[스크랩] 기획부동산 토지 접근 말고 토지 이력 반드시 확인하라

 

최근 부동산 시장에서 투자 상품에 대한 트렌드가 급변하고 있다. 얼마 전까지 거주용 부동산이 투자대상 1번지에서 밀려나고 토지가 급부상하고 있다. 이는 주거용부동산에 대한 정부의 규제가 강화되고 행정수도 이전과 고속철도 호재가 있는 충청권과 대규모 개발이 예정된 수도권 개발예정지에 관심이 모아지면서 토지 투자열기가 높아지고 있기 때문이다. 그러나 토지에 대한 관심이 고조된 요즘 심심치 않게 피해자들이 속출하고 있다. 분당에 거주하는 40대 주부 김씨는 친한 친구의 소개로 평창에 있는 임야 300평을 평당 30만원에 매입하였다. 김씨가 매입한 토지에 대한 등기부등본을 확인해 보니 기획 부동산이라고 하는 컨설팅회사에서 매입한 것으로 30명과 함께 공유지분으로 등기가 되어 있었다. 여러 사람의 공유지분의 토지는 향후 매도 시 분할등기가 되어 있지 않아 환금성에 문제가 발생할 가능성이 높고 가치 상승도 어렵다. 이렇듯 기획부동산의 토지 매입은 신중에 신중을 기하여 접근하거나 접근하지 않는 것이 좋다. 더불어 토지를 매입하기 전 토지 검토에 필요한 관련 서류를 꼼꼼히 살펴보는 것이 중요하다. 50대 후반의 K씨는 경기도 가평의 토지를 들고 상담 오신 적이 있었다. 이 때 토지검토에 필요한 토지등기부등본, 토지대장, 토지이용계획 확인원을 가지고 오셨는데, 이 서류들은 토지의 한 절반쯤은 가지고 왔다 해도 크게 틀린 말이 아닐 정도의 핵심적인 부분이다. 이중 토지이용계획 확인원은 가장 중요한 부적으로 반드시 확인하는 길만이 눈먼 귀신들로부터 재산을 지키는 최소한의 방법이다. 지목이 “임”이다 건물을 지으려면 임이란 지목을 대지로 변경해야 하는데 그 기준이 까다롭기 그지없다. 여러 조건이 있지만 그중 대표적인 게 경사가 29도 이하로 완만해야 하고 수목이 식재가 절반 이하여야 한다. 이건 다시 말해 보전할 만한 상태가 아닌 숲에 한해 예외적으로 건축을 할 수 있게 해준다는 소리인 거다. 그런데 어이없는 것은 이분은 이 울창한 숲이 마음에 들어 땅을 구입하신 건데 실은 이 무성한 숲 때문에 건축이 불가능한 땅이 되리란 건 꿈에도 생각 못한 것이다. 지목이 “묘”다 묘지가 있는 땅이란 소리다. 이런 땅에는 상당히 많은 수의 묘지가 있게 마련인데 이런 묘지의 이전이 이루어 진후 건축이 가능하다. 그러나 이 묘지 이전절차가 결코 만만치 않다. 연고묘지라면 마을 이장 등을 통해 묘지의 이장을 연고자에게 요청할 수 있지만 무연고자라면 신문에 분묘개장공고를 내야 하는 등 3개월 이상의 시간과 묘1기당 300만원의 비용이 든다. 명심하자 죽은 사람이 제삿밥을 먹는지 아닌지는 몰라도 돈을 먹는 건 틀림없다 특별대책지역 1권역 천신만고 끝에 지목을 변경했다고 다 된 게 아니다. 2년 이상 주소지가 가평군에 있어야 함은 물론 실제 6개월 이상 거주해야 비로소 200평정도의 주택을 건축할 수 있게 된다. 물론 음성적으로 현지인의 명의를 빌려 대리로 해주는 경우도 있으나 별도로 천만원의 불법적인 용도의 돈이 필요하게 되므로 정치인이 아니시라면 권하고 싶지 않은 방법이다. 돈에 별로 구애받지 않는 분이라면 동네주민을 위한 공공시설 즉 노인정 마을회관 같은 것을 지어도 관청에서 안 말리는 건 물론이다. 전직공무원 양반 2000평대지에 200평정도 집 짓고 나면 남는 땅에 뭐할지 걱정 좀 될 거다. 혹시 필지 분할로 이런 규제를 피해 가실 생각이라면 꿈도 꾸지 말길 바란다. 마지막 일격 보전산지(구 보전임지) 거의 그린벨트 바로 아래라고 할 만큼 하지 말란 것이 많은 게 바로 보전임지다. 현지에서 농사짓는 사람만이 주택과 농사에 필요한 시설을 짓는데 필요한 500평 미만의 주택이나 창고 축사의 목적으로 건축허가가 가능하고 산림경영을 위한 관리사 목재가공공장 만이 제한적으로 허용된다. 농업인이 주택만을 목적으로 건축한다면 180평 이하만 허용되므로 펜션 사업을 위한 단지 조성은 불가능한 일임이 자명해 진 것이다.

<투자기간별 투자 포인트>

투자기간	대상지역	투자종목
단기(2-4년)	화성,평택,김포,파주,용인,광주,강화,남양주, 충청권행정신도시주변	관리지역 내 토지
중기(5-9년)	곤지암, 여주, 이천, 양평	농지(전,답)
장기(10년이상)	안성, 홍천, 원주	농지(전,답)

 

 

출처 : 부동산 투자 귀신들의 모임-부귀모

글쓴이 : 강공석 원글보기

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