[스크랩] [2강 경매의 기초] 경매진행과정(입찰 후)

▣ 경매진행과정(입찰 후)

 

 

 

입찰표 작성

*입찰표에 사건번호,물건번호,입찰자의 성명, 주소, 입찰가액,보증금액등을 기재하고 날인한다.

*한사건에 여러개의 물건번호가 부여된 사건은 사건번호와 물건번호를 동시에 기재 한다.

*입찰자가 법인인 경우에는 본인의 성명란에 법인의 이름과 대표자의 지위및 성명을, 주민등록번호란에는 법인의 등록번호를 기재한다. 다만, 날인은 대리인의 도장만 날인 하면 된다. 날인란에는 반드시 도장을 날인해야 하며, 무인은 인정하지 않는다.

*입찰자가 법인인 경우에는 대표자의 자격을 증명하는 문서(법인등기부등본 또는  초본)를 첨부하여야 한다.

*금액기재란 밑의 보증금 반환란은 입찰에서 떨어진 사람이 보증금을 돌려 받을 때 영수증 대신 기재하는 것이므로 미리 기재하면 안된다.

입찰보증금

입찰보증금은 횐색 입찰보증금 봉투에 넣어 봉한다. 봉투의 앞면에는 사건번호, 물건번호, 제출자 성명을 기재한 후 날인하고 봉투 뒷면에도 날인한다.

입찰표 작성시 유의사항

·사건번호는 반드시 확인하고 기재하여야 하며 잘못 기재할 경우 엉뚱한 경매 물건을 낙찰받게 되는 수가 있으므로 주의한다.

·입찰금액은 수정이 불가능하므로 기재를 잘못한 경우에는 다른 입찰표를 사용한다.

·입찰보증금은 특별매각 조건이 아닌 경우 통상 입찰 가격의 1/10에 해당하는 금액으로  정해져 있다. 입찰 가격의 1/10을 초과하는 경우는 보 증금으로 인정해 주고 초과 금액은 환불해 준다. 그러나 보증금액이 1/10 미만이거나 금액을 적게 기재한 경우 무효처리  된다.

·여러 개의 부동산이 개별입찰로 진행되는 경우 1장의 입찰표에 여러 개의 부동산을 일괄하여 입찰가액의 총액만을 기입하면 부족하므로, 같은 사건번호 속에 여러 개의 물건이 있을 때는 물건번호별로 매수 가격을 각각 기재하여 제출하여야 한다.

·대리입찰의 경우에는 제출자란에 대리인 이름을 적는다.

·공동입찰일 경우에는 입찰자 상호간의 관계 및 지분을 분명히 기재한 공동입찰 허가원을 입찰표 제출 전에 미리 제출하여 집행관의 허가를 받아야 한다.

·물건번호는 분할입찰일 경우에만 분할번호를 적고, 그렇지 않을 경우에는 공란으로 비워 둔다.

·입찰봉투는 입찰표와 마찬가지로 입찰하고자 하는 물건마다 1개를 사용한다.

·수취증은 보증금을 돌려받을 때 반환하는 것이므로 잃어버리지 않도록 주의한다.

·일단 투함한 후에는 취소, 변경, 교환이 불가능하다.

입찰 무효인 경우

. 보증금이 미달되는 경우(초과는 유효)

·금액을 수정했거나 기재란 중 공란이 있는 경우

·물건번호를 적지 않았거나 일치하지 않을 경우

·대리인 입찰시 인감증명을 첨부하지 않았거나 인감증명서와 위임장 도장이다른 경우

·공동입찰에 대한 허가를 받지 않고 공동입찰을 한 경우

·경매 참가 자격이 없는 채무자, 종전 낙찰자 등이 입찰한 경우

공동 입찰시 허가

어느 물건에 대하여 2인 이상이 공동으로 응찰하고자 하는 경우에는 입찰표를 제출하기 전에 미리 집행관의 허가를 받아야 한다.

집행관의 허가를 받기 위해서 공동입찰허가원 및 공동입찰자 목록에 공동입찰자 상호간의 관계,지분등 소정사항을 기재하고, 상호관계를 소명할 수 있는 자료(주민등록등본,등기부등본 등)을 첨부하여 집행관에게 제출하여야 한다.

공동입찰을 허가받은 경우에는 입찰료의 본인의 성명란에 '별지와 같음'이라고 기재하고 공동입찰허가서를 첨부하면 된다.

다만, 대리인의 인적사항은 입찰표에 기재해야 한다.

공동입찰허가원 및 공동입찰자 목록은 입찰법정에 입찰료와 함께 배부한다.

공동입찰은 원칙적으로 다음 해당자에 한해 허가한다.

친자,부부등 친족관계에 있는 자. 입찰목적물의공동점유 사용자. 1필지의 대지위에 수개의 건물이 있는 경우의 각 건물 소유자. 1동 건물의 수인의 임차인, 공동저당권자, 공동채권자.

입찰함에 투입

1.입찰봉투를 다 봉한 후 입찰함에 투입하기 앞서 집달관에게 제출하여 봉투에 일련번호를 부여받고 입찰자용 수취인의 절취선에 집달관의 날인을 받아야 한다.

2. 집달관으로부터 일련번호와 날인을 받은 후에는 입찰봉투로부터 입찰자용 수취증을 떼어내 보관하고 입찰봉투를 입찰함에 투입한다. 날인하기 전에 입찰자용 수취증을 미리 떼어 내면 안된다.

3. 일련번호가 기재된 입찰자용 수취증은 은행창구에서 받는 접수표찰과 간은 기능을 하는 것으로 입찰에서 떨어졌을때 보증금을 반환받는데 필요하므로 잘 보관해야 한다.

개찰

입찰 개시 1시간 후, 보통 11시 이후 집행관은 입찰 마감을 선언한다. 입찰자는 호명할 때까지 자리에 앉아 기다리면 된다. 직원이 입찰함을 열고 입찰봉투를 사건번호순으로 분류하고 나면 집행관이 사건별로 입찰자를 호명한다.

최고가 입찰자 결정

집행관은 사건번호순으로 입찰자의 이름과 입찰액수를 밝히고 최고가 입찰자를 결정한다. 이때 차순위 입찰자도 함께 발표되는데 차순위 입찰 신고인으로 신고할 것인지 여부도 결정한다. 입찰보증금이나 입찰표작성상의 문제로 인해 무효가 된 경우도 고지된다. 최고가 입찰자의 입찰봉투를 개봉하여 보증금을 확인하는데 이때 보증금이 초과하여 들어있는 경우는 상관이 없으나 부족한 경우에는 당사자의 입찰자체를 무효처리하고, 바로 다음 순위의 가격으로 입찰한 입찰자의 입찰보증금의 봉투를 개봉한 뒤 이상이 없으면 그 사람을 최고가매수신고자로 결정 고지 한다.

차순위 입찰 신고

최고가 입찰자 이외의 입찰자중 최고가 입찰액에서 보증금 공제액보다 높은 가격으로 응찰한 사람은 차순위 입찰신고를 할 수 있다. 에를 들면, 최고가 입찰자가 2억원이고 입찰보증금이 2천만원인 경우에 2억원에서 2천만을을 공제한 1억8천만원보다 높은 가격으로 응찰한 사람은 차순위 입찰신고를 할 수 있다. 차순위 입찰신고를 하게 되면 낙찰자가 낙찰대금을 납부하기 전까지는 보증금을 반환받지 못한다. 이 제도는 낙찰자가 대금을 납부하지 못할 경우 재경매 등의 절차로 인 해 경매가 지연되는 것을 방지하기 위한 목적으로 시행되고 있다. 또 낙찰 허가 결정 전에 임차인 등이 항고를 제기 하면 보증금을 돌려받지 못하는 기간이 5∼6개월에 이를 수도 있다. 따라서 낙찰 부동산의 이해 관계가 없으면 차순위 신고는 피하는 것이 좋다.

추가 입찰

최고가 입찰자가 2인 이상이면 그 자리에서 추가입찰을 실시한다. 이 때에는 처음 써낸 입찰가보다 더 많은 금액을 쓰도록 되어 있다. 전원이 추가입찰을 포기하거나 다시 최고가 입찰자가 2인 이상이 나오면 추첨을 통해 결정한다. 최종 입찰자는 증액한 액수만큼의 보증금을 더 내야 한다. 즉, 처음 입찰시에 1억원에 응찰하면서 매수보증금을 1천만원 제출하였다가 추가입찰에서 1억2천만원에 응찰을 하려면 추가로 2백만원만 제출하면 된다.

종료 및 보증금 반환

낙찰이 되면 보증금 영수증을 받는다. 탈락한 경우에는 입찰자용 수취증과 주민등록증을 제시한 후 입찰표의 보증금 반환란에 서명 날인하고 입찰 보증금을 돌려받는다. 입찰 절차가 끝나면 바로 퇴정한다.

낙찰의 허가 여부 결정

담당판사는 집행관이 실시한 경매가 적절한지를 검토하고 이해관계인의 진술을 들은 후 낙찰의 허가나 불허가 재판을 한다. 낙찰기일은 입찰일로부터 7일 이내로 정해진다. 낙찰 허가 및 불허가 결정의 공고는 법원 게시판에 공고되며 낙찰자와 이해관계인에게 별도로 통지하지는 않으므로 법원 게시판의 공고를 보거나 담당경매계에 전화로 문의하여 확인 할 수 있다.

이해관계인의 의견 진술

낙찰일에는 최고가 입찰자와 이해관계인이 낙찰 허가 및 불허가에 대한 의견 진술을 할 수 있다. 낙찰일에 하게 되는 진술 내용은 경매 절차에 대한 하자 여부와 최고가 입찰자의 자격 여부에 관한 것 등이다. 입찰자가 권리분석을 잘못하여 채권을 인수하게 된 경우나 소유권을 이전해도 명도받기가 힘들다는 것을 입찰일 후에 알게 되었을 때는 ‘낙찰불허 신청서’를 낙찰기일에 제출할 수 있다. 그러나 실무에 있어서 이해관계인이 진술에 참석하는 경우는 드물고, 대부분 허가 결정에 대한 이의가 있는 경우에는 즉시항고를 한다.

낙찰허가 결정에 대한 이의 사유

낙찰 허가에 대한 이의는 낙찰기일에 구두나 서면으로 할 수 있다. 낙찰 허가에 대한 이의에 대해 법원이 정당하다고 받아들일 경우 낙찰불허가 결정을 하고, 이를 기각할 경우에는 낙찰 허가 결정을 선고한다.

낙찰 허가에 대한 이의 사유

·최고가 입찰 신청인이 매수 능력이 없는 경우

·최고가 입찰 신청인이 타인의 매수 신청을 방해한 경우 ·강제집행을 허가할 수 없거나 집행을 속행할 수 없는 경우

·경매기일 공고가 법률 규정에 위반된 경우

·법률상 매각 조건에 위반하여 매수하거나 이해관계인의 합의 없이 법률상 매각 조건을 변경한 경우

·최저 경매가의 결정, 물건명세서 작성의 중대한 하자가 있는 경우

·매수 가격의 신고를 독촉한 후 1시간을 경과하지 않고 경매를 종결하거나 최고가 매수 신고인과 차순위 입찰 신고인 선정에 문제가 있는 경우

·매수 가격의 1/10에 해당하는 매수 신청 보증금을 받지 않고 최고가 입찰 신고인을 정한 경우

항고권자의 효력

낙찰 허가일 이후 7일 이내에 낙찰 허가 또는 불허가 결정으로 손해를 보았다고 주장하는 이해관계인이나 낙찰자는 법원에 항고장을 제출할 수 있다. 즉시항고는 확정차단의 효력은 있지만 집행정지 효력은 없다. 항고가 이유 있다고 판단될 때는 낙찰 허가 결정이 확정되지 않으므로 즉시항고에 대한 확정이 있을 때까지 대금 납부나 배당 등 경매 절차가 정지되고 항고에 따른 재판이 진행된다.

항고보증금의 공탁

채무자나 소유자가 낙찰 허가 결정에 대한 항고를 할 때에는 낙찰 대감 의 1/10에 해당하는 현금 또는 법원이 인정한 유가증권을 보증금으로 공탁해야 한다. 기각되었을 경우는 공탁금을 반환받지 않는다.

낙찰자가 허부 결정에 대해 항고할 때는 낙찰 대금의 1/10에 해당하는 항고보증금을 공탁하여야하는데, 이는 낙찰자가 경매 절차를 지연시키는 것을 방지하기 위해 시행되고 있다. 임차인은 보증금의 공탁 없이 항고할 수 있다.

채무자나 소유자 또는 경매를 지연함으로써 이익을 보는 사람(이해관계인)들이 보증금 없이 항고할 수 있는 임차인의 지위를 악용하는 경우도 있을 수 있다. 임차인의 지위를 악용하는 사례를 막기 위해 임차인도 항고시 항고보증금을 내야 한다는 견해가 대두하고 있다.

채무자의 항고

채무변제 능력이 있는 채무자 또는 부동산 소유자는 10%의 보증금을 납부하고 항고를 하는 경우가 있다. 항고를 진행하면서 후일 신청채권액을 변제하면 이때에는 법원의 낙찰 허가가 취소됨과 동시에 경매 절차도 종료된다. 이 경우에 낙찰자는 입찰보증금으로 납부한 보증금을 돌려받으며, 항고인도 항고보증금을 돌려받을 수 있다.

항고의 판결

항고장이 접수되면 경매를 실시한 원심법원 판사가 이를 심사한다. 항고의 이유가 충분하다고 판단되면 낙찰 허가 결정의 취소나 변경을 결정하고, 이를 항고인 및 그 상대방에게 고지하고 집행법원의 게시판에 공고하여야 한다. 그러나 항고의 이유가 없는 경우에는 '이유 없다'는 의견서와 함께 원심법원으로 기록을 보내고 사건은 종결된다.

낙찰허가 결정

낙찰 불허가 결정이 확정된 때에는 낙찰인은 매수에 관한 책임을 면하고 경매 신청 보증금을 회수할 수 있다.

만일 경매 신청 자체가 부적합하여 낙찰 불허가 결정을 한 경우에는 경매 신청 절차는 종결되고 법원은 등기소에 경매 신청 등기 말소를 촉탁한다.

낙찰 허가 결정이 확정된 때에는 낙찰 지급기일을 정하는 등 다음 절차를 계속 진행한다.

대금지금기일 지정

낙찰허가 결정 확정시까지 이해관계인 항고가 없으면 법원은 직권으로 대금 지급기일을 지정한다.

법원은 그 확정일로 부터 1개월이내의 날(일반적으로 2주정도)로 대금지급기일을 지정하고 낙찰자에게 등기우편을 통하여 대금지급기일 소환장을 보낸다

대금납부

낙찰인은 낙찰 허가 결정이 확정된 후 법원이 지정한 대금 지급기일에 낙찰 대금을 납부하여야 한다. 납부할 금액은 낙찰 대금에서 매수보증금을 공제한 나머지 금액이다. 주민등록증, 도장, 대금 납부 통지서를 지참한다.

대금납부 절차

1. 경락인은 대금지급기일에 법원을 방문하여 담당집행계에 찾아가 대금의 납부의사를 밝히면 집행계에서는 납부금액을 적은 법원보관금 납부명령서를 발부해 준다.

2. 이 납부명령서를 받아 납부계에 가서 확인을 받은후 법원이 지정하는 은행에 대금 (대금 = 낙찰금액 - 보증금액)을 납부하면 법원보관금 영수증을 받는다.

3. 은행에서 받은 영수증 사본을 다시 담당 집행계에 제출하면 경락자가 해야 할일은 완료 된다.

4. 대금을 납부하면 경락인은 해당 부동산의 소유권을 취득하게 된다. 즉 경락취득의 공신력 이 확보된다.

5. 채권자가 낙찰을 받은 경우에는 자기의 낙찰대금으로부터 배당받을 금액과 납부할 금액의 상계를 신청할 수 있다.

대금납부의 의의

낙찰자는 낙찰대금을 납부하는 동시에 입찰 대상 부동산의 소유권을 인정받는다. 이후 낙찰자가 소유권 이전등기에 필요한 서류를 갖추어 신청하면 법원은 등기소에 등기를 촉탁한다. 즉, 낙찰자가 낙찰 대금을 납부하는 동시에 이전의 소유자에게 부동산의 인도를 요구할 수 있다. 낙찰 대금을 납부하였는데도 이전의 소유자가 낙찰자에게 부동산을 인도하지 않으면 법원에 인도명령을 신청해야 한다. 대금 납부 후 6개월이 지나면 명도 소송을 해야 한다.

1. 차순위 매수신고인은 매수책임을 면하고 이미 맡긴 경매보증금의 반환     을 청구할 수 있다.

2. 경매신청 취하 불가능.

3. 경매개시결정에 대한 이의신청의 불가능.

4. 경락인이 인수하지 아니하는 부동산상의 등기된 권리의 말소.

5. 경매신청등기의 말소.

6. 부동산 인도명령신청권(대금지급기일로 부터 6개월 이내).

대금 미납

낙찰자가 지정된 대금납부기일까지 대금을 납부하지 않으면

법원은

1. 차순위 입찰신고인이 있는 경우: 차순위입찰신고인에 대한 낙찰허부를 결정하게 되고 경락인의 매수보증금은 법원에 귀속되어 배당신청권차에게 배당된다.

2. 차순위 입찰시고인이 없는 경우: 재경매를 실시한다. 재경매 입찰일로 지정된 3일전까지 종전 낙찰자가 낙찰대금 및 그 동안의 이자(년 5-25%), 절차비용을 납부하면 대금납부의 효력을 가지며 따라서 재경매 하지 않는다.

상계신청에 의한 납부

1.채권자가 낙찰인일 경우 채권자가 낙찰인일 경우 채권의 배당액이 매입 대금의 지급액과 비교하여 충분할 때에는 채권이 소멸된다. 낙찰인의 채권에 대해 이의가 있는 경우에는 이에 상당한 대금을 지급하거나 담보를 제공 해야 한다.

2. 상계신청 상계신청은 배당액이 대금액과 같거나 초과해야 하므로 배당액이 매입 대금에 미달할 때에는 상계를 주장하지 못하며 일단 현금으로 매입 대금 전액을 지급한후 배당기일에 배당받아야 한다. 상계신청서, 상계에 대한 이의신청서가 접수되면 접수 순서에 따라 경매 기록을 편철한다.

채무 인수 신청에 의한 납부

1. 채무의 인수 낙찰인은 배당기일에 관계하여 채권자의 승낙이 있으면 매입 대금의 한도 안에서 매입 대금의 지급에 맞추어 채무를 인수할 수 있다.

즉, 저당권의 피담보채무 등 관계 채권자에 대한 채무자의 채무를 인수하여 배당액에 상당하는 낙찰 대금의 지급 의무를 면제받을 수 있다. 그러나 현실적으로 채무를 인수하는 일은 드물다.

2. 채무 인수에 대한 이의신청 배당기일에 인수할 채무 관계에 대해 타당한 이의가 있으면 그것에 상당하는 대금을 지급 하거나 정보를 제공해야 한다. 채무 인수 신청서 또는 채무 인수에 대한 이의신청서가 제출되면 접수 순서에 따라 경매 기록을 편철한다.

소유권이전 등기 신청

강제경매든 임의경매든 낙찰 대금을 완납하면 법원은 낙찰인의 소유권 이전등기, 낙찰인이 인수하지 않은 등기부상의 권리 말소,경매 신청 등기의 말소를 촉탁하여야 한다.

낙찰자가 촉탁서를 법원에 제출하면 법원은 곧바로 신청서류에 낙찰허가 결정 등본과 낙찰 대금 완납증명을 첨부하여 등기소에 등기촉탁을 한다.

등기촉탁 신청서에는 부동산의 표시와 등기 목적을 기재하고 첨부 서류와 함께 경매계에 제출한다.

소유권 이전등기촉탁서가 접수되면 법원은 관할 등기소에 소유권 이전등기촉탁서를 발송한다.

관할 등기소는 법원의 등기촉탁서에 의해 낙찰자 명의로 소유권을 이전한다. 등기소에서는 소유권 이전등기를 한 후 인수되지 않는 권리를 말소한다.

촉탁등기 신청후 약2주 정도 지나면 경락허가결정등본에 등기필의 날인이 찍힌 권리증이 경매법원으로부터 낙찰자에게 지급된다.

필요한 서류 목록

서류명	부수	서류명	부수
소유권이전등기촉탁 신청서	1	건축물대장	원본1, 사본2
부동산의 표시	6	토지대장	원본1, 사본2
부동산목록	6	등기부등본	원본1
등록세 및 채권산출	6	부도산양도신고확인서	원본1, 사본2
주민등록등본	원본1, 사본2	공시지가확인원	원본1, 사본2

소유권이전등기촉탁신청서 부동산의 표시 부동산 목록 등록세 및 채권산출 주민등록등본(사본) 건축물대장(사본) 토지대장(사본) 등기부등본(원본) 부동산양도신고확인서(사본) 공시지가확인원(사본)	부동산의 표시 부동산 목록 등록세 및 채권산출 주민등록등본(원본) 건축물대장(원본) 토지대장(원본) 부동산양도신고확인서(원본) 공시지가확인원(원본)	부동산의 표시 부동산 목록 등록세 및 채권산출 주민등록등본(사본) 건축물대장(사본) 토지대장(사본) 부동산양도신고확인서(사본) 공시지가확인원(사본)
부동산의 표시 부동산 목록 등록세 및 채권산출	부동산의 표시 부동산 목록 등록세 및 채권산출	부동산의 표시 부동산 목록 등록세 및 채권산출

등기촉탁의 효과

소유권의 취득은 등기를 한 후에야 효력이 생긴다.

그러나 경매에 의한 부동산의 취득은 법률의 규정에 의한 물권 변동이기 때문에 등기가 필요하지 않아 낙찰 대금을 완납하면 입찰 부동산의 소유권이 자동으로 이전된다.

그러나 해당 부동산을 처분하기 위해서는 등기가 필요하고 입찰 당시의 소유자나 채권자가 처분이나 압류, 가압류 등을 신청할 수도 있으므로 낙찰 대금을 완납하는 즉시 소유권 이전등기를 하는 것이 좋다.

등기촉탁 비용

등기촉탁 비용은 소유권 이전등기 비용(등록세, 교육세, 채권 매입비 등), 부담 기입등기, 경매 신청 기입등기의 각 말소등기 비용은 낙찰자가 부담한다.

촉탁서 송부비, 등기 공무원의 등기필증 송부비 등 송부비도 포함되어야 한다.

배당요구 신청기간

배당요구는 압류 효력 발생, 즉 경매 개시 결정시부터 낙찰기일까지 할 수 있다.

다만, 낙찰 허가 결정이 확정된 후 재경매하는 경우는 재경매의 낙찰기일이 배당요구 기간이 되며, 항고에 의해 허가 결정이 취소된 뒤 신경매로 진행될 때는 신경매의 낙찰기일까지가 배당요구 기간이 된다.

배당신청 서류

각 채권자는 신청서엑 배당요구의 원인과 배당요구 금액 등을 기재하고 인지를 붙여 이해관계인 수만큼 제출해야 한다. 또한 아래와 같이 각 채권자별로 첨부서류를 제출하여야 한다.

구분	첨부서류
집행력 있는 정본에 의한자	집행력 있는 정본
가압류권자	가압류 결정 정본 + 등기부등본
임차인	임대차계약서 + 주민등록등본
근로기준법에 의한 근로채권자	근로감독청 확인서,회사경리장부, 관할세무서의 근로소득원천징수 서류

채권계산서의 제출

각 채권자는 계산서 미제출로 인한 피해를 보지 않기 위해 낙찰기일까지 채권의 원금, 이자, 비용, 기타 부대 채권의 계산서를 법원에 제출하여야한다.

채권자가 낙찰기일까지 계산서를 제출하지 않을 때 법원은 경매신청서, 배당요구 신청서, 등기부등본, 기타 집행 기록의 서류와 증빙에 의해 채권액을 계산한다. 낙찰기일 이후에는 채권액을 보충할 수 없다.

배당신청 대상자

·경매 신청 채권자

·압류 국세,지방세 등 공과금 채권자

·경매등기 이전에 대항력과 확정일자를 갖춘 주택 임차인

·말소기준권리에 앞서는 전세권자로서 경매등기 후 6월 이내에 기간이 만료되   는 자

·경매등기 이전에 등기하였으나 경매로 소멸되는 저당권자,전세권자, 가압류권   자,담보가등기권자

·경매등기 후의 저당권자 및 가압류권자(배당금 공탁)

·채권자로서 집행력 있는 정본을 받은 자

·채권자로서 집행력 있는 정본을 받지 못한 자

배당신청을 하지 않아도 배당요구로 취급되는 경우

·경매등기 이전에 가압류 집행을 한 채권자로 배당액을 공탁한 경우

·경매 신청 채권자보다 앞선 저당권자, 전세권자 등 담보물권자

배당기일의 지정

대금납부 후 2주일 내로 배당기일이 잡힌다.

배당기일의 송달은 각 채권자 및 채무자에게 배당기일 3일전에 하며, 배당표 초안을 배당기일 3일전까지 법원에 비치한다.

집행관이나 제3채무자로부터 사유신고서의 제출이 있으면 집행법원은 채권자의 신청을 기다리지 않고 배당표에 관한 진술 및 배당 실시를 위하여 기일을 지정하고 각 채권자 및 채무자를 소환한다.

채무자가 외국에 있거나 소재가 불분명할 때는 소환하지 않는다.

배당기일에 출석한 채권자 및 채무자는 배당에 대한 이의의 소를 신청할 수 있으며, 이의 없는 부분을 먼저 부분배당한다.

그러나 이의가 신청되면 배당기일로부터 7일내로 소제기 증명원을 제출해야 하며, 제출이 없으면 이의를 무시하고 배당이 실시된다.

소송에 대한 변론기일에 출석하지 않을 때에도 소를 취하한 것으로 간주되어 원래대로 배당된다.

배당요구 철회

배당요구의 철회는 통상 낙찰허가일까지 제출하면 법원에서 받아준다.

그러나 입찰기일 이후 부터 낙찰허가일 사이에 대항력 있는 선순위 임차인이 배당요구를 하거나 배당요구철회를 하는 경우, 또는 다른 임차인이나 채권자들이 낙찰허가 후 철회하여 소유자 또는 매수인(경락자)에게 손해를 가하게 되는 수도 있다.

이 경우 배당요구(또는 철회신청)를 제한할 법적 근거는 없으므로 허용은 하되, 경락인 또는 소유자의 보호를 위하여 낙찰불허가하는 것이 실무예이다. 또한 경락자는 낙찰허가 후 권리의 변동이 생겼을 때는 대금감액신청 또는 경락허가결정 취소신청을 하게 된다.

인도명령이란

법원은 낙찰자가 대금을 납부한후 6개월내에 경매 부동산의 인도를 거부한 경매 사건의 소유자, 채무자,경매 개시 결정 기입등기 이후의 점유자를 대상으로 법원에 명도소송을 제기하지 않고 경매법원의 명령에 따라 낙찰 부동산을 인도 할 수 있도록 강제집행할 수 있는 명령을 말한다.

다만, 점유자가 낙찰자에게 대항할 수 있는 권한을 가진 경우에는 인도명령을 신청할 수 없다.

인도명령 신청요건

1.낙찰 대금 완납후 6개월 이내 신청할 것

2.인도명령은 낙찰인이나 그 승계인이 낙찰 대금을 완납하였음을 증명하면 되기 때문에 낙찰인 명의의 소유권 이전등기가 경료되는 것과는 무관하다.

인도명령 신청자

1. 낙찰자

2. 차순위 매수 신고에 의해결정된 낙찰자

3. 잉여의 가망이 없는 경우의 매수 신청한 채권자인 낙찰자

4. 낙찰자의 상속자

5. 법인의 낙찰자(일반 낙찰승계자)

인도명령 대상자

1. 채무자 경매 개시 결정시 표시된 채무자 및 채무자의 특정승계인, 세대 중 채무자와 동거하는 가족 및 채무자의 고용인, 법인인 채무자의 기관 등 경매 부동산을 점유하는 채무자의 점유보조자 또는 채무자를 위하여 관리하는 자, 점유자가 채무자와 공모하여 인도 집행을 방해할 목적으로 점유한 자, 채무자와 점유자의 근친자.

2. 강제경매의 경우 소유자는 압류 당시의 부동산 소유 명의자 임의경매의 경우 소유자는 부동산의 소유자 겸 채무자, 채무자의 일반 승계인, 압류 발생 이후의 제3취득자.

3. 점유자 압류의 효력 발생 후 부동산에 대항력 없는 직접 점유자, 압류효력 발생 이전에 점유를 했다가 점유를 풀고 이주했다가 압류 효력 발생 후 다시 점유한 자, 압류의 효력 발생 이전에 부동산을 전대하였던 임차인이 다시 압류 효력 발생 후 전대계약서를 해제하여 직접 점유한 자, 경매 신청 기입등기 이후의 임차인, 지상권자, 전세권자.

신청서류

신청서류 접수 낙찰 부동산 인도명령 신청서 앞에 표지를 붙이고 뒤쪽에 별지로 부동산 목록을 붙인 후 서류를 첨부하여 소정의 송달료와 인지를 붙여 신청한다.

신청서류

1.부동산 인도명령 신청서

2.도장

3.인감증명서(대리인 선임시)

4.위임장(대리인 선임시)

인도명령 진행 절차

1. 심리 및 심문 채무자나 소유자는 심문하지 않고 인도명령을 내리지만, 그외의 임차인이나 전세권자 등이 점유하고 있을 경우에는 심문 후에 인도명령을 내린다. 서면심리에 의하여 인도명령의 가부를 결정할 수 있고, 필요한 경우 당사자를 심문하거나 변론할 수 있다.

2. 인도명령 결정 인도명령 신청 후 약 3∼15일이면 부동산 인도명령에 대한 결정이 난다.

3. 송달증명 송달된 인도명령 결정문과 피신청인에게 송달되었다는 송달증명원을 통보한다.

4.제집행 신청 상기 인도명령 결정문과 인도명령 대상자에게 보내진 송달증명원을 첨부하여 부동산 소재지를 관할하는 집행관 사무소에 강제집행을 신청 한다

명도소송이란

명도소송이란 경매 개시 결정등기 이전에 점유한 대항력 없는 점유자로서 인도명령 대상이 아닌 경우나 인도명령 대상 기간 6개월을 넘긴 경우의 점유자가 자진하여 건물을 인도해 주지 않는 경우에 명도소송 제기 후 승소를 통해 강제집행을 실행하는 방법이다.

명도소송 신청요건

1.인도명령 대상자의 경우 대금 납부 후 6개월이 경과한 경우

2.명도소송은 소유권 등기가 완료된 후 접수

점유이전금지 가처분 신청

명도소송 이전에 점유이전금지 가처분 신청을 하지 않고 승소한 경우에 점유자가 바뀌었다면 새로운 점유자를 상대로 다시 명도소송을 해야하므로 반드시 점유이전금지 가처분 신청을 한후 명도소송을해야 안전하다.

명도소송 신청자

1. 낙찰자

2. 차순위 매수신고에 의해 결정된 낙찰자

3. 잉여 가망이 없는 경우의 경매 물건에 대한 매수를 신청한 채권자인 낙찰자

4. 낙찰자의 상속자

5. 법인의 낙찰자(일반 낙찰승계자)

명도소송의 대상

1. 확정일자를 갖춘 임대차이지만 선순위 권리가 설정되어 있고 자신의 과실로 인하여 법원에 배당요구 신청을 하지 못하여 배당 절차에 참여하지 못한 임차인.

2. 확정일자를 갖춘 임대차이면서 법원에 배당요구 신청을 하였으나 선순위 채권액이 너무 많아 배당 절차에서 배당을 받지 못한 자

3. 경매 개시 등기일 이전에 전입한 임대차이나 이미 임대차의 전입일 전에 타 채권자에 의한 가압류 혹은 근저당 등의 채권액이 낙찰 대금보다 과다하게 설정되어 있고 소액 임대차 에도 해당되지 않아 배당 절차에서 배당 받지 못한 임차인.

4. 상가건물의 세입자로서 전세권을 설정해 놓고도 선순위 채권이 과다 하여 배당을 받지 못 한 자.

5. 상가건물의 세입자로서 경매 개시 결정등기일 이전에 주민등록을 전입한 자.

6. 기타 정당한 사유 없이 점유를 계속하고 있는 자.

명도소송 접수시 필요서류

1. 소장

2. 낙찰 허가 결정 정본

3. 부동산 등기부등본

4. 별지 목록(건물 도면)

5. 낙찰 대금 납부서

6. 권리 신고 및 부동산 현황조사서 사본

7. 제출된 피고 주민등록등본

명도소송 절차

최소한 3개월 이상 소요되지만 보통은 배당 전에 심리가 연기되므로 4 ∼5개월을 계산해야 한다. 만약 심리 과정에서 지연되고 항소(1심 판결 불복), 상소(항소심 판결에 불복) 등을 하는 경우에는 보통 6∼7개월까지 걸리는 수도 있다. 변호사수임 수수료는 대략 2백∼5백만원 선이다.

1. 소장의 접수 명도소송의 소장은 법무사에 의뢰하거나 직접 작성한다. 인지대는 소송물 가액(과세시가 표준액) x1/2×0.005로 인지를 표지에 붙이고, 송달료(1,760원x10회x명도 대상자수)와 함께 법원 민사 신청과에 소장을 접수시킨다.

2. 사건번호 및 담당판사의 배정 소장을 제출하면 사건번호와 담당판사가 배정된다. 사건의 진행 등에 관해 확인할 사항이 있으면 해당 민사부의 서기에게 문의한다.

3. 심리 재판에서는 원고의 주장을 소장에 적힌 것으로 대신하거나 준비된 서면으로 변론기일 3∼4일 전에 제출하면 된다. 상대방의 주장에 대해서는 인정 또는 반박하는 진술을 할 수 있으며 후에 그 사항은 서면으로 제출한다.

4. 선고 판사는 원고와 피고의 진술 후 증거서류를 제출하거나 증인을 세우게 하고 최종적으로 선고를 내린다.

5. 승소판결 명도소송 판결이 내려지고 집행문이 부여되면 별도의 채무명의 없이 명도소송 판결문만으로 강제집행을 실행하여 점유 이전을 받을 수 있다.

6. 강제집행 신청 명도소송 판결정본, 즉 집행문과 송달증명을 첨부하여 부동산 소재지 관할 집행관 사무소에 강제집행을 신청한다.

부동산 인수

지금까지 힘들게 갖은 우여곡절(?)끝에 그디어 낙찰받은 부동산을 완전하게 나의 것으로 만들었습니다.

직접 거주/이용할 목적이었다면 이사계획만 잘 세우면 끝!

그러나 재테크,임대의 목적이였다면 최소한의 저렴한 비용으로 부동산을 약간만 치장하면 보다 좋은 가격으로 임대할 수 있습니다.

부동산 리노베이션에 관심을 가져 봄이 바람직 할 것입니다.

1.경매절차상배당우선 순위

　

⒜ 집행비용(경매비용채권)

집행채권보다 우선변제를 받을 집행비용은 신청채권자가 경매절차에서 직접 발생하여 지출한 비용을 말하며 경매실시를 위한 필요비용뿐만 아니라 경매신청의 준비를 위하여 필요한 비용도 포함된다.

예를 들면 등록세. 인지세. 서기료. 송달비용. 등본수수료. 현황조사비용. 경매수수료. 평가비용.공고,광고비용 및 법무사 보수 등도 포함된다.

　

⒝ 경매부동산에 지출한 필요비 및 유익비

저당권 설정 후에 목적부동산의 제 3취득자 즉 지상권자. 전세권자. 대항력있는 임차인 등이 목적부동산에 지출한 필요비 및 유익비는 집행채권보다 우선하여 변제받는다.

⒞ 소액보증금 주택임대차의 경우 일정액 및 임금채권 등

① 소액보증금 주택임대차의 경우 일정액 즉 특별시.광역시는 1200만원 이내 기타 시도는 800만원 이하의 범위 내에서 최우선변제를 받을 수 있다.

(광역시 3000만원 이내 전세보증금에서 1200만원. 기타지역은 2000만원 중 800만원 한도내에서 우선변제. 단 주택가액의 50%한도내에서 우선순위 배당됨)

② 근로자의 최종 3개월분의 임금

③ 1989년 3월 29일 이후의 근무기간에 따른 퇴직금

④ 근로자의 재해보상금은 우선변제채권보다 최우선해서 변제받을 수 있다.

⑤ 위양권리의 경합시는 동순위로 비율 배당받을 수 있다.

⒟ 당해 부동산에 부과된 조세(당해세)

토지초과이득세. 상속세. 중여세. 재산세. 취득세. 자산재평가세는 ⒞의 채권보다 후순위지만 타 우선변제채권보다 우선한다.

⒠ 담보권자의 우선변제채권과 국세 및 지방세 순위

전세권. 질권. 저당권. 가등기담보권. 양도담보권의 설정일자. 국세,지방납세기를 비교하여 선순위 순으로 우선변제를 받는다.

1> 국세 및 지방세의 납기(압류등기시가 아님)

① 과세표준과 세액의 신고에 의해 납세의무가 확정되는 국세(중간예납의 법인세. 예정신고 납부하는 부가가치세)에 있어서는 그 신고일

② 과세표준과 세액을 정부가 결정,경정을 요하는 세금은 납세고지서의 발송일

③ 원천징수의무자 또는 납세조합으로부터 징수하는 국세와 인지세에 대해 납세의무의 확정일

④ 제 2차 납세의무자의 재산에서 국세를 징수하는 경우 납부통지서의 발송일

⑤ 양도담보재산에서 국세를 징수하는 경우 납부통지서의 발송일

2> 확정일자부 주택임대차 보증금 채권

소액 외 보증금의 경우 확정일자의 일자와 임차권이 등기가 된 경우 등기부에 기재된 확정일자일을 기준으로 순위를 정한다.

　

⒡임금채권

최우선순위에 해당하는 임금을 제외한 기타 근로관계로 인한 채권은 일반채권보다는 우선하여 배당된다. 특히 저당권 존부 여부에 따라 순위는 약간의 차이가 있다.

1> 저당권이 설정된 경우

① 저당권이 국세 및 지방세에 납기보다 선순위이면 임금채권은 당해세 및 저당권보다 후순위나 국세,지방세 등 일반채권에 우선한다.

②국세 지방세의 납기가 저당권에 선순위이면 임금채권은 당해세 및 국세 및 지방세 저당권보다 후순위이나 공과금 (의료보험료 산재보상) 및 일반 채권보다 우선한다.

2> 저당권이 설정되지 않는 경우

저당권이 설정되지 않는 경우 임금채권은 당해세와 국세,지방세 및 공과금보다 우선하여 배당된다.

⒢ 일반 조세 채권(당해세가 아닌 조세)

국세 및 지방세는 일반채권에 우선하여 교부되나 국세 및 지방세의 납기가 저당권보다 후순위이거나 저당권이 설정되어 있지 않는 경우는 임금채권보다 후순위로 배당된다.

① 조세채권의 납기가 동일하면 국세 및 지방세가 우선한다.

② 국세와 지방세는 동순위이나 체납처분에 의해 압류한 조세가 교부청구한 조세보다 우선하다.

③ 동일한 수개의 교부청구의 조세의 경우 교부청구 선착의 원칙이 적용되어

먼저 교부청구한 조세가 우선한다.

⒣ 의료보험료 등 공과금

타 우선변제채권보다 후순위지만 일반채권보다 우선한다.

⒤일반채권자

① 집행력있는 정본을 가진 채권자

② 경매기시 결정등기 후 가압류 한 채권자(배당금을 공탁)등은 동순위로 안분비례로 배당 된다.

⒥ 담보권 이전에 가압류된 경우 가압류권이 선순위인 경우 후순위 담보권자 및 압류,가압류 채권자와 동순위로 안분비례하여 배당한다.

2.배당순위

⒜일반조세의 납기 전 1순위 저당권이 설정되어있는 경우

순 위	채 권 내 력
1 순위	경매실행비용. 비용
2 순위	주택소액임차보증금. 임금채권(3개월) 퇴직금. 재해보상금
3 순위	조세채권 중 당해세
4 순위	저당권 및 일반 조세채권보다 선순위 우선변제채권
5 순위	최종 3개월 이외에 임금 등 근로관계 채권
6 순위	일반조세채권
7 순위	공과금(의료보험료)
8 순위	일반채권

⒝ 일반조세 납기 후 1순위 저당권이 설정된 경우

순 위	채 권 내 력
1 순위	경매실행비용. 비용
2 순위	주택소액임차보증금. 3개월분의 임금. 퇴직금. 재해보상금
3 순위	당해세 및 일반조세
4 순위	저당권 및 조세 납기보다 후순위인 우선변재 채권
5 순위	최종 3개월분 이외에 임금채권 및 근로관계 채권
6 순위	공과금(의료보험료)
7 순위	일반채권

⒞저당권 등 담보채권이 없는 경우

순 위	채 권 내 력
1 순위	경매실행비용. 비용
2 순위	주택소액임차보증금. 3개월분 임금. 퇴직금. 재해보상금
3 순위	당해세
4 순위	3개월분 이외에 임금. 근로관계로 인한 채권
5 순위	일반조세
6 순위	공과금
7 순위	일반채권

출처 : 재개발 경매 투자 모임

글쓴이 : 담덕 원글보기

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