가격에미치는요인

대한민국의 가장 보편적인 주거양식인 아파트에 대한 소비자의 선호는 소득주준의 향상, 삶의 질에 대한 사회적 관심 증가 등에 의해 ‘주거 편리성’에서 ‘주거환경 쾌적성’으로 변화하고 있다.

 

상품을 구입하는 것과 같이 아파트 역시 물리적인 가치보다 아파트가 주는 효용을 보고 구입하는데, 구매자는 아파트를 구입할 때 아파트가 가지는 속성에 가치를 부여하여 다른 아파트와 비교하여 상대적인 평가를 하게 된다.

 

이러한 구매자의 상대적인 평가를 통해 특정 아파트 가격이 결정되는데, 여러 특성 중 선호도가 높은 특성이 아파트 가격에 영향을 미치며 이러한 요인으로는 아래와 같다.

 

[아파트 가격에 영향을 미치는 요인]

구    분	세 부 내 용
단지 입지요인	도심 및 인근 공원과의 접근성, 교통시설의 편리성   단지와 접하고 있는 가로의 폭, 구조, 계통 및 연속성   공공시설, 시장, 의료시설, 학교 등 편의시설과의 접근성   인근지역 거주민의 소득수준, 직업, 학력 수준 등 지역의 발전 동향 및 장래 발전 가능성, 법적/행정적 요인 자연환경 상태 및 혐오시설 유무
단지 물리적, 관리측면의 요인	단지 규모, 용적률, 건폐율 등 건축적 요인 노후정도, 난방방식, 관리체계 및 보안 상태 주차장 및 부대시설의 종류 및 규모 단지 내부 녹지 및 조경 상태 건설회사의 인지도, 건물의 시공 상태 및 안정성
단위세대 요인	공급면적, 방의 개수, 욕실의 개수, 평면 타입 등 건축적 요인 승강기 및 주차장과의 접근성 인테리어 수준, 단위세대 소유자의 관리정도 일조, 조망, 사생활침해, 소음 등 단위세대별 주거환경

 

 [단위세대의 가격에 영향을 미치는 주거환경]

구    분		의미 및 특성
일  조		- 빛, 열량 등을 갖는 태양복사의 조사를 의미하며, 일조침해가 발생하면 난방비,조명비의 증가, 건강상/정신적 위해 등이 발생한다. - 주거용 부동산의 주요한 주거환경 요인으로 인식되고 있으며, 한국을 비롯하여 영국, 스웨덴, 네덜란드, 일본 등 전통적으로 일조를 중시하는 나라에서는 건축과 관련된 법적 기준이 정해져 있다. - 대한민국의 판례상 일조기준은 동지일 기준 08:00∼16:00시 사이에 총 일조시간 4시간, 09:00∼15:00시 사이에 최장 연속 일조시간 2시간 이상으로 적용되고 있다.
조  망	경  관	- 강, 바다, 호수, 산, 공원, 골프장, 도심 야경 등의 인간의 심리적인 만족감을 유발하는 좋은 경관을 바라볼 수 있는 조건을 의미한다. - 생활수준의 향상으로 보다 나은 주거환경에 대한 욕구가 증가하면서 좋은 경관 여부가 아파트 단위세대의 가격에 큰 영향을 미치고 있다.
	개방감	- 아파트 단위세대에서 무의식적으로 외부 공간을 바라보는 경우 전면에 배치된 건물, 고가도로 등 원하지 않는 물리적 장애에 의해 시야가 막히지 않는 것을 의미한다. - 개방감의 확보는 심리적 안정감을 유발하며, 장애물의 이격거리가 멀어질수록 심리적인 압박감이 감소하는 것으로 알려져 있다.
사생활침해		- 아파트 단위세대의 내부 공간이 외부로부터 건너다보이는 것으로 심리적 안정감을 좌우하는 요인이다. - 침해정도는 이격거리와 관련이 있으며, 일반적으로 동작을 분별할 수 있는 최대거리는 약 135m로 조사된다.
소    음		- 일상생활에서 발생하는 개인이 원하지 않는 음을 총칭하며 관습, 개인적 성격 등의 영향을 받는 건강상, 정신적 공해를 의미한다. - 대한민국 주거지역에서 낮 동안 허용기준은 65㏈이며, 일반 사람들이 허용 기준값 이상 소음에 1개월 이상 지속적으로 노출될 경우 청각 장애를 유발하기도 한다.

 

한국감정원 부동산연구원에서 발표한 자료에서 유용한 자료인거 같아서 요약합니다.