[스크랩] 공장부지(용지) 매입 시 확인서류

공장용지 매입 시 확인 서류

1. 기본적인 확인서류

자 료 명	확 인 사 항
입지기준확인서	- 공장입지 선정 시에 반드시 확인해 볼 사항으로 입지예정지에 대한 개별법에 따른 공장입지 제한 또는 허용 내역을 기재한 해당 시장/군수/구청장의 검토의견서
토지대장(임야대장)	- 토지 소재 및 지번, 지목, 면적, 소유권변동, 소유자, 토지 등급 확인
공유지 연명부	- 소유지분, 소유자 주민등록번호와 성명확인(계약 시 공유자 전원의 동의를 요하는 경우가 多
지적도(임야도)	- 토지의 경계, 지목 확인(토지의 지형, 형질 파악은 불능)
토지이용계획확인원	- 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 상의 용도지역, 지구, 구역확인, 군사보호구역, 문화재보호구역, 학교정화구역 등 각종 토지이용 규제 사항 확인, 도시계획 시설 예정 지역 확인(도로계획 등)
토지 가격 확인원	- 공시지가 또는 개별지가 확인
제세 완납 증명서	- 체납 여부 확인
등기부등본	- 갑구 : 등기순위, 등기권리자, 등기원인, 가등기, 압류등기, 가압류, 가처분, 신탁등기 등의 확인 - 을구 : 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 임차권의 등기, 기타 질권 및 위 권리에 대한 예비등기와 처분제한
호적등본	- 상속등기 미필의 경우 상속권자 확인
주민등록등본, 주민등록증, 인감증명서	- 대리계약의 경우, 대리권확인, 본인계약의 확인
기타 각종계약서	- 임대차계약서 등 미등기 제한물권 확인과 권리제한 사항 확인

2. 등기관련 사실확인(소유권 일치 여부 확인)

확인사항	확인내용	참고자료
등기부상권리자와 실제 권리자의 동일성 여부	- 등기필증 등 등기관련 증명서 류의 보유자와 등기부등본 상의 소유자가 동일인 인가를 확인	- 등기부등본 - 등기필증 사본 - 등기원인증명서류 사본
이중등기여부	- 원칙적으로 등기일자의 선후에 의해 판단되지만 실체가 증명되는 경우, 등기에 관계없이 실체 관계가 우선됨	- 등기부등본 - 지적공부(토지대장) - 등기필증 - 매매계약서 - 실제 관계를 증명하는 기타서류
등기부와 지적공부상 소유자의 동일서 여부	- 권리 관계는 등기부가 지적공부에 우선하는 것이 원칙이나 등기에 공신력이 인정되지 않기 때문에 등기필증 등을 재확인하여 실체 관계를 파악해야함	- 등기부 등본 - 토지대장(임야대장) - 등기필증
공용징수 대상의 경우	- 수용/징발이 예정된 토지의 확인은 문서나 도면으로 확인이 어려우므로 현장에 대한 이해와 관계 행정 관청에 사저문의가 필수적임	- 토지이용계획확인원 도시과, 지역경제과 등의 문서 - 도시계획도, 기타
예비등기 여부	- 소유권이전 가등기, 예고등기, 압류(가얍류), 가처분의 등기, 신탁등기 등 등기부등본 갑구에 예비등기 등이 있는 경우 소유권에 많은 제약을 받게 되므로 그 내용과 본등기와의 관계를 살펴야 함	- 등기부등본 - 계약서 등
상속등기 미필의 경우	- 상속은 등기를 요하지 아니하나, 처분시는 등기가 되어 있지 아니한 부지를 계약할 경우, 피상속인의 사망일자에 따라 적용되는 상속규정이 달라지므로 호적상의 사망일자와 상속인을 파악해야하며 상속인이 다수일 경우 그중 일부와 매매계약을 할 경우 타 상속자의 인감증명을 첨부하는 것이 분쟁방지를 위하여 안전 - 상속관련 유언장이 있을 경우에는 실체 관계를 파악하여 공증을 거친 후에 매입하는 것이 바람직함	- 등기부등본 - 토지대장(임야대장) - 호적등본 - 주민등록등본 - 주민등록증 - 상속관련 유언장 - 인감증명서
기타 확인 사항	- 현행 등기제도가 공신력을 인정하지 않고 있으므로 소유권자의 자연인으로서 동일성 확인은 거래에 있어 가장 중요한 사항임. 본인임을 확인하는 방법으로는 주민등록증 확인이나 주민등록관리 사무소에서 관련 서류에 부착된 사진 등을 통하여 확인할 수 있음 - 소유권자의 권리능력 즉 미성년자 한정치산자 여부를 확인하여야 함. 이는 주민등록등본을 통하여 확인이 가능함 - 대리계약의 경우 권한 위임관계를 증명하는 위임장과 인감증명서를 제시 받아야 함. 특히 대리인이 부부인 경우 부동산 거래는 일상가사 대리 권한을 넘는 대리이므로 진정한 대리권 여부를 확인 하여야 함. - 공도명의 부동산이나 상속등기 미필의 경우, 권리관계가 있는 모든 명의자의 동의가 필요하므로 인감 증명을 첨부한 위임장이나 합의서를 요구하여야 함. - 소유자가 법인의 경우 계약 당사자의 처분권한 유무를 법인 등기부법인 인감증명을 통하여 확인함. - 공유지분 부동산의 일부 거래인 경우, 계약 대상 지분이 미치는 토지의 위치를 확인하는 것이 중요함.

3. 소유권 제한사항 확인

확인사항	확인내용	참고자료
지상권등기여부	- 등기된 지상권의 경우 존속기간, 지대에 관한 사항을 유념할 것 - 법정 지상권은 등기없이 관습에 의한 지상권을 취득하게됨 - 분묘기지권은 지상권에 유사한 물권으로 인정됨	- 등기부등본 - 현장확인 - 측량도면
전세권등기여부	- 전세권의 범위를 첨부된 지적도 도면을 통하여 확인하고 존속기간 전세권자 기타 특약사항에 유의	- 등기부등본 - 지적도(임야도) - 계약서 사본
지역권 등기여부	- 지역권은 계약뿐 아니라 취득시효, 상속, 양도 등에 의해서도 취득하며, 지역권 설정 목적과 범위를 확인하고 반드시 현장확인을 요함	- 등기부등본 - 지적도(임야도) - 현장확인 - 측량도면
저당권 등기여부	- 채권액, 변제게, 저당권자, 기타 특약사항을 확인 - 근저당권의 경우 채권최고액과 존속기간 등을 확인	- 등기부등본 - 계약서 등
등기된 임차권, 기타 임차계약 여부	- 임차기간, 임대료, 특약사항을 확인	- 등기부등본 - 계약서 - 현장확인
점유권여부	- 대상 토지가 타인에 점유되었을 경우 적법의 추정을 받게 되고 일정요건을 갖출 경우 권리성이 인정되므로 현장확인을 통하여 점유 원인을 확인	현장확인 계약서 등

4. 지적관련 사실 확인

- 지적관련 사실 확인은 지목확인, 면적확인, 경계확인, 형태확인 등 토지의 이용과 형상에 관련된 사실에 대한 확인이다

확인사항	확인내용	참고자료
지목	- 형질변경 허가 등의 경우에는 공부보다 현황을 중시한다. 따라서 판독에 있어 현장 사진등을 통하여 공부상 지목과 현황 지목을 비교하여야 함 - 공부상의 지목과 현황의 지목이 다른 경우 형질변경 등의 인/허가에 있어서 지목의 결정은 원칙적으로 실제 이용 현황을 중시함. 그러나 실제 이용상황이 일시적 이용상황이거나 위법한 이용상황일 경우는 원칙적으로 시정 조치 후 형질변경 인/허가를 받아야 함. 따라서 현황과 공부상 지목이 다를 경우는 그 원인을 조사하여야 함	- 등기부 등본 - 지적도(임야도) - 현장사진 및 현장확인
면적	- 면적은 공부상의 면적(토지대장/임야대장), 도면상의 면적(지적도/임야도), 실측면적이 서로 상이한 경우가 있음 - 지적도 또는 임야도를 통하여 비전문가의 입장에서는 정확한 면적을 측정할 수는 없지만 여러 방법에 의하여 공부상 면적과 실제 면적의 차이를 개략적으로 확인 판단하여야 함. - 면적은 필지별로 공부에 표기되지만 표기 면적이 실제 면적과 차이가 있는 경우가 있음. 특히 임야의 경우는 상당한 면적의 차이가 있음. - 측량은 일반적으로 계약 후 실시하는 것이 보통이므로 판독에 있어서는 지적도/임야도를 1/600정도로 확대하여 삼각측 또는 측량기구를 활용하여 개략적인 면적을 산정해 두는 것이 필요	- 등기부 등본 - 토지대장 / 임야대장
경계	- 경계는 도면(지적도/임야도)을 기본으로 하여 판단하되 임야는 능선, 계곡, 도로, 개울 등을 경계로 지적이 분할된 경우가 많으며, 농지의 경우 한필지가 여러 개의 두렁으로 분리되어 있는 경우가 많으므로 인접 필지의 모양 면적등을 참고하여 확인함. - 경계 확인에서는 특히 타인 점유부분의 유무를 확인하는 것이 필수적이며 타인 점유가 의심되는 경우, 면적 확인과 동시에 경계 사정을 실시해야 할 것임. 이 경우 지역 주민의 협조를 받는 것이 바람직 함.	- 지적대장 - 지적도 / 임야도 - 현장사진 및 현장 확인
형태 (지형/지세)	- 용도 지역의 지정은 지형과 지세를 종합하여 설정된 것이므로 용도지역 변경을 수반하는 입지의 경우에는 토지 형태에 유의해야 함 - 지형은 지적도(임야도)에 의하여 판단하되 심하게 불규칙한 부분은 일반적으로 용도변경이 곤란함. - 지세에 따라 부지조성비와 실제 사용율의 차이가 크므로 지세는 1/5,000 항측도와 지적도(임야도)를 종합하여 판단함	- 지적도(임야도) - 1/5,000 항측도 - 현장확인
인접도로	- 인접도로는 건축법과 관련하여 허가 심사기준이 중요함. 인접도로가 건축법상 기준보다 좁거나 대상 토지가 맹지일 경우에는 대상토지의 매입에 앞서 진입로의 확보부터 하는 것이 안전함.	- 지적도(임야도) - 1/5,000 항측도 - 현장확인 - 측량도면
지방형태와 구성	- 지반의 상태는 조성의 난이도 및 비용, 용수개발, 건축시 지반의 견고성 등에 영향을 미치므로 신중히 고려	- 지적도(임야도) - 1/5,000 항측도 - 지질도

5. 기타 사실관계확인

- 기타 사실관계 확인은 국/지방세 체납여부, 지장물, 기타 용수, 전력, 배수로, 농지이용 상태, 민원발생 가능성 등에 대한 확인이다

확인사항	확인내용	확인자료
체납여부	- 재산세 등의 체납이 있을 경우 등기부 등본에 압류 등의 등기가 되어 있는 경우가 있으며 본의 아니게 매도자의 토지에 관련된 체납을 승계하는 경우가 있음. 계약서 상에 이에 대비한 약정은 물론 관계관청의 확인이 필요	- 등기부 등본 - 제세 완납증명서 - 기타 납세 관련 자료
지장물 확인	- 대상 토지가 임야인 경우 토지 내 장착된 수목은 보통 토지에 속해 있는 종물로 인정되나, 별도의 공시방법을 갖추어 토지와 별개의 물권으로 인정되는 경우가 있음. 따라서 토지 내 수목의 종류와 재배목적, 입목본수(조밀도) 소유권 등의 권리자를 확인하여야 함. - 입목은 산림법 또는 특별법 상의 규정에 의하여 처분 상 규제을 받는 경우가 많음. 즉 보안림, 조림인 경우 산림 훼손이 제한되므로 '비보안림 증명원', '조림실적 증명원'을 관계 관청으로부터 발급받아 현장확인 시 참고하여야 함 - 대상 토지에 건물이 있는 경우 면적, 구조, 건축년도, 공시여부, 용도, 사용자재 시공의 질 등 건물현황과 소유권자 및 소유권 이외의 권리자, 공법상 규제사항 등 권리관계를 확인하고 공장으로의 용도변경 가능성을 파악하여야 함. - 무연고 분묘의 경우 이장 허가 절차를 밟는데 2~3개월의 시간이 소요되므로 토지계약과 동시에 이에 대한 공고 등 절차와 비용부담 관계를 확정해야 함.
기타확인사항	- 지역에 따라 용수 가용량과 수질, 개발비용의 차이가 크므로 주위의 용수개발 현황 등을 파악해야함. - 입지 예정 부지의 동력 인입 비용 등을 현재의 수전시설을 고려하여 추산할 필요가 있음 - 대상 부지에 접하고 있는 도로의 상태, 즉 인접도로가 공공도로인지 여부, 인접 도로의 포장상태, 노폭 등 차량 진입상태 및 거리 측정, 사도개설이 필요한 경우, 가능성 및 비용 등을 파악해야 함 - 공장부지의 조성으로 인근 농지의 피해 가능 여부를 확인하고 소유주 등 사용자의 동의를 얻을 수 있는가를 파악해야 함. - 배수로의 현황과 공장설치 시 기존 배수로와의 연결 가능성, 농업용수 및 농업용 저수지와의 관계 등을 예측하고 특히 폐수 또는 이에 유사한 수질오염 업종인 경우이거나 다량의 용수를 사용해야 하는 경우에는 배수로 설치에 특히 유의하여 현장 조사에 임할 것 - 인접 마을의 인적사항, 내역, 주된 종사 직업 등 마을 상황을 파악하여 공장 설립에 대한 주임 반발, 노동력 이용가능성 등을 예측함. 1차산업 종사 비율이 많을수록 일반적으로 공장설치에 반발하는 경우가 많음

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출처 : 천안 부동산 투자정보

글쓴이 : 재테크 거듭나기 원글보기

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