[스크랩] 청약을 할까 급매물 살까

청약을 할까 급매물 살까

요즘 주택시장은 '시계 제로'다. 시장 전망에 대한 불확실성이 커지면서 수요자들의 내집 마련 전략 짜기도 여간 쉽지 않다. 아파트 미분양 물량은 외환위기 이후 처음으로 12만 가구를 돌파하는가 하면 서울·수도권 유망 지역에서도 미분양이 쌓이고 있다. 기존 매매시장에서는 강남권을 중심으로 급매물이 늘고 있다. 반면 서울 강북권과 인근 경기 북부지역에서는 도로여건 개선·뉴타운 건설 등 개발 호재를 업고 집값 강세가 지속되고 있다. 이명박 정부가 아직까지 부동산정책 방향을 확정짓지 않아 주택시장의 혼조세는 당분간 지속될 전망이다.

　시장 전망이 불확실하다고 집을 옮기거나 내집 장만을 마냥 미룰 수도 없는 일이다. 집값이 더 떨어지기를 기다리다 갑자기 오르면 내집 마련의 꿈이 더 멀어질 수 있기 때문이다. 와이플래닝 황용천 대표는 “'장고(長考) 끝에 악수 둔다'는 말이 있는 것처럼 주택 매입을 망설이다 시기를 놓칠 수도 있다”며 “집값 안정세가 올 연말 이후에도 계속 유지될 지 불확실한 만큼 지금부터라도 차근차근 내집 장만 준비에 나서는 게 좋다”고 말했다.

그렇다면 내집 마련으로 가장 좋은 방법은 뭘까? 전문가들은 조금만 눈을 돌려보면 '숨어 있는' 싸고 괜찮은 물건을 어렵지 않게 찾을 수 있다고 조언한다. 하지만 향후 집값이 예전처럼 크게 오르기는 힘든 만큼 단순 투자 목적이나 무리하게 대출을 받아 구입하는 것은 피하는 게 좋다.

◇신규 분양 단지에 청약해 볼까=청약 가점이 높은 수요자들은 기존 주택 매입보다는 은평뉴타운이나 경기도 광교·판교신도시, 인천 청라지구 등 유망 분양 단지를 노려볼 만하다. 결혼을 앞둔 예비 신혼부부나 결혼 5년 이내의 부부라면 이르면 올 연말부터 선보일 신혼부부용 주택을 공략하는 것도 괜찮다.

따져봐야 할 것도 많다. 실제 분양가 수준과 지역적 여건을 면밀히 고려해 청약하는 게 좋다. 유엔알컨설팅 박상언 사장은 대표는 “외지이거나 아파트가 일시에 대거 공급되는 지역은 당장 분양가가 싸도 향후 집값 상승 가능성이 작기 때문에 피하는 것이 좋다”고 말했다.

입주자모집공고일을 기준으로 해당 지역에 1년 이상 거주해야 지역우선 공급물량에 청약할 수 있다. 올해부터 서울·수도권에서 분양승인을 신청한 물량부터 적용되고 있다. 수도권에서 청약을 희망하는 아파트가 1년 후에 분양 예정이라면 지금부터 해당 지역에 전입을 해야 1순위 자격을 얻을 수 있다는 얘기다. 내년부터 송파신도시 등 유망물량이 대기 중이어서 해당지역 청약 희망자라면 전입을 서두를 필요가 있다.

◇“어디 싸고 좋은 아파트 없나”=청약 가점은 낮으나 자금 여력이 있는 수요자라면 신규 분양보다는 기존 주택 중 급매물을 노리는 것도 방법이다. 특히 강남권 등 고가 주택 밀집지역에서는 종합부동산세 부과 기준일(6월 1일)을 앞두고 상당수 매물이 세금 회피용으로 나오고 있다. 신한은행 이남수 부동산팀장은 “재건축 규제 완화에다 총부채상환비율(DTI)과 같은 대출 제한 조치가 풀리면 강남권 집값도 상승세로 돌아설 가능성이 큰 만큼 시세보다 싼 매물은 잡는 것도 괜찮다”고 말했다.

입주 3년이 되는 단지에서도 1가구 1주택 양도세 비과세 요건(3년 보유, 다만 서울·경기도 과천·수도권 5개 신도시는 2년 거주 추가)을 갖춘 매물이 제법 나온다. 올 연말까지 입주할 단지에서 나오는 급매물을 공략하는 것도 방법이다. 입주 예정자들이 잔금일을 앞두고 자금 부담 때문에 급매물을 내놓을 경우가 많기 때문이다. 서울에서는 잠실 주공1,2 단지 등 강남권을 중심으로 재건축 아파트 입주 물량이 몰려 있다.

하지만 싸다고 무조건 좋은 것은 아니다. 매입에 앞서 입지여건과 향후 발전 가능성을 꼼꼼히 따져봐야 한다. 나비에셋 곽창석 대표는 “계약 전에 언제부터 나온 매물인지, 싸게 매물로 나온 이유는 뭔지, 집에 하자는 없는지 등을 꼼꼼하게 살펴야 한다”고 말했다.

◇미분양도 잘 고르면 '효자'=가점이 불리하거나 청약통장이 없는 수요자라면 느긋한 마음으로 미분양 물량들을 점검해보는 것도 좋다. 시장 침체로 입지·가격 등의 조건이 좋은 데도 미분양이 난 단지들이 적지 않기 때문이다.

더욱이 미분양 물량은 청약통장을 쓰지 않고도 층과 호수를 직접 골라 살 수 있다. 재당첨 제한에도 걸리지 않는다. 계약금 할인과 중도금 무이자나 이자후불제 등 다양한 금융혜택을 받을 수 있다는 것도 매력이다. 따라서 잘만 활용하면 초기 자금 부담을 줄이면서 내집을 마련할 수 있다.

하지만 무턱대고 미분양 아파트를 잡기 보다는 현장 답사 등을 통해 미분양 원인을 파악하는 것이 필수다. 우영디엔씨 조우형 사장은 “단지 규모·교통 여건·도심 근접성 등을 두루 따져본 뒤 계약 여부를 결정하는 게 좋다”고 말했다.

출처 : 토지사랑 박상운

글쓴이 : 토지사랑 원글보기

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