용적율과 건폐율 그리고 재건축에서의 응용 예
재건축...재건축...하면 매번 나오는 용적율과 건폐율....
도대체 이것이 무엇일까요...??
용어들은 매스컴등을 통해서 익숙하지만 그 뜻을 아는 사람은 별로 없더군요...
사람들에게 물어보면....'#$#^@^#&& 암튼..그거 중요한거여~' ㅠ.ㅠ
□ 용적율
한필지의 토지 위에 건축할 수 있는 건축물의 연면적을 말합니다.
(용적율 계산시에는 지하층의 면적은 제외됩니다.)
이것을 용도지역별, 지방자치단체(조례로 제정)별로 세분화한 것입니다.
즉, 건축물 연면적의 대지면적에 대한 비율---총연면적
(지하층제외)/대지면적×100%＝용적율
□ 건폐율
건폐율은 건축밀도를 나타내는 지표(指標)의 하나입니다.
건평은 1층만의 면적을 가리키며, 2층 이상의 면적은 포함시키지 않습니다.
또, 대지에 둘 이상의 건축물이 있는 경우에는 이들 건축면적의 합계로 나타냅니다.
건축법에서는, 건축물의 외벽(外壁) 또는 이에 대신하는 기둥의 중심선으로
둘러싸인 부분의 수평투영면적(水平投影面積)을 건축면적이라 하고,
건축면적의 대지면적에 대한 비율을 건폐율이라고 정의하였습니다.
따라서 건페율 60%라면 총 100평의 땅에 건물의 1층 면적이 60평을
차지한다는 의미입니다. ^^
간단한 예를 들면 1,000평의 토지가 건폐율 50%에 해당한다면
그 토지에 지을수 있는 건축물의 바닥면적은 500평을 넘어서는
안된다는 말입니다.
그럼, 두번째 그림을 통해 용적율을 설명한다면
토지위에 건축할 수 있는 건축물의 연면적 합계를 말합니다.
간단한 예를 들면 1,000평의 토지가 용적률 200%에 해당한다면
토지위에 지을 수 있는 건축물 바닥면적의 합계가 2,000평을 넘어서는
안된다는 말입니다. 즉, 건폐율을 높인다는 얘기는 건물의 면적(즉,1층면적)을 넓히는 것이고,
조금 이해가 가시나요?
사실 알고보면 아무것도 아닌 것처럼 느껴지거든요....
근데 잘 모를때는 엄청 답답하죠...^^;;
다음은 지역별 용적율과 건폐율을 나타낸 표입니다.
□ 용적율과 건폐율에 대한 응용예
자... 조금만 더 진도를 나가 볼까요?
그렇다면 이 용적율과 건폐율이 재건축에서 왜 자주 사용될까요?
바로 건축밀도와 직결되기 때문입니다.
다음 예를 한번 보시죠...
예 ) 서울의 준공업지역인 양평동 지역의 아파트를 재건축
하려고 합니다.
현재 토지는 37,000평입니다. 현재 이곳은 15층으로 총 1400세대가
거주하고 있습니다.
이곳은 건폐율 60%(준공업지역), 용적율 250%로 재건축한다고 한다면
어느정도의 규모가 될까요?
단순하게 계산해 보면 다음과 같습니다.
준공업지역, 토지37,000평, 건폐율 60%, 용적율 250%로
재건축을 하실 경우에 시공할 수 있고(건폐율 적용)
지층을 제외한 전체면적은 37,000평*250%=92,500평입니다.
이를 총 10개동으로 나눈다면 1동당 9,250평을 지을수 있습니다.
이럴경우 한 동을 40평으로 1층당 10개 가구가 들어선다고 할때
23층까지 올라갈수 있게 됩니다. 만약 35평으로 갈경우에는 25~6층으로 갈수 있게 되죠... 따라서, 예을 들어 40평형의 가구가 10개동에 모두 들어간다면
2300세대가 들어서게됩니다.
물론, 용적율의 경우 현재는 재건축규제로 용적율이 250%까지
나오기는 힘들수도 있지만
최대 230%(조건부)고 해도 2100세대가 나오게 됩니다.
따라서 늘어난 세대수만큼을 일반분양으로 돌리고 기존 조합원들에게
분양하게 되는 것이죠
물론 지금의 계산예는 단순화한 경우입니다.
현재 재건축은 용적율 규제도 규제일 뿐만 아니라 소형평형의무비율(20%),
사회기반시설 기부채납, 임대주택건설, 분양가 상한제등으로
더욱 더 까다롭습니다.
재건축은 토지만을 가지고 계산됩니다.
따라서 소유주가 가진 토지을 주고 건축을 하게 되는 것입니다. 따라서, 건축비등은 소유주가 내야 하는 것입니다.
물론 무상지분율등으로 인해 그 내는 금액이 적어지는 경우도 있고,
세대수가 기존보다 커지는 관계로 건축비의 일부를 일반분양분으로 일부 전가할 수 있는
장점이 있긴 합니다만 최근의 분양가 상한제등으로 그러한 혜택도 매우 적어지고 있는
실정입니다.
그렇기 때문에 최근에 재건축 단지들의 매매가가 하락하고 있는 것이고
그에 따른 리모델링이 대안으로 부상하고 있는 실정입니다.
재건축....어렵고 복잡하지만 용어들부터 하나씩 알아간다면 나중에 조금 더 편안하게
다가오지 않을까 생각해 봅니다...
마지막으로 그냥 간단하게 한번 생각해보시라고 말씀드려 봅니다.
위의 그림은 같은 대지면적에 용적률은 같으나, 건폐율이 다른 서로 다른 건물이
들어 서있는 모습입니다.
그렇다면, 위에서 어떤 모습이 더 보기 좋습니까? 혹은 어떤 건물에서 살기를 원하십니까? 두 건물을 비교하여 보았을 때 왼쪽이 건폐율이 높고, 오른쪽이 건폐율이 낮습니다.
왼쪽 건물은 건물 1층의 바닥 면적이 차지하는 공간이 많아 상대적으로 녹지공간 등이
작게 되지만, 오른쪽 건물은 건물 1층의 바닥면적이 차지하는 공간이 작기 때문에 상대적으로
녹지공간 등이 많게 되는 것입니다.
오른쪽 그림의 아파트를 원하시겠지요? 고층건물에 녹지공간이 많은 아파트...
하지만, 이러한 경우는 아파트 분양 시에 적용되는 것입니다. 토지에 대한 투자시에는 이왕이면, 건폐율과 용적률이 전부 높은 곳이 좋습니다. ^^
대충 간략하게나마 용적율과 건폐율에 따른 재건축시 계산법을 아주..아주...간단하게
단순화시켜서 해봤습니다.
미진한 지식이 도움이 되셨나 모르겠습니다.
저또한 전문가가 아니다 보니 많이 미흡한 부분이 많습니다.
더 좋은 자료가 있으신 분들께서는 자료를 좀 부탁드리겠습니다.
오늘 하루도 좋은 하루 되시기 바랍니다. 
'부동산관련Q&A' 카테고리의 다른 글
| [스크랩] 기획부동산 토지 접근 말고 토지 이력 반드시 확인하라 (0) | 2008.07.12 |
|---|---|
| [스크랩] 공장부지(용지) 매입 시 확인서류 (0) | 2008.07.11 |
| [스크랩] 법무사 수수료 (0) | 2008.06.27 |
| [스크랩] 2020 서울시 도시기본계획 (0) | 2008.06.01 |
| [스크랩] `자금출처조사`, 무조건적인 회피대상인가? (0) | 2008.06.01 |