휴가길 땅 투자/①부동산 답사 요령

지도는 필수…'지자체 지침'도 잘 살펴야

휴가길 땅 투자/①부동산 답사 요령

--> 관련기사 (최신순)  • 수도권은 규제 없으면 일단 OK 본격적인 여름 휴가철이 시작됐다. 이왕에 나서는 피서길에 부동산 ‘알짜 매물’도 살펴보자. 휴가도 즐기고, 돈도 벌면 ‘일석이조’인 셈이다. 체크포인트와 함께 주요지역별 특징을 알아본다. 휴가길에 땅을 둘러볼 때에는 답사할 방향, 범위 등을 미리 정해 놓고 떠나는 게 좋다. 또 무턱대고 땅을 찾아나서기보다 해당지역의 도시기본계획 등 관련 정보를 어느정도 파악하고 떠나면 시간과 노력을 절약할 수 있다. 답사 때는 국립지리원이 발급한 25000분의1 짜리 지도를 십분 활용한다. 정보의 보고인 이 지도에 해당지역의 땅값 동향, 도로상황, 개발계획 등을 기록해두면 감을 보다 확실히 잡을 수 있다. 이때 카메라, 나침반 등을 함께 가져가면 도움이 크다. 최근에는 휴대용 녹음기를 들고 다니는 사람도 적지 않다. 종이에 일일이 메모하는 대신 땅의 상황을 그때 그때 음성으로 녹음해 두는 것이다. 목적지에 도착해서 확인해 봐야 할 체크리스트를 미리 작성해 두는 것도 좋은 방법이다. 대략적인 개발정보 알고 떠나야 우선 땅을 둘러볼 때 해당지역의 도로 등 교통시설의 상황을 면밀히 체크해 봐야 한다. 도로 등 교통시설의 신설, 확장은 땅값 상승의 직접적인 재료가 되기 때문이다. 지금은 이름 없는 논밭이라도 향후 도로가 뚫리면 가치가 달라진다. 이미 개통된 도로뿐 아니라 확장 중이거나, 확장을 예고하는 표지판 등도 잘 봐둬야 한다. 대개 어떤 곳의 도로개통 계획은 해당지역 도시기본계획을 살펴보면 잘 알 수 있다. 도시기본계획이란 지방자치단체의 중장기 개발계획을 담은 틀이다. 해당 시·군의 중장기 개발계획이 모두 담긴 만큼 ‘도시의 개발 청사진’으로 불린다. 이 도시기본계획을 꼼꼼히 뜯어보면 장래에 어디에 도로가 뚫릴지 한눈에 파악할 수 있기 때문에 답사전 반드시 이를 확인해보고 떠나는 게 좋다. 또 도시기본계획에는 개발 예정지가 표시돼 투자 결정 여부에 도움이 크다. 대개 이런 곳은 고밀도 개발이 예정된 땅이라 주변지역의 투자가치가 높아 눈여겨 볼 필요가 있다.   ▲ 땅을 살 때는 개발 여부를 포함한 규제사항을 체크한 후 투자 여부를 결정해야 한다.       ‘숨은 규제’도 살펴봐야 해당지역의 규제사항도 잘 살펴봐야 한다. 특히 ‘내규’를 눈여겨 볼 필요가 있다. ‘내규’란 지방자치단체 등이 자체적으로 정한 조례ㆍ고시ㆍ공고ㆍ훈령ㆍ예규ㆍ지침 등을 말한다. 이런 규제는 땅의 이용과 거래 규제에 관한 사항을 확인하는 토지이용계확인서에는 기재되지 않는다. 국가 차원의 법률이 아닌 지자체 수준의 내부 규정으로 정해지기 때문이다. 때문에 내규는 쉽게 드러나지 않는 특징이 있다. 내규에 의한 규제는 지방자치단체의 지역적 특성에 따라 차이가 있다. 상수원을 끼고 있는 광주ㆍ양평ㆍ남양주 등에는 환강유역관리청 등에서 고시로 정한 ‘물’ 관련 규제가 많다. 유물ㆍ유적 출토가 많은 지역에선 ‘문화재’ 관련 규제에 주의해야 한다. 이런 땅은 설령 새로 도로가 뚫린다 하더라도 땅값 상승에는 한계가 있다. 지자체 내규로 주택 신축 등 개발행위가 제한되면 쓰임새가 크게 떨어져서다. 내규로 묶인 '숨은 규제'를 모르고 투자했다가는 큰 코 다칠 수 있다. 구체적인 땅 정보는 현지인 통해서 파악 관심이 가는 땅에 대한 접근은 먼저 현지 주민을 통하는 것이 좋다. 가장 접근하기 편한 사람은 동네마다 있는 구멍가게 주인이다. 구멍가게를 통해 1차 정보수집이 끝나면 동네 이장을 만나보는 것이 다음 순서다. 이를 통해 정확한 땅 매물의 가격이나 내력 등을 알아본다. 현지 주민을 통해 어느 정도 정보를 파악했으면 토지이용계획확인원, 토지대장, 지적도, 등기부등본 등을 발급받아 다른 문제는 없는지 확인해 본다. 이때 해당 부동산의 이용·거래 규제, 소유권·재산권 제한, 토지이용계획 등을 반드시 체크해봐야 한다. 대개 현지 주민의 사정상 급매물로 나온 땅은 유리한 조건에 구입이 가능하다. 직접 흥정을 붙이기가 어려우면 현지 이장 등에게 중개를 부탁해 매매조건을 맞춰보는 것도 요령이다. 이때 진입도로가 없거나 경사도가 심하거나 땅 모양이 정방형이 아닌 경우에는 흠결이 있는 땅으로 간주, 인근시세보다 낮은 가격에 흥정을 붙이는 게 요령이다.