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금나라씨는 시가 8억원(취득시 시가 4억)의 토지를 증여하려고 한다. 토지 구입시 은행 대출을 통해 구입했고 현재 2억원의 채무액이 남아있다. 그리고 토지를 타인에게 임대하고 있으며 임대보증금은 1억원이다. 이 경우 어떤 방법으로 증여하는 것이 유리할까?
금나라씨의 경우는…
금나라씨의 사례는 일반적인 증여와는 차이점이 있다. 바로 증여재산에 담보된 채무(증여재산을 타인에게 임대한 경우 임대보증금 포함) 등이 있다는 것인데, 이 채무 등을 수증자가 부담하는 조건으로 증여를 하는 것을 법적 용어로 ‘부담부증여’라 한다.
이러한 부담부증여시 담보된 채무액에 대하여는 양도소득세가 과세되기 때문에 그 금액만큼 증여재산가액에서 차감해야 하므로 증여세는 일반적인 증여시 납부해야 할 증여세보다 줄어들게 될 것이다.
그렇지만 채무 승계분에 대하여는 양도소득세가 과세 되므로 수증자의 입장에서는 부담부증여시 양도소득세와 증여세를 합한 세액(양도세+증여세)과 부담부증여가 아닌 일반적인 증여로 보아 계산한 세액(증여세) 중 작은 금액을 신고·납부하는 것이 유리할 것이다.
부담부증여의 절세 가능액
금나라씨의 경우는 부담부증여가 아닌 일반적인 증여로 할 경우 토지의 시가가 8억원이므로 증여세 과세표준을 8억원이라고 할 때 증여세는 1억 8천만원 정도로 산출된다.
반면, 채무액 2억원과 임대보증금 1억원을 수증자가 승계해 증여를 하는 부담부증여인 경우 증여세 과세표준은 5억원으로 증여세는 9천만원 정도이고, 양도소득세의 계산시 양도차익은 1억 5천만원으로 양도소득세는 약 4천 2백만원 정도가 되므로, 양도세와 증여세의 합계가 1억 3천 2백만원이 된다.
따라서 일반 증여가 아닌 부담부증여를 하는 경우에는 1천 8백만원의 세금을 절약할 수 있는 것이다.
부담부증여시 꼼꼼히 따져야 할 점
한편, 부담부증여시 주의할 점은 배우자나 직계존비속간의 부담부증여는 원칙적으로 인정하지 않고 있다는 것이다. 다만 금융기관의 채무 등 증빙에 의해서 수증자가 채무액을 승계한 사실이 입증될 경우에는 부담부증여를 인정하고 있으므로 부담부증여시에는 여러 가지 조건들을 확인해 부담부증여로 인정받을 수 있는 경우에 해당하는지의 여부를 필히 검토해야 한다.
부부 사이에는 3억원(10년이내 증여재산을 합한 금액)까지는 증여세가 과세되지 않지만 3억원을 초과하면 증여세가 과세된다.
이와 같이 사업소득이나 근로소득 등이 있으면서 임대용 상가를 취득할 경우에는 증여세가 과세되지 않는 범위 내에서 다른 소득이 없거나 소득이 보다 적은 배우자 명의로 분할해 취득하면 소득세를 절감할 수 있다.
또한 지금부터라도 기존에 임대용 상가를 보유하고 있으면서 사업소득이나 근로소득 등 다른 소득이 있는 경우에는 증여세 문제 및 등기이전에 따른 등록세ㆍ취득세 등을 꼼꼼히 따져본 뒤 부부간에 재산을 분할해 놓아도 소득세를 절약할 수 있다.
이러한 절세효과를 보기 위해 부동산이나 예금을 배우자 이름으로 바꿀 것인지 여부는 각자가 선택할 일이지만, 재산을 분할하려면 하루라도 빨리 하는 것이 그만큼 세금을 절약할 수 있다. 재산분할 기간에 비례해서 세금이 계산되기 때문이다.
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