관리지역 ‘땅테크’를 위한 체크포인트

관리지역 ‘땅테크’를 위한 체크포인트

 

최근 관리지역의 종세분화가 진행되면서 계획관리구역으로 지정 받을 수 있는 곳에 대한 관심이 높아지고 있다. 관리지역 세분화 작업을 통해 계획관리지역으로 분류된 땅은 개발이 가능해 투자가치가 커지는 반면, 그밖에 지역들은 개발행위가 크게 제한을 받아 투자가치가 떨어지기 때문이다. 관리지역 투자시 고려해야 할 사항들에 대해 알아봤다.

올해 말 관리구역 세분화 완료

계획관리구역 투자가치 ‘高高’

종세분화가 덜된 관리지역에 투자를 하려는 사람들의 발걸음이 분주하다. 올 연말까지 관리지역이 계획, 보전, 생산관리지역으로 종 세분화가 되기 때문이다.

현재 종세분화가 완료된 지역은 고양, 파주, 재구, 울산 등 전국 관리지역의 10%에 불과해 조금만 발품을 판다면 종세분화 이전의 땅을 매입할 수 있다.

관리지역은 과거 준농림지역과 준도시지역을 합친 곳으로 토지적성평가를 거쳐 계획, 생산, 보전관리지역으로 분류된다.

계획관리지역은 관리지역 중 기반시설이 어느 정도 갖춰져 있기 때문에 개발이 예상되거나 난개발이 우려되는 지역, 도시편입 예상지역, 자연환경을 고려해 제한적으로 개발을 하려는 지역 등을 관리하기 위해 지정한 곳이다. 이 지역은 개발사업이 지속적으로 추진될 가능성이 크고, 아파트, 음식점, 숙박시설 등의 개발이 가능해 다른 관리지역보다 투자가치가 높다.

보전관리지역은 자연환경보호, 산림보호, 수질오염방지, 녹지공간확보 및 생태계 보전 등 보전이 필요하거나 자연환경보전지역으로 관리하기가 힘든 곳을 따로 분류한 곳이다.

또 생산관리지역은 농업.임업.어업 생산 등의 관리가 필요한 곳이나 농림지역으로 관리하기가 곤란한 곳을 지정한 구역이다. 보전관리지역과 생산관리지역으로 지정되면 앞으로 개발가능성이 불투명해져 계획관리구역보다 토지의 가치가 떨어지게 된다.

계획관리지역 내 소규모 농림지 투자가치↑

고속도로IC 인근 계획관리지역 가능성 커

현재 관리지역 종세분화 과정을 마친 곳은 고양, 파주, 대구, 울산 등 7개 지역으로, 이 지역들은 종세분화 과정을 거치지 않은 곳의 투자 기준점을 제시하고 있다. .

종세분화 과정을 거친 지역들 중 계획관리지역으로 지정된 곳들의 특징을 살펴보면 몇가지 공통점을 찾을 수 있다.

계획관리지역으로 지정될 가능성이 높은 지역으로는

▲2~3㎞내 기존 개발지가 있는 경우

▲공공시설(고속도로IC, 기차역 등)과 가까운 곳

▲경지정리면적이 약 10% 미만인 곳

▲경사도가 (15도 미만) 낮은 곳 등의 조건을 갖춘 곳이다.

특히 관리지역 주변에 주거, 상업, 공업지역이나 도시개발구역, 지구단위계획구역, 택지개발지구 및 산업단지 등이 있으면 개발용지로 활용할 가치가 높아져 계획관리구역으로 지정될 확률도 커지게 된다. 또 땅 주변이 계획관리지역으로 둘러싸여 있는 1만㎡ 미만의 소규모 농림지역도 계획관리지역으로 편입될 가능성이 있어 투자가치가 높다.

이런 지역들을 찾기 힘들다면 개발행위를 허가 받은 토지도 고려해 볼만하다. 관리지역 종세분화 주민공람 공고 전까지 농지전용, 형질변경, 군부대 동의 등의 개발행위를 허가 받은 땅은 계획관리지역으로 지정될 수 있기 때문이다.

하지만 관리지역 내 개발행위를 허가 받은 토지가 모두 계획관리지역이 될 수 있는 것은 아니다. 개발행위를 허가 받은 땅 중 부지면적 1만㎡ 이상, 세대수 20가구 이상으로 집단화 돼 있는 경우에만 계획관리지역으로 지정될 가능성이 있다. 따라서 관리구역 내 개발행위를 허가 받은 땅이라도 부지가 좁고 가구수가 적으면, 보전관리지역이나 생산관리지역으로 지정될 수 있기 때문에 주의해야 한다.

또 연접개발제한, 진입로 및 주변도로의 유무, 군사보호시설보호구역, 수도권정비계획, 사전환경성검토 등 개발이 제한돼 있는 곳인지도 토지 매입 전 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 예컨대, 해당 토지(임야) 500m 이내에 3만㎡ 이상의 개발지역이 있으면 계획관리구역으로 지정되더라도 개발을 제한받게 된다.

경기도 땅공인 대표는 "토지는 환금성이 매우 떨어지기 때문에 철저한 준비 없이 종세분화가 이뤄지지 않은 관리지역의 토지를 매입하는 것은 오히려 더 큰 손해를 입을 수 있어 세심한 주의가 필요하다"고 전했다.

 

[자료원 : 부동산뱅크]