위례신도시 좁은 문을 뚫고 입성의 기회를 잡아라

위례신도시 좁은 문을 뚫고 입성의 기회를 잡아라

2010-03-08

함영진 부동산써브 부동산연구실 실장

- 위례 보금자리 입지분석과 청약전략 총정리 -

올해 치열한 청약 경쟁이 예상되는 위례신도시 보금자리주택 사전예약이 임박했다. 2월 26일 입주자모집공고를 필두로, 3월9일부터 본격적인 청약접수가 시작된다.

1단계 사업부지 10,330가구 중 사전예약 대상은, 서울지역 2개 블록 2,350가구로 공급규모별 물량은 전용 51~84㎡까지 6개 유형이 분양된다. 특히 전용 51㎡는 전체 물량의 절반에 육박하는 45.57%(1,071가구)에 달해 신혼부부 특별공급자들의 청약 면적확대 제도변경 수혜는 크지 않을 듯싶고, 상대적으로 공급면적 100㎡대를 노리는 청약자의 경쟁은 치열할 것으로 보인다. 옛 평면표기상 30평형대인 전용 75~84㎡형 총 공급분이 478가구로 전체 물량의 20.34%에 머물고 있는데다, 물량배치도 A-16블록에만 한정되기 때문이다.

※ 위례신도시 85㎡이하 면적 규모별 보금자리주택 사전예약물량 (단위 : 호)

구분	합계	51㎡	54㎡	59㎡	75㎡	78㎡	84㎡
세대수	2,350	1,071	29	772	121	9	348

특히 금번 위례신도시 사전예약은 올 2월 23일 개정, 공포된「주택 공급에 관한 규칙」개정안의 최초적용 사례여서, 특별공급제와 지역우선순위 적용방식이 달라졌고, 공급규모별 로도 물량특징에 맞춰 청약전략을 짜야하는 입장이라, 신도시 입성을 위한 세부적인 노력들이 꼭 필요하다.

※ 위례신도시 보금자리주택 청약자격 유형별 사전예약물량 (단위 : 호)

구분	계	일반 공급	특별공급
			다자녀	신혼 부부	생애 최초	노부모	기관 추천	철거민 등
세대수	2,350	827	234	352	469	117	234	117

◆ 위례신도시 유형별 전략 - 당첨 확률 특별공급이 유리하지만 바뀐 제도 숙지해야~

일반공급(35%)보다 청약가능 물량(65%)이 여전히 많긴 하지만, 최근 청약제도 변경으로 3자녀 및 노부모부양 우선공급이 특별공급에 흡수됐고, 비율이 70%에서 65%로 축소 조정되는 등 제도의 변화가 많았다.

상대적으로 특별공급 청약자격은 일반공급에 비해 까다로우나, 경쟁률이나 커트라인이 낮게 형성되는 편이고, 낙첨되더라도 일반공급에서 다시 당첨을 기대할 수 있는 이점이 크다.(기관 추천 등 기타특별공급 신청자는 제외, 일반청약 불가). 특별공급해당자는 완화된 청약자격을 적극 활용하되, 변경된 제도를 숙지해야 한다.

(1) 3자녀, 노부모

3자녀 특별공급은 234가구로, 전체 공급물량의 10%범위 안에서 서울, 경기, 인천의 인구비율에 따라 배정(서울 50%, 경기 40%, 인천 10%)되고 수도권 거주자 중 미성년자녀 3명 이상인 무주택세대주가 청약할 수 있다. 경쟁이 있는 경우 자녀수와 세대구성, 무주택기간, 지역거주기간 등으로 구성된 배점표(100점)에 따라 점수를 산정한다. 당첨자 선정이 청약저축 납입총액에 의한 우선공급이 아니고 배점표에 따르는 특별공급으로 통합됐기 때문에 점수관리의 중요성이 높아졌다. 특히 입주자저축 6개월 이상 납입요건 충족이 2010년 8월 23일부터 시행될 예정이라, 이번 위례신도시는 청약에선 청약통장 없이도 청약이 가능한 행운이 있다. 작년 하반기 기 공급된 세곡, 우면 시범지구의 커트라인이 서울은 90~95점, 경기는 85~90점, 인천은 80~90점을 기록했기 때문에 위례신도시 당첨권 점수도 이정도 수준이 될 것으로 예상된다. 6세 이하의 영유아가 있는 가정은 최대 10점의 배점을 더 받을 수 있는 등, 다자녀 특별공급에 유리하기 때문에 이러한 점을 잘 살펴볼 필요가 있다.

노부모 특별공급물량은 117가구다. 노부모는 공급물량의 5%범위 안에서 입주자모집공고일 현재 계속해서 3년 이상 만65세 이상의 직계존속을 부양하고 있는 청약저축 1순위 자에게 공급된다. 물량이 기존 10%에서 5%로 축소됐기 때문에 당첨경쟁이 더욱 치열해졌다. 우선공급에서 특별공급으로 바뀌었지만 당첨자 선정은 청약저축을 적용하기 때문에 납입총액이 많을수록 유리하다. 종전 시범지구의 강남권 커트라인은 660만~960만원 이었다. 따라서 위례신도시 보금자리는 강남권은 750~850만 원 이상이면 당첨을 기대해볼만 하다. 다만, 84㎡보다는 59㎡이하의 납입금액 커트라인이 100~200만 원가량 낮기 때문에 당첨을 우선하는 이들은 84㎡보다 작은 면적에 청약을 주력할 필요가 있다.

(2) 생애최초

생애최초 특별공급 물량은 총 469가구다. 생애최초는 공급물량의 20%범위 안에서 요건을 충족한 자에게 공급되고 경쟁이 있는 경우 추첨으로 당첨자를 선정한다. 신청자격은 생애최초로 주택을 구입하는 청약저축1순위(600만 원 이상) 무주택세대주로서 혼인중이거나 자녀가 있는 자 등이고, 근로자 또는 자영업자로 5년 이상 근로소득이나 사업소득을 납부했어야 한다. 소득제한은 전년도 도시근로자 소득의 80%에서 100%로 상향조정됐다. 생애최초 특별공급은 시범지구에서 배정물량 2천852가구에 총 1만6천992명이 신청해 평균 6대1의 경쟁률을 기록해 신혼부부 특별공급에 비해 당첨확률이 상대적으로 높다. 신혼부부, 생애최초 모두 청약이 가능한 대상자라면 생애최초 특별공급으로 청약하는 것이 당첨확률을 높일 수 있는 길이다. 다만, 청약자격이 복잡한 만큼 부적격당첨이 될 확률이 높은 편이니, 소득기준 등 자격요건을 꼼꼼히 살필 필요가 있다. 특히, 지난 시범단지 때는 생애최초 공급이 처음 도입되는 관계로 입주자모집공고(2009년9월30일)이후에도 2009년 10월 9일까지 600만원까지의 저축액 추가 납입이 가능했으나, 이번 위례신도시는 추가 납입금액 예치를 2010년 2월 26일 당일까지 마쳐야한다는 점이 중요하다.

그리고, 이르면 4월부터는 생애최초 특별공급 청약자격에 부동산(토지와 건물) 및 자동차에 대한 자산기준을 도입할 예정이기 때문에, 부동산(토지, 건물) 2억 원, 자동차 2,500만 원 이상 보유한 특별공급대상자는 위례신도시 막차를 노려 청약에 임할 필요가 있다.

(3) 신혼부부

신혼부부 공급물량은 전체 15%범위인 352가구. 신청자격은 입주자모집공고일 현재 혼인기간이 5년 이내로 그 기간에 출산, 입양, 임신 중인 신혼부부다. 소득제한은 전년도 도시근로자 소득의 100%(맞벌이는 120%)이내고 청약저축 또는 주택청약종합통장에 가입 후 6개월(6회 납입)이상 경과해야 한다. 신혼부부특별공급은 공급면적이 전용60㎡이하에서 전용85㎡이하로 확대돼 수요자의 관심이 높고 경쟁도 치열할 것으로 전망된다. 75~84㎡ 물량이 20% 수준이라 청약 가능한 면적 증가의 혜택은 크지 않지만, 주택청약종합통장 가입자들이 신규로 청약이 가능하고, 임신 중인 부부도 자격요건에 포함돼 신혼부부 특별공급의 관심은 그 어느 때보다 높을 것으로 보인다. 지난 보금자리 시범지구에서는 배정물량 488가구에 총 9천638명이 신청해 평균 19.8대1의 경쟁률로 1순위 마감했는데, 경쟁은 보다 더 치열해 질 것으로 보인다. 당시 높은 경쟁률로 인해 커트라인이 자녀2명인 경우도 많았기 때문에 위례 보금자리 역시 자녀가 2명이상인 부부의 당첨확률이 높을 것으로 보인다.

생애최초와 마찬가지로, 이르면 4월부터는 신혼부부 특별공급 청약자격에 부동산(토지와 건물) 및 자동차에 대한 자산기준을 도입할 예정이기 때문에, 부동산(토지, 건물) 2억 원, 자동차 2,500만 원 이상 보유한 특별공급대상자는 위례신도시 막차를 노려 청약에 임할 필요가 있다.

(4) 일반공급

일반공급은 827가구다. 공급물량 중 특별공급(65%)을 제외한 잔여물량이 일반공급으로 배정됐다. 청약저축 납입총액으로 당첨자를 선정하는 유형으로 당첨경쟁이 가장 치열하다. 노부모 등 특별공급의 낙첨자와 함께 당첨자를 선정하고 저축총액이 많은 대기수요자들이 보금자리주택 사전예약에 한꺼번에 몰리기 때문이다. 작년 시범지구의 경우 일반공급 당첨자의 평균 저축액이 1천28만8천원이고 최고 저축액은 3천217만원이었다. 특히 가늠자로 삼을 수 있는 강남권은 커트라인이 1천200만~1천920만원을 기록했기 때문에 위례신도시는 보금자리지구 당첨권은 적어도 1천5백~1천6백만 원 이상이 될 것으로 예상된다. 강남 대체 신도시 급임을 감안할 때 당첨가능 커트라인이 더 올라갈 소지도 농후하다.

특히 지역우선공급비율 조정되면서 수도권 입주민들에게도 청약기회가 열린 점도 중요하다. 서울 거주자는 위례신도시 보금자리 분양물량이 50%로 줄어들면서 경쟁이 더욱 치열해졌지만, 반면 경기, 인천권 거주자는 청약물량 늘어 당첨기회를 얻게 됐다. 1500만원이 넘는 등, 청약저축 납입 금액이 많은 수도권 거주자들은 적극적으로 청약할 필요가 있다.

(5) 청약부금, 예금 가입자

이번 물량에선 청약예금, 부금가입자들은 대상이 아니다. 사실 위례신도시에 부금가입자를 위한 물량이 없기 때문에, 전용102㎡ 이상 청약할 수 있는 중대형 예금통장으로 갈아타 중대형을 노려야 한다. 2011년부터 위례신도시에서도 민간이 공급하는 중대형 주택공급이 본격적으로 시작되는데, 1단계 지역에서는 총 8,111가구 중 전용85㎡ 초과 주택이 1,060가구로 청약예금가입자가 청약 가능한 물량이다. 따라서 청약가점이 높은 청약예금 가입자는 향후 공급될 중대형 물량을 놓고, 위례신도시 청약전략을 다시 짜는 것이 좋겠다.

◆ 위례신도시 사전예약 A-13, A-16블록 특징

위례 1단계 지역은 지구 남북에 위치한 지하철 8호선 복정역과 5호선 마천역을 연결하는 친환경 신교통수단인 트램을 신도시 중심부에 도입하고, 노선 주변에 주거와 상업이 일체화된 주상복합건물 등을 배치해 트렌짓 몰을 조성한다는 계획이다.

이번에 공급될 A-13, A-16블록은 서울지역이고, 위례신도시 내에서도 중심권역에 위치하며, 8호선 장지역과 복정역과 가깝고, 장지택지개발지구와 근거리에 있는 것이 특징이다.

백로길과 맞붙어있는 A-16블록은 북측에 위치해 있는 A-13블록과 함께 장지지구, 장지역, 동남권유통센터와도 접근성이 뛰어나 선호도가 높은 지역이고, 지구 동쪽 입구와 트렌짓 몰이 접해 생활편익시설이 뛰어날 것으로 기대된다. 트렌짓 몰은 복정역과 마천역을 연결하는 친환경 교통수단이 도입되는 대중교통 전용지구로서, 자동차 진입을 제한하여 쇼핑, 문화 등 도시활동의 중심지 역할을 할 것이다.

특히 단지를 둘러싸고 휴먼링이 조성될 계획인데, 휴먼링은 시범단지를 둘러싼 친환경 보행통로로서 신교통수단, 주거단지, 학교, 공공청사, 문화시설을 잇는 연결 고리의 역할을 하게 된다.

A-13블록에는 전용 59㎡이하 위주로 공급되고, A-16블록에는 60~85㎡도 공급되니, 약간 큰 평면을 원하는 이들은 A-16블록을 눈여겨봐야 한다.

◆ 위례신도시 당첨전략은 입주자모집공고를 살펴보는 일부터 시작

위례신도시는 2기 신도시 중에서도 유일하게 서울에 위치해 있는데다, 규모면에서도 강남과 어깨를 나란히 할 만한 입지와 주거환경으로 향후 공급될 난곡, 세곡2지구의 선호도를 능가할 만하다. 2006년 판교신도시 공급이후, 가격이나 입지 모든 면에서 실로 오랜만에 청약자를 설레게 할 만한 매력적인 입지다. 특히 주변의 개발 호재도 많아, 위례신도시 서쪽으로는 동남권 유통단지인 가든파이브와 문정동 법조타운이 인접해 있고 북쪽으로는 제2롯데월드와 거여마천 뉴타운 등이 인접해 있어 향후 투자가치도 높은 지역이다.

하지만, 주택공급에관한규칙 개정으로 특별공급 자격에 변화가 많았고, 지역우선공급제 변경이란 큰 변수도 있었기 때문에, 2월 26일 게재된 입주자모집공고를 수험서 삼아, 청약전략에 만전을 기할 필요가 있다. 특히 사전예약 청약일정별 청약자격의 경우만 하더라도, 지난 시범단지 청약과 상당한 차이가 있다. 일례로 3자녀 특별공급은 최초 청약일 접수는 배점85점에서 80점으로 5점 낮아졌고, 일반공급 1순위도 청약저축 납입액 1200만원에서 1000만원으로 200만 원 이상 그레이드가 하향 조정됐다. 특히 사전예약 권리 포기자는 당첨일로부터 1~2년간 사전예약이 불가능하는 등 주의점도 많기 때문에 어느 때보다 신중하게 청약에 임해야 한다.

자료원: 함영진실장, (주)부동산써브, 부동산연구실