 적용을 받지 않고 일반 세율대로 세금을 낸다. 1년 이내에 팔면 50%, 2년 이내 40%, 2년 이상 뒤에 팔면 양도차익에 따라 9~36%를 낸다. 주택을 먼저 팔면 2주택자 양도세 중과(50%) 적용을 받는다. 다만 입주권 취득 후 1년 안에 주택을 팔면 주택이 양도세 비과세 요건(3년 보유,서울 등서는 2년 거주 포함)에 맞으면 비과세된다. 1년이 지나 팔더라도 다음 3가지 요건을 충족하면 비과세된다. ▶새 아파트에 입주해서 1년 이상 거주 ▶입주 후 1년 이내 기존 주택 매도 ▶기존 주택 양도세 비과세 요건 충족 등이다. 2006년 이후 관리처분인가난 입주권이 주택으로 간주되는 것은 양도세 부과에 한해서다. 종합부동산세 대상은 아니다. 종합부동산세는 재산세 부과 대상 주택 중 6억원 초과분에 대해 매겨지는데 입주권은 재산세 부과 대상 주택이 아니다. 4억원짜리 집을 갖고 있으면서 3억원짜리 입주권을 구입해 총 7억원이 되더라도 종부세 대상이 아닌 것이다. 물론 토지분에 대해서는 재산세를 내야한다. 공시지가가 기준 가격이다.