부동산 계약시 등기부와 대장 열람은 필수

부동산 계약시 등기부와 대장 열람은 필수

노컷뉴스 2007-04-04 09:44:00

[정동근의 부동산 세상]

A씨는 얼마 전 B씨로부터 120-5번지 임야 1,450㎡(약 439평)를 1억원에 매수했다.

물론 매매계약을 체결하기 전에 등기부를 확인해 소유자가 B라는 것과 지목이 임야이고 면적이 1,450㎡라는 것도 확인했다.

그런데 매매계약을 체결한 후에 우연히 임야대장을 보니 면적이 1,200㎡(약 363평)로 등록되어 있었고 혹시나 하는 마음에 측량도 해보았지만 측량결과도 마찬가지였다.

A씨는 매도인에게 하소연도 해보고 소송을 제기하겠다고 큰소리도 쳐보았다. B씨는 120-5번지 1필지를 1억원에 매도한 것이지 평당 얼마라고 계산하여 매도한 것은 아니니 자기로서도 어쩔 수 없다며 버티고 있다.

A씨는 소송도 불사하겠다고 마음먹었지만 소송절차가 간단치 않을 것을 생각하니 참으로 난감하기 그지없었다.

위와 같은 문제는 대부분의 사람들이 부동산을 계약하기 전에 등기부만을 확인할 뿐이고 대장은 확인하지 않기 때문에 발생한다. 물론 등기부의 기재사항과 대장의 기재사항은 일치하는 것이 대부분이지만 위의 사례처럼 불일치하는 경우도 종종 있다.

이런 경우에는 소재, 지번, 지목, 면적 등 부동산의 물리적 현황은 대장이 우선하고 소유자 등 권리관계는 등기부가 우선한다고 알아두시기 바란다.

따라서 소유자가 실제 B가 맞는지는 등기부로 확인해야 하나 지목이나 면적 등은 대장으로 확인해야 한다.

다만, 토지의 모양은 대장에는 나타나지 않기 때문에 도면(지적도나 임야도)으로 확인해야 한다.

그러므로 부동산을 거래하기 위해서는 ①등기부 ② 대장, 그리고 토지의 경우에는 ③ 도면과 ④ 토지이용계획확인원을 반드시 열람해야 할 것이다.

토지이용계획확인원은 그 토지의 용도가 무엇인지, 토지거래허가대상은 아닌지, 고도제한에 걸리는 토지는 아닌지 등 제한사유를 알기 위해 열람하셔야 한다.

이 중 등기부는 대법원홈페이지(www.scourt.go.kr)에 가셔서 '인터넷등기소'를 클릭하시면 쉽게 열람이나 등본교부가 가능하고 대장이나 도면 그리고 토지이용계획확인원은 전자정부홈페이지(www.egov.go.kr)에 가시면 확인할 수 있다.

참고로 토지의 경우 대장은 토지대장과 임야대장이 있고 도면은 지적도와 임야도가 있다.

이는 지번의 숫자 앞에 '산'자가 붙어있는 경우는 임야대장과 임야도에 등록되어 있는 토지라는 의미이고 '산'자가 붙어있지 않은 보통의 지번은 토지대장과 지적도에 등록되어 있는 토지라는 의미이다.

따라서 '서울특별시 관악구 신림동 산100'이라고 되어 있는 것을 보면서 산(山)이라서 '산'자가 붙은 것으로 생각하셨다면 큰 오해이다.

따라서 '신림동 산100'이라고 되어 있으면 임야대장과 임야도에 등록된 토지이며 '신림동 100'이라고 되어 있으면 토지대장과 지적도에 등록된 토지이다.

그렇다면 '신림동 100번지' 토지와 '신림동 산100번지' 토지는 완전히 별개의 토지라는 것도 알 수 있을 것이다.

노량진 이그잼고시학원 공인중개사 부동산공시법 정동근 선생님

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