[스크랩] [2강 경매의 기초] 실전입찰은 이렇게!!!!

1. 입찰준비물

   • 도장
   • 입찰보증금(입찰보증금액보다 큰 자기앞수표)
   • 볼펜(검은색), 연필
   • 호지켓
   • 권리분석표
     
     
2. 경매법원(법정)에서의 입찰당일 기록열람기법
   
   1. 목록의 표지
   2. 이해관계인 열람표(명단) : 송달여부와 송달방법을 체크해야 한다.
      
   3. 개찰 : 기록열람과 입찰이 시작
   4. 입찰 예정가 정하기
      
   5. 공동입찰허가원 .... 입찰전 허가
   6. 입찰표 작성
      
   7. 입찰보증금 : 현금이나 자기앞수표(이서 사건번호, 입찰자이름)
      
   8. 공동입찰 : 공동입찰허가원 2부 작성 -- 허가 -- 1부를 반드시 입찰대봉투에 같이 넣어서 투찰한다.
   9. 투찰
   10. 입찰마감
   11. 사건별 최고가매수신고인 및 차순위매수신고인의 확정
   12. 입찰조서작성 및 입찰보증금 영수증 교부 등
   13. 경락 허 부결정에 대한 항고 및 처리(잔금완납증명, 소유권이전, 인도, 명도)등 입찰절차 종결 후의 처리
   14. 낙찰대금완납증명
   15. 소유권이전등기 등의 촉탁절차
   16. 경락부동산의 인도 및 관리명령, 인도집행, 명도소송
   17. 배당확정 및 경매완료
       
       
3. 경매물권의 경매법원에서 입찰시 유의사항
   
   1. 경매 목적부동산의 구별
   2. 입찰물건명세서
      • 부동산의 표시
      • 부동산 점유자와 점유의 권원 및 점유기간, 그리고 채권 또는 보증금에 관한 관게인의 진술
      • 등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로서 경락에 의하여 그 효력이 소멸되지 아니하는 것
      • 경락에 의하여 설정된 것으로 보게되는 지상권의 개요
   3. 부동산 현황조사 보고서
      
   4. 감정평가서
   5. 입수정보의 검토와 법률상(사법 공법) 권리분석
      
   6. 가격(공시지가 - 싯가)검토 및 면적산정
   7. 현장답사 및 현장사정
      
   8. 입찰예상가를 설정 후에 입찰가격 결정
      
   9. 입찰의 예행연습
   10. 경매개시 진행여부 확인
       
       
4. 경매법원(법정)에서의 입찰당일 기록열람 기법
   1. 목록의 표지
   2. 이해관계인 열람표(명단) : 송달여부와 송달방법을 체크해야 한다.
      
   3. 경매신청서와 채권의 종류 및 청구금액
   4. 우편 송달보고서와 경매예납금액 확인 : 절차상의 하자 유무 확인
      • 우편송달 혹은 공시송달에 의하여 송달이 확정됐는지도 확인
      • 경매예납금 : 경매취하시 공탁해야할 금액
   5. 등기부 표제부 표시란
   6. 등기부 "갑"구 : 소유권, 가등기, 환매등기, 가처분등기, 예고등기 등
      
   7. 등기부 "을"구 : 용익물권(전세권, 지상권, 지역권), 담보물권
      
   8. 감정평가서 : 부동산의 입지조건적 분석자료
   9. 부동산 현황조사보고서, 입찰물건 명세서
      • 집행관(부동산의 현황 및 점유관계조사서 + 임대차 관계조사서 + 입주자의 주민등록등본)이 부동산의 표시
      • 조사일
      • 장소
      • 조사방법 등
      • 특히 임대차 점유관계는 "관할 동사무소"에 가서 주민등록등본이나 주민등록초본을 확인요
   10. 입찰기일공고 및 공고게시보고서, 입찰명령서
       • 최저입찰가격, 입찰일시, 장소, 입찰조건 등
       • 특별매각조건(보증금)
   11. 임차인 및 전세입자의 계약서 및 주민등록등본의 대조
       • 임대인과 임차인의 관계가 계약서상의 계약당사자와 일치 여부
       • 임차권자와 등기부상의 소유자와의 일치여부
       • 임차인과 주민등록표상의 전입자와 일치의 여부
       • 임대형태가 임대차인지 사용대차인지 또는 월세인지 전세인지를 구별
       • 보증금액 서울, 광역시 경우 3000만원인지(1995년 10원 19일 이후부터) 기타 지역 2000만원(1995년 10월 19일이후부터)이내 인지를 확인
       • 등기부등본상의 개시결정일자와 전후 관계를 따져 현재의 입주자가 소액보증금 최우선변제권자인지 아닌지와 명도 또는 인도 대상인가를 판단
   12. 확정일자인
   13. 이해관계인에게로의 송달증명상의 송달 여부
       
   14. 전 답(논밭) 과수원의 경우 농지취득자격증명원의 첨부가 경매 요건인 경우
   15. 농지취득자격증명원이 필요한 농지 : 반드시 입찰명령서로 판단
       
       
5. 입찰직전 법대에서의 최종권리분석 후 입찰기법
   
   1. 매수신청(입찰) : 타인에게 노출되지 않는 곳에서 교부 받은 입찰표 입찰서류를 작성
      • 입찰표 작성 : 사건번호를 기입(물건번호가 있는 경우 물건번호도 기입)
        입찰자의 이름, 서명(도장), 주민등록번호, 주소(주민등록등본상의 주소)
      • 입찰가액란 작성 : 흑색으로 아라비아숫자로 정정없이 기입
   2. 투찰
      입찰표의 작성과 날인, 입찰봉투(대봉투), 입찰보증금봉투 등에 사건번호와 물건번호, 입찰자의 성명기록을 확인 후 법대에 나아가 "입찰자용 수취증"을 교부받고 법정에 비치된 "투찰함"에 투찰
   3. 최고가매수신고인(최고가입찰자와)과 그 외 입찰자들이 입장(처지)
   4. 경매입찰 법정에서 "입찰무효"의 경우
      • 입찰표에 사건번호나 물건번호를 기재하지 않은 경우(입찰봉투나 입찰보증금봉투 등에도 사건번호와 물건번호 입찰자의 성명을 쓰고 날인해야 함)
      • 입찰자의 본인 및 대리로 입찰한 경우 본인이나 대리인 서명란에 서명 날인(도장)을 하지 아니한 경우
      • 대리인의 대리입찰한 경우 본인의 인감증명서와 본인이 대리인에게 입찰행위를 위임한다는 사실이 본인 인감도장이 날인된 위임장이 없는 경우
      • 공동입찰의 경우 사전에 공동입찰 허가원을 제출하여 허가를 받지 않은 경우와 허가를 받았다 하더라도 공동입찰허가원과 공동입찰자목록간에 공동입찰자 전원의 간인이 되어 있지 아니한 경우 또는 공동입찰허가원을 첨부하지 아니한 경우
      • 입찰보증금이 아예 없거나 입찰보증금가액에 준하는 퍼센테이지(%)보다 금액이 부족한 보증금을 입찰봉투에 넣었을 경우
      • 최저입찰가격 보다 미만의 입찰가로 입찰했을 경우
      • 재경매시 당해사건에 최고가매수신고자로 확정된 후 잔대금을 납부치 못한 자가 재경매에 참가한 경우
        
      • 당해 경매목적물의 소유자나 채권자가 입찰에 참가하는 경우(단 물상보증인이 소유자인 경우는 제외)
        
      • 입찰자가 법인인 경우 법인등기부등본(초본)과 법인인감 및 위임장(대리 입찰시) 법인대표자가 직접 입찰에 참가할 시에는 법인대표이사의 신분증(대리시 대리인의 신분증)을 소지하지 않은 경우
      • 입찰표의 여백 란에 이상한 낙서나 암호로 간주되는 문자나 표기를 한 경우와 입찰표의 입찰가격란에 및 보증금란에 아라비아 숫자 이외의 숫자로 기재한 경우
      • 특별매각조건으로 입찰보증금액을 20% - 30%로 매각조건이 변경된 경우 보증금액을 20% - 30% 미만의 보증금으로 입찰보증금액을 입찰표에 기입했든지 입찰보증금액이 과부족인 경우
      • 타인의 경매행위를 방해한자 또는 교사자, 부당하게 타인과 담합하거나 그 교사자가 입찰한 경우
      • 공무상 비밀표시무효죄 범법자, 공무집행방해죄 범죄자, 공무상보관물의 무효죄 범법자, 경매입찰의 방해죄 범법자, 권리행사 방해죄 범법자, 강제집행면탈죄 범법자가 입찰한 경우 등에는 규정된 죄로 유죄판결을 받고 그 판결확정일로부터 2년을 경과하지 아니한 자

출처 : 재개발 경매 투자 모임

글쓴이 : 담덕 원글보기

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