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지난달 3일 재건축 규제 완화(11.3대책)로는 부동산시장이 미동도 하지 않자 정부와 여당이 드디어 ‘양도세 한시적 감면’이라는 카드를 내놓았다. 지난 5일 2년간 1가주 다주택 소유자에 대한 양도세를 완화해주고 종부세도 대폭 낮추는 것을 주요 내용으로 하는 세제개편안이 그것이다.

이에 따라 다주택 소유자 중 2주택 소유자는 내년 1월1일부터 2010년 12월말까지 양도하거나 취득한 주택에 대해 6~33%로 일반과세하고 3주택 이상자는 기존 60% 세율을 45%로 낮춰 준다. 쉽게 말해 집을 두 채 가지고 있는 사람이 내년 한 채를 팔면 50% 중과세를 내지 않고 과표 기준에 따른 일반세율을 적용해 양도세를 내면 된다는 것이다. 그 만큼 양도세가 줄어드는 것을 의미한다. 특례기간 중에 매입한 주택은 2011년 이후에 팔아도 일반세율로 양도세를 적용한다. 하지만 특례기간 이전에 산 집은 내년과 2010년까지 처분하면 중과세를 면하지만 그 2011년 이후는 양도세 특례 혜택을 볼 수 없다.
하지만 서울과 신도시는 2년 거주 3년 보유 등 비과세 요건은 변함이 없고 2년 이상 보유해야 혜택을 받는다는 대 전제도 바뀌지 않았다. 집을 매입한지 2년이 넘지 않으면 1년 미만은 50%, 2년 미만은 40% 양도세가 중과된다.

2008년 11월3일부터 2010년 12월31일까지 지방미분양주택을 몇 채를 사든 관계없이 나중에 팔 때 양도세 일반세율을 적용하는 것도 주목할 만한 대목이다.

그렇다면 이런 조치를 재테크에 활용하는 방법은 무엇일까. 우선 1가구 다주택자는 특례기간에 집을 파는 것이 유리하다. 주택을 3채 이상 가진 사람은 집값이 더 떨어질 가능성이 높은 지역에 있는 것부터 처분하도록 한다. 60% 중과되는 것을 15%포인트 낮은 45%만 부담해도 되기 때문이다. 2주택자와 같이 일반세율을 적용하는 것에 비하면 혜택이 크지 않지만 그래도 세금을 줄이는 방법이다. 기존 주택을 팔고 투자 대상을 바꾸는 방법도 고려해 볼 수 있다.

1가구 2주택자는 특례기간 중 집값 동향을 잘 살펴 매매 타이밍을 잡아야 한다. 양도세 중과세가 없어지면 일시적으로 매물이 쏟아질 수 있다. 이럴 때 집을 내놓으면 양도세를 적게 낼 수 있지만 가격을 제대로 받을 수 없는 위험이 있다. 따라서 시장 흐름을 보고 집을 파는 것이 바람직하다.

그렇다 하더라도 특례기간 중에 집을 처분하는 것을 원칙으로 한다. 문제는 집값이 계속 하락하면 특례기간 중에도 팔기 힘들다는 점이다. 양도세를 아끼기 위해 집을 헐값에 파는 것도 좋은 재테크가 아니기 때문이다. 전문가들은 앞으로 1년간 집값이 약세를 보일 것으로 전망한다. 그렇다면 2009년보다는 2010년이 매도 타이밍으로 적절할 수 있다는 얘기다. 하지만 부동산시장 전망을 정확하지 않을 때가 많다. 시장을 예의 주시하는 것이 중요하다.

주택을 한 채 팔고 다시 2주택자가 되려면 반대로 특례기간 중 매수 타이밍을 잘 잡도록 한다. 매물이 쏟아져 가격이 하락하는 시기에 집을 사면 된다. 이렇게 매입한 주택은 특례기간이 끝난 2011년 이후에도 팔아도 양도세 중과세를 면할 수 있다.

1주택자는 선택의 여지가 많다. 특례기간 중 집을 사면 무조건 중과세를 면할 수 있기 때문이다. 급매물이나 급급매물로 싸게 나온 주택을 구입한 뒤 집값이 오를 때 한 채를 처분하면 시세 차익을 얻을 수 있다. 주의할 점은 집을 팔 때 기존 주택을 먼저 팔라는 것이다. 가급적 특례기간 중 처분해야 중과세를 면할 수 있다. 따라서 특례기간 중 기존 주택을 팔고 새로 2채를 사면 세금 부담을 최소화하는 방법이다.

주의할 점은 주택에 투자할 때는 길게 봐야 한다는 것이다. 앞으로 1,2년은 매입한 집값이 떨어질 수 있다. 그러나 멀리 보면 주택 가격은 다시 오른다. 다만 서울과 수도권의 유망 지역에 있는 집을 사 두어야 한다.

[장박원 기자]

출처 : 부동산을 연구하는 사람들의 모임

글쓴이 : dongul 원글보기

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