[스크랩] 토지 중과세의 위력과 대응방법

 

2006년 들어서 토지거래가 급격히 감소하고 끝이 없이 올라가던 가격도 약세를 면치 못하고 있다. 토지시장에 규제장치가 많이 도입되었기 때문이다.
구체적으로 취득단계에서는 토지거래 허가를 강화하고 보유단계에서는 나대지 등에 대해 종합부동산세를 강화하고 양도단계에서는 전매를 제한하는 한편 비사업용토지에 대해서는 2006년부터 실거래가 과세, 2007년부터 양도소득세 세율을 60%로 한다.
이렇다 보니 토지는 취득하기도 힘들고 팔기도 힘든 기형적인 모습을 보이고 있다. 그렇다면 토지를 소유하거나 소유할 사람들은 어떤 제도를 유의해야 하고 어떻게 하면 이를 극복할 수 있을지 알아보자.

토지 중과세제도는 이렇다.

첫째, 땅을 취득할 때는 먼저 토지거래 허가를 받아야 하는지 살펴보아야 한다.

전국의 모든 토지 중 20% 이상이 이 제도의 영향을 받고 있기 때문이다. 물론 허가대상지역에서 허가를 받지 않고 거래를 하면 그 거래자체는 무효가 된다. 구체적으로 비 농업인이 토지거래 허가구역 내 농지를 취득할 때는 세대원 전원이 해당 시?군에 1년 전부터 살고 있어야 허가를 받을 수 있다. 그리고 토지거래 허가가 필요한 면적기준은 농지 500㎡, 녹지 100㎡ 등을 초과한 경우다.

둘째, 보유단계에서는 보유세에 유의해야 한다.
일단 토지를 보유하면 재산세가 부과되고 재산세 부과대상 토지 중 상가부속토지 등 별도합산과세대상토지와 나대지 등 종합합산과세대상토지에 대해서는 종합부동산세가 과세된다. 다만, 상가부속토지는 공시지가가 40억원을 초과해야 과세되므로 소형상가에 대해서는 이 세금은 없다. 한편 나대지
등은 세대별로 합산하여 공시지가가 3억원을 초과하면 종부세가 과세된다.

셋째, 양도단계에서는 전매제한제도와 중과세 제도에 유의해야 한다.
전매제한제도는 일정기간 양도를 금지하는 제도이다. 구체적으로 토지거래 허가지역 내에서는 농지는 취득일로부터 2년, 임야는 3년 그리고 개발사업토지(대지)는 4년, 기타 잡종지는 5년간 전매가 금지되고 있다. 한편 토지가 비사업용토지에 해당되면 2006년에는 무조건 실거래가로 양도세가 과세되고 2007년부터는 양도세 계산시 장기보유특별공제를 적용배제하며 60% 세율이 적용되는 중과세 제도가 시행된다. 이 제도는 토지거래에 치명타를 날려 토지수익성을 크게 감소시킬 것으로 보인다. 사례를 들어 비사업용토지가 500평인 경우 수익성의 변화를 분석해 보자.

    [자료]

        - 양도가액 : 200만원(기준시가 80만원)/평당
        - 필요경비(취득가액과 기타필요경비) : 50만원(기준시가 20만원)/평당
        - 보유기간 : 3년 2개월

구분	2006년(일반과세)		2007년(중과세)
	기준시가 기준	실지거래가 기준	실거래가 기준
양도가액 -필요경비(취득가액 등) =양도차익 -장기보유특별공제 -양도소득 기본공제 =과세표준 ×세율 =산출세액	4억(500평×80만원) 1억(500평×20만원) 3억 3천만(10%) 250만 2억6,750만 36%-1,170만(누진공제) 8,460만	10억(500평×200만원) 2억5천만(500평×50만원) 7억5천만 7,500만(10%) 250만 6억7,250만 36%-1,170만(누진공제) 2억3,040만	10억 2억5천만 7억5천만 0(적용 배제) 250만 7억4,750만 60% 4억4,850만
기준시가 대비 상승액	-	1억 4,580만↑	3억6,390만↑

토지가
비사업용토지에 해당되면 우선 실거래가로 과세되므로 1차적으로 세금이 인상된다. 그리고 여기에 중과세가 적용되면 2차적으로 세금이 상승한다.
1차 세금인상은 기준시가가 시세에 비해 낮은 것일수록 그 폭은 커질 수밖에 없다. 이 사례에서는 시세대비 기준시가 반영비율이 40%(80만원/200만원)로 되어 있으나, 실제는 이 비율보다 낮은 곳이 매우 많다. 2차 세금인상은 주로 장기보유특별공제의 박탈과 중과세율 60%적용 때문에 발생한다.
오래보유하면 할수록 공제가 많이 적용되던 제도가 박탈되므로 오래 보유한 토지는 더욱 더 손실액이 커지는 셈이 된다.


비사업용토지가 되지 않도록 하자.

따라서 토지 소유자는 비사업용토지를 보유하지 않도록 노력할 필요가 있다. 그렇다면 비사업용토지는 무엇을 의미할까? 세법에서 규정하고 있는 비사업용토지의 범위를 알아보자.

먼저, 농지의 경우에는 원칙적으로 개인이 재촌자경(소재지나 연접한 시?군?구에 소재)하는 농지와 농업이 주업인 법인이 소유한 농지에 대해서만 중과세를 배제한다. 다만, 농지법에서 소유가 인정되는 토지(주말 체험영농 소유농지로서 세대 당 300평 이내, 5년 내 양도하는 상속?이농농지 등), 종중소유농지(2005.12.31이전까지 취득분에 한함), 개인이 20년 이상 보유한 농지(2009.12.31까지 양도해야 함) 등은 중과세에서 제외된다. 참고로 임야와 목장용지도 개인소유자가 재촌을 해야 한다.

다음으로, 비사업용 나대지?잡종지는 지방세법상 종합합산과세대상 토지(나대지, 일반건축물 부수토지 기준면적 초과분)에 해당되며 이는 비사업용으로 본다. 또한 주택 부수토지의 초과분과 별장과 별장 부수토지도 비사업용에 해당한다. 다만, 사업이나 거주에 필수적이어서 중과가 불합리한 토지(휴양시설업용
토지 등)는 제외한다. 이 때 사업영위를 가장할 우려가 있는 토지에 대해서는 수입금액 비율(주차장업은 토지가액의 3% 이상이 되어야 한다)을 적용해 중과여부를 판정한다.

참고로 사업성 여부 판단시에는 양도시점뿐만 아니라 보유기간 중에 사업용으로 사용된 기간도 고려하도록 하고 있다. 예를 들어 나대지에 건물을 지어 사업용 토지로 바꾼 경우라도 사업용 토지가 되려면 양도일 직전 3년 중 2년 이상을 사업에 사용해야 하는 등 사업기간 요건을 충족해야 비로소 중과세에서 제외를 한다는 것이다. 실무상 비사업용토지의 범위의 판정은 매우 복잡하다. 만일 토지를 보유하고 있다면 위의 기준을 참고하여
토지의 성격을 명확히 규정해 볼 필요가 있다.


양도세가 감면되는 토지인지 확인하자.

토지는 이처럼 비사업용토지로 분류될 수 있으나 다양하게 비과세와 감면을 해주고 있기 때문에 양도 전에 감면 등을 받을 수 있는지 점검하는 것이 중요하다.
우리 일상생활과 밀접한 관련이 있는 것은 바로 농지의 대토와 8년 이상 자경농지에 대한 감면이다.
농지의 대토에 대한 감면은 자경농민이 경작상 필요에 의해 종전의 토지를 양도하고 새로운 토지를 취득(이를 대토라 함)할 때 토지 양도분에 대해 감면을 실시하는 것을 말한다.
대토는 일단 농지를 양도했으니 양도세가 과세되는 것이 원칙이다. 하지만 농사를 짓기 위해 새로운 농지를 사는 경우에는 농사를 장려하기 위해 양도한 농지에 대해 감면을 적용하는 것이다. 다만 감면을 받기 위해서는 다음과 같은 요건을 갖춰야 한다.

        - 종전의 농지소재지에서 3년 이상 거주하면서 경작한 자경농민이 종전 농지 양도일부터 1년 안에 새 농지를 취득해야 한다(새 농지를 먼저 취득했다면 기존 농지는 새 농지 취득일로부터 1년 안에 양도해야 한다).
        - 새 농지는 기존 농지 면적의 1/2 이상이거나 구입가격(기준시가나 실거래가액)이 1/3이상이 돼야 한다.
        - 새 농지소재지에서 3년 이상 거주하면서 경작해야 한다.


이외에도 8년 이상 직접 농사를 지은 농지는 양도세를 100%감면해주고 있다. 다만 종합감면세액은 위의 대토감면과 합하여 2006년부터 5년간 1억 원을 한도로 감면하며, 감면세액 상당액의 20%를 농어촌특별세로 부과한다. 참고로 상속받은 농지는 바로 앞의 피상속인(사망자)과 본인이 경작한 기간을 합하여 8년 이상 경작한 것이 확인되면 양도세를 감면해 준다. 하지만 2006년 2월 9일 이후 양도분 부터는 자경하지 않는 농지상속인은 상속일로부터 3년 내에 양도해야 감면이 된다(2006년 2월 8일 이전은 2008년까지 양도를 해야 종전규정을 적용한다).

 

 

출처 : 부동산 투자 귀신들의 모임-부귀모

글쓴이 : 강공석 원글보기

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