상가 오피스텔투자시 부가가치세 관련

[부동산 Q&A]상가·오피스텔 부가가치세 (下) 

조기환급신고시 중복 신고 주의…다운계약서 쓰지 않는게 좋아

  김대희 기자 / 2009-08-02 16:33:19

 

▲ 한국창업부동산정보원 장경철 이사 ⓒ2009 CNB뉴스

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상가나 오피스텔에 늘 따라붙는 세금인 부가가치세(Value Added Tax)에 대한 궁금증을 한국창업부동산정보원의 Q&A를 통해서 알아봤다.

Q) 분양가와 관련된 부가가치세를 환급받기 위해서는 계약일로부터 20일 이내에 일반사업자 등록을 해야 한다고 하는데, 20일이 넘어서 등록을 하는 경우 부가가치세 환급이 안 되나?

A) 그렇다. 계약일로부터 20일 이내의 상가나 오피스텔 취득자가 부가가치세를 환급받기 위해서는 계약일부터 20일 이내에 사업장 소재지 관할 세무서에 사업장등록을 마치면 동시에 관할 세무서에 임대용 또는 사업용으로 사업자등록을 신청해 사업자등록증를 교부받고, 오피스텔 양도자로부터 세금계산서를 교부받아야 한다. 이때 반드시 일반과세자로 사업자등록을 해야 하며, 관할 세무서에 부가가치세 환급신청을 해야 한다.

Q) 부가가치세 확정신고 기간에 조기 환급받으려고 하는데, 주의해야 할 점은?

A) 이번 2009년 제2기 부가가치세 확정 신고는 2009년 10월부터 12월까지이므로, 먼저 11월에나 12월에 이미 조기 환급 신고를 한 내용이 아닌지 검토를 해야 한다.

영(0)세율 조기 환급 신고나 고정자산에 대한 조기 환급 신고는 한 달이나 두 달 단위로도 신고가 가능하므로 이미 신고한 것일 수도 있기 때문이다. 만약, 이미 신고한 내용을 다시 중복해서 신고를 한다면 중복된 세액과 함께 많은 금액의 가산세가 추징될 수 있다.

또한, 건물 등 감가상각 자산에 대해 매입세액공제를 받았거나 조기 환급 또는 일반 환급을 받은 경우라면 반드시 사후관리가 필요한데, 이는 자칫 추징을 당하는 경우도 있기 때문이다. 즉, 일반과세자로서 건물을 구입한 후 10년 이내에 간이과세자로 전환하거나 폐업을 하게 되면 공제 또는 환급받은 금액 중 일부를 도로 납부하도록 돼있다.

건물 취득에 따른 매입세액공제에 대한 사후관리는 다음과 같다. 예를 들어, 건물을 취득해 부가세 1,000만 원을 매입세액공제나 환급을 받은 후 2년이 지난 시점에 간이과세자로 전환되거나 폐업을 하게 된다면 750만 원(경우에 따라 800만 원)을 납부해야 한다. 이는 구입한 과세기간부터 1과세 기간마다 매입세액의 1/20(5%)씩 공제한 나머지 금액을 도로 납부하도록 세법이 규정하고 있기 때문이다.

건물에 대해 10년(20과세기간) 동안 사후관리하는 반면, 건물 외 기타의 감가상각자산(기계장치·공구기구·비품 등)은 2년(4과세기간)까지만 사후관리를 하므로 체감율은 5%가 아닌 25%로 적용하는 것도 알아 두면 좋다. [*계산례:건물 매입세액 1,000만 원-(1,000만 원 x 5% x 5과세기간)=750만 원. 이 경우 때에 따라 과세 기간이 4과세기간에 걸치는 경우도 있으므로 그런 경우는 800만 원을 도로 납부해야 한다.]

Q) 위의 사례에서 일반사업자가 아닌 경우는 어떻게 하나?

A) 부가가치세의 매입세액공제나 환급은 일반사업자인 경우에만 가능하고, 비사업자인 일반인에게는 적용되지 않는다. 따라서, 일반사업자가 건물을 구입한 경우 부가가치세를 매입세액공제·환급 등의 방법으로 세액을 돌려주는 이유는 그 건물을 일반과세사업에 사용할 것이라는 전제가 있는 것이며, 일반과세사업에 사용하지 않고 면세사업이나 개인적 용도로 사용된다면 그런 혜택은 주어지지 않는다.

따라서, 건물 등 감가상각자산을 구입해 일반과세 용도로 사용하다가 면세사업 등 일반과세사업 외의 다른 용도로 사용하게 된다면 이미 돌려받은 세액은 당연히 감모된 부분을 제외한 나머지 부분을 도로 납부해야 한다. 아울러, 납세자가 납부하지 않은 경우 과세관청은 가산세를 포함해 추징을 하게 된다.

같은 맥락으로 환급받은 후 일정기간 내에 폐업을 하는 경우에도 사업자가 아닌 개인적인 용도로 건물을 사용하게 되는 것이므로 공제나 환급받은 일부를 추징한다. 또한, 폐업이나 용도변경이 아니고 매각 등 처분을 하는 경우에는 매입세액과는 관계없이 그 매각금액이 재화의 공급가액이 되는 것이므로 세금계산서를 발행해 매출세액을 거래징수해야 한다.

Q) 임대차 계약서 상의 부가가치세가 별도 명시가 돼 있지 않은 경우 어떻게 처리하나?

A) 임대인과 임차인 사이에서 자주 분쟁이 되는 것 중의 하나는 임대료에 부가가치세가 포함되었는지 아니면 포함이 안 된 금액인지 여부다. 계약서 상의 부가가치세가 별도 명시가 되어 있지 않으면 부가가치세가 포함된 임대료로 보면 된다. 그렇기 때문에 계약시에 반드시 명시를 해야만 분쟁의 소지가 없다. 물론 임차인에게는 부가가치세가 포함된 금액으로 하는 것이 좋다.

Q) 월세 임대료에 대한 부가가치세는 누가 부담하나?

A) 상가건물의 임대차는 보증금 외에 월임료를 내는 경우가 대부분인데, 이때 월임료에 대한 부가가치세는 세입자가 부담하는 것이 원칙이다. 따라서, 임대차계약을 할 때 부가가치세는 세입자가 부담하는 것으로 명시를 하게 된다. 그런데 임대기간이 끝날 무렵 건물 주인이 월세를 올려줄 것을 요구하는 문제 때문에 세입자가 더 이상 임대차관계를 유지할 생각이 없다면 세입자는 건물을 비워줘야 한다. 이때 세입자는 감정적으로 월임료를 지급하지 않는 경우가 있는데, 이렇게 되면 건물 주인은 몇 개월 뒤에 세입자가 건물을 비울 때 보증금에서 밀린 월임료를 공제하고 남은 금액을 세입자에게 반환할 수밖에 없다.

이런 경우 건물 주인은 월임료뿐만 아니라 그에 대한 부가가치세까지 포함해서 공제를 하려고 할 것이고, 세입자는 그렇게 해서는 안 된다고 서로 다투는 경우가 있다. 그러나 임대차계약을 할 때 월임료에 대한 부가가치세는 세입자가 내는 것으로 약정해 세입자가 부가세를 계속해서 내왔다면 임대기간이 종료하고 세입자가 건물을 명도할 때까지 세입자가 얻게 된 월임료 상당의 부당이득액에 대해서도 부가가치세는 세입자가 내야 한다는 것이 판례의 입장이다.

건물 주인은 용역을 공급하는 입장이고 세입자는 공급을 받는 입장이기 때문에 부가가치세도 결국 건물을 계속해서 점유하는 세입자가 부담하는 것이 타당하기 때문이다. 또한, 임대기간이 종료된 후에 월임료를 감정에 의해서 산정하는 경우에도 감정결과 산출된 임료에 대한 부가가치세는 세입자가 부담해야 한다는 것이 판례의 입장이다.

예컨대, 보증금 5,000만 원에 월 200만 원의 임료를 세입자가 지급했으나 임대기간 종료 후에 임료에 대한 감정을 한 결과 월임료가 250만 원으로 감정이 되었다면 부가가치세 25만 원도 내야 한다는 것이다. 월임료에 대한 부가가치세 문제로 건물 주인과 세입자 간에 분쟁이 발생했을 때는 이런 것을 참고해야 한다.

Q) 임차인이 다운 계약서를 요구하는데 부가가치세법상 불이익은 없는지?

A) 과거만큼은 아니어도 아직도 임대인이 다운 계약서를 요구하는 경우가 많고 이것에 대해 어떻게 해야 하는지에 대한 문의가 많다. 이에 대한 결론부터 말하면, 하지 않는 것이 좋다. 왜냐하면 득보다 실이 더 많기 때문이다. 물론 아닌 경우도 더러 있지만, 원칙에 벗어난데다 만약 발각될 경우 부가가치세뿐만 아니라 가산세까지 물 수가 있다. 그러나 그럴 확률 또한 많지 않은 게 현실이다. 누군가 고발하지 않는 한 그럴 일은 거의 없기 때문이다.

다운 계약서를 작성했을 경우 실과 득을 따져보자. (임대인과 임차인이 일반과세자인 경우)

(1) 만약 임대료가 100만 원이면 부가가치세는 10만 원, 50만 원이라고 하면 부가세는 5만 원이 된다. 만약 다운 계약서를 작성하면 임대인은 50만 원에 대한 소득세만 내면 된다. 다시 말하면 50만 원 x 소득세율 만큼 임대인이 이익을 보는 셈이 된다. 부가가치세는 임차인에게 받아내기 때문에 아무런 효과가 없다.

(2) 반면, 임차인은 부가가치세를 5만 원으로 임대인에게 덜 지급하지만 매입세액을 5만 원 덜 공제받기 때문에 득이 되는 부분이 없다. 그러나 소득세는 임차인이 100만 원이 아닌 50만 원만 지급했기 때문에 비용인정은 50만 원만 인정받는다. 결과적으로 50만 원에 소득세를 곱한 금액의 소득세를 더 내게 된다.

(3) 또한, 다운 금액이 상가 임대차법에 의한 환산보증금액 내에 있었으나 실질 임대료가 환산보증금액을 초과할 경우에는 상가임대차보호를 받지 못할 수 있다.