틈새시장을찾아라!!!

틈새시장이 뭐꼬? 우째 찾노?

1.  틈새시장을 찾아서 [1]

                  

작은 종자돈으로 부동산투자를 하여 짭잘한 수익을 올리려면 틈새시장을 찾아내고, 틈새시장에 투자하여야 한다고 많은 부동산 분야의 전문가들이 말합니다.

그러나 정작 그들은 당신에게 틈새시장에 투자하면 돈을 번다고만 말할 뿐이고 피상적으로 틈새시장을 설명할 뿐이지 틈새시장의 최소한도의 설명은 물론 틈새시장을 찾는 법은 알려 주지는 않습니다. 아니 흔히 언론에 자주 얼굴과 이름을 내보이는 전문가들은 우리에게 틈새시장을 찾는 방법을 알려 줄 수가 없는 것입니다.

왜냐하면 이론과는 달리 자기 자신들이 실제로 틈새시장에서 투자를 하여 돈을 벌어 본적도 없으며, 틈새시장을 찾는 방법 그 자체를 잘 모르기 때문이지요. 그렇다면 수익이 꽤나 쏠쏠하다고 하는 틈새시장은 대체 어디서, 어떻게 찾아야 할까요?

이론 보다 실제의 예를 들어 설명해보도록 할까요.

10년 전에 나는 단돈 2000만원으로 용감하게 전업으로 부동산투자를 시작했지만 지금도, 10년 전에도 2000만원으로 부동산을 사서  먹고 살고 돈을 벌기란 쉬운 일은 결코 아니었습니다. 여러분들도 입장을 바꿔놓고 단돈 2000만원으로 부동산투자를 시작한다면 어떻게 해야 할까요?

더욱이 애들 공부도 시켜야 하는데 큰 애는 대학에서 성악을 전공하고 작은 놈은 아직 고등학생이었으니 애들 학비만 해도 장난이 아니었습니다. 그리고 내가 가진 돈, 달랑 2000만 원으로 살 수 있는 부동산은 거의 없었다 고 보는 것이 옳을 것입니다. 그렇다면 나는 내가 부동산투자를 직업으로 삼고 살아야 하며 그렇게 한다면, 어떻게 활동해야 할지부터 결정해야 하였습니다.

아무리 머릿속으로 연구를 해도 답은 나오지 않았고, 이론 보다는 실제 활동으로 답을 찾아보자는 생각으로,  나는 한 달에 1000개의 부동산을 다녀 보기로 목표를 세우고 활동에 들어가기로 했습니다. 한 달에 1000개의 부동산을 다녀 보려면, 하루 40개의 부동산을 답사를 하여야 하니 일과시간만으로는 어림도 없는 일이므로, 나는 새벽밥을 먹고 6시에 집을 나서 사무실로 출근하여 가면서 한 방향을 정하여 거의 열댓 개씩의 부동산을 둘러보고 출근했고, 출근하자마자 또 나와서 종일을 돌아 다녔습니다.

이렇게 보름 정도 다니다가 부산 동래 명륜동에 있는 오피스텔 401호 앞에 섰는데, 아무리 두드려도 대답도 없고 사람은 나오지는 않는데 경매에 나온 부동산인 오피스텔 문에는 명함만한 작은 종이에 KTF 명륜기지국이라고 붙어 있었고 안에서는 계속 기계 돌아가는 소리만 들렸습니다.

사실 나는 이때 이동전화의 기지국이 무엇을 하는 것인지도 몰랐으나, 기지국이 상당히 많은 케이블들로 연결되어 있다는 것을 알게 된 것은, 곧 이어 이 건물의 옥상에 올라가서 안테나와 연결된 전선을 보고 난 후였습니다.

나는 옥상에서 수많은 연결 케이블을 보면서 생각을 많이 해 보았습니다. 최저매각가격이 2500만원인 이 오피스텔을 내가 낙찰 받아서 기지국을 다른 곳으로 옮기라고 요구한다면 KTF에서는 어떻게 할까? 아무리 생각해도 적어도 수천만 원 이상의 이전비용이 들어갈 것 같았으므로 기지국의 이전이 불가능하지 않을까 하는 생각과 만약 실제로 그렇다면 내가 요구하는 임대료를 줄 것이라는 생각도 들었습니다.

시도해 보자 !

나는 이 부동산을 2500여만 원에 낙찰을 받았고,  제일 먼저 한 일이  KTF 부동산담당자를 찾아 명륜기지국을 낙찰 받은 사람이고 내가 사용해야 하니 기지국을 이전해 달라고 전화를 걸었습니다.

어쩌면 KTF의 부동산관리담당자는 내가 예측했던 것과 똑같은 말을 하는지 내가 놀랄 지경이었습니다.

“우리 기지국은 절대로 옮길 수가 없어요. 지금 저랑 좀 만납시다.”

KTF의 부동산담당과장은  말을 한 것이 아니라 비명을 질렀다고 하는 표현이 더 어울렸다고 할 것이었습니다. 결국 부동산담당과장을 만나서 기지국을 보증금 3500만원에 월세 50만원으로 임대차계약을 하였고, 잔대금도 KTF에서 법원에 직접 가서 납부하기로 하였고 나는 KTF에서 잔금을 납부하고 남는 돈만 찾아왔습니다.

후일에 알게 된 일이지만, 나중에 부산 누리아카데미 35기로 공부한 추광수회원은 당시의 과장 후임으로 부동산관리를 담당한 과장으로 근무하였기 때문에 이 사실을 너무도 잘 알고 있었고, 후일 이 기지국을 이전하려면 당시로도 거의 1억5천만 원 이상의 돈이 들어갔기 때문에 내게서 임대를 얻는 방법 외에는 KTF에서는 달리 길이 없었다고 전해 주었습니다.

보증금에서 촉탁등기비용을 제하면 900만원이 채 못 되는 돈이 남았고, 매월 50만원의 돈이 제 통장에 들어오게 되나, 부동산경매로 대박을 노리는 분들에게는 별 것 아닌 것으로 보일 수도 있습니다.

그러나 고정적인 수입이 전혀 없는 상태에서 매월 50만원이라도 고정적인 수입이 있다는 점은 마음에 광장한 위안이 되고 든든한 후원이 되는 것이었습니다. 뿐만 아니라 부동산투자를 해서 먹고 살 수 있고, 자식들 공부도 시킬 수 있겠다는 자신감을 갖게 하여 준 것이 과외로 얻은 더 큰 수익이라고 볼 수도 있습니다. 이 오피스텔은 아직도 소유하고 있으며 아직 KTF의 기지국으로 사용 중이며, 지금은 매월 60만원씩의 월세가 들어오고 있습니다.

흔히 얘기하는 틈새시장의 경우이며, 운이 좋아서 맹인이 문고리 잡듯이 좋은 물건을 샀다고 말 할 수도 있습니다. 그러나 생존으로 다루어야 할 부동산투자를 해야 할 경우라면 죽기 살기로 쉬지 않고 부지런히 다니면서 부동산을 보고, 또 판단해야지 틈새시장을 보는 눈이 열리는 법입니다.

 

부동산투자를 해서 돈을 벌어야 겠다고 마음먹으면서도 가만히 앉아서 자기 맘에 드는 듯한  부동산 몇 개만 다녀보는 것으로는 절대로 틈새시장을 발견할 수는 없으며 부동산투자로 돈을 벌 수 없습니다. 또 틈새시장을 발견하지 못하면 작은 종자돈으로 대박을 터뜨릴 수 있는 방법이 없게 마련입니다. 부동산투자를 편하게 땀 흘리지 않고 돈을 버는 것으로 생각하신다면 그 분은 부동산투자에서 반드시 실패하게 됩니다.

2.  틈새시장을 찾아서[2]

부산 대연동과 서울의 서교동, 합정동이 비교적 닮은꼴이 되는 것 같습니다.

부산 대연동에 토지가 40평 20여 평되는 30년 넘은 슬래브 주택이 경매에 나왔는데 감정평가금액 1억3000만원에서 2000만원까지 떨어졌습니다. 권리분석에는 아무런 문제가 없는데도 불구하고 왜 이렇게 값이 떨어졌는지 이 집에 가서 대문 앞에 서는 순간 그 비밀을 알 수 있었지요.

대문 앞에 서기만 해도 지독한 냄새가 코를 찌릅니다. 날은 더운데 푸세식 화장실인 이집 화장실의 분뇨가 본격적으로 아주 잘 발효되고 있는 것입니다. 아마도 누구든지 현장답사를 왔다가, 이 냄새에 취하여 코를 싸잡고 돌아가 버린 것일 터 일 것입니다.

그 때 당시의 내 형편이 지금 정도라면 나도 코를 막고 돌아갔을지도 몰랐겠지만 그때는 생존자체가 중요한 문제니 냄새 정도는 당연히 참고 이 집이 돈이 되는지를 판단하고 그려봐야 합니다.

냄새를 맡아가며 나는 이집을 수리하여 전세를 놓으면 얼마나 받을 수 있을지를 주변 부동산을 다니면서 알아보니 적어도 전세 6000만원은 받을 수 있을 것 같았고, 집수리는 해본 적이 없지만 아름아름으로 해서 사람을 찾아보니 600만원이면 푸세식 변소를 수세식 화장실로 고치고 집 전체를 살짝 발라(?) 준다고 합니다.

낙찰 받아서 잔금을 치고 대충 수리를 해서 안채에 방 세 개 바깥채에 원룸 하나를 만들어 세를 놓으니 보증금 6000만원에 월세 10만원이 덤으로 붙어서 왔습니다. 어찌되었던 전세를 나도 3000만원의 종자돈이 불어난 것입니다. (대충 바르는 부실수리를 한 덕분에 나중에 수리비는 배가 더 들어갔다.)

2-3년 지나서 이 집은 재개발구역에 들어갔고 대지 40평을 평당 330만원을 불러서 한 푼도 안 깎아주고 1억3200만원에 팔게 되었습니다.

그리고도 푸세식 변소가 있는 집을 서너 채는 더 샀는데, 그 중에서 연립주택이 푸세식변소에다 연탄레루라고 하는 난방시스템에다가 더 보태어 문짝과 문틀이 각각 따로 노는 집도 사봤습니다.

이 연립주택은 전용 25평에 2층이었는데 계단으로 오르내리는 것이 유일한 길이기도 했지만 대지권은 30평 가까이 되었습니다.

감정가의 10분의 1에 불과한 800만원에 낙찰 받은 30개의 계단으로만 다닐 수 있는 이집을 나는 도무지 수리할 엄두도 안나고 수리를 해서 전세값도 나올 것 같지 않아 그냥 놔두었더니, 여기도 재개발 바람이 불어서 대지권 30평을 평당 430만원에 팔았을 때 그 기분은 로또복권에 당첨된 것보다 절대 못하지 않았습니다.

나는 아직 부동산 현장 확인을 열심히 하다가 지쳐서 죽은 사람이 있다는 소문은 들은 적이 없습니다. 만약에 당신이 부동산투자로 부자가 되고 싶다면 무조건 죽도록 발품을 파십시오. 부동산투자의 성패는 사무실에 있지 않고 오직 현장에 있습니다.

3.  장사 잘되는 점포를 잡아라.(틈새시장 [3])

분당 구미동의 무지개마을은 외환은행이 있는 훼미리월드프라자, 하나은행이 있는 오성프라자 등 너덧 개의 건물이 상가의 전부이고 아파트 단지는 주공, 청구, 건영, 엘지 대림 등이 즐비하지요.

 

훼미리프라자 2층의 상가 전용면적 38평이 경매에 나왔는데 내 입맛에 맞추어 주느라고 월세 185만원을 내는 임차인이 아무런 시설비도 들이지 않았으면서 유치권을 1억2000만원이나 신고하였습니다.

세입자가 시설비를 들인 것이 일체 없는데도 불구하고 1억2000만원의 시설비를 들였다고 유익비에 기한 유치권을 신고한 이유는 무엇일까요?

그 이유는 세입자 자신이 몇 번 유찰되어 가격이 떨어지고 난 다음에 이 점포를 낙찰 받고 싶다는 의사를 간접적으로 표현한 것이나 다름없다고 생각해야 옳지 않을까요?

 

점포의 세입자가 허위로 유치권을 신고하기까지 하면서 이 점포를 낙찰 받으려 한다면 이 점포가 장사가 잘되는 점포인지, 아니면 장사가 잘 안 되는 점포인가를 판단할 수 있을 것입니다. 만약 장사가 잘 안되는 점포라면 이 점포에서 갈비집을 운영하는 세입자가 법을 어겨기며 유치권신고를 하여 다른 사람들이 응찰하지 못하도록 막으면서 점포를 낙찰 받으려고 할 필요가 없을 것입니다.

 

나는 먼저 전체적인 점포의 위치를 보니, 무지개마릉 주민들은 호리병 같이 생긴 이 지역 무지개마을의 중심부에 있는 점포를 이용하지 않을 수 없는 다른 길이 없다고 판단되었습니다. 이 지역의 식당이 몇 개인가 확인하니 이 건물을 제외하고는 불과 서너 개의 식당밖에 없었으므로 특별히 음식 맛이 나쁘지 않으면 장사는 될 수밖에 없는 지형인 것입니다.

감정평가금액이 4억8000만원인 이 점포를 2억8390만원에 응찰하였는데 예상했던 대로 세입자도 2억7890만원에 응찰하였으나 겨우 4위를 하는데 그쳤습니다.

나는 갈비집을 할 줄도 모르고 할 생각도 없습니다. 그러나 점포를 사려면 장사가 잘되는 점포를 사야 하는 것이므로 내가 추측한 바가 정확한지를 판단하기 위하여 응찰하기 전에 서너 번이나 저녁시간에 가서 손님이 얼마나 들어오는지 확인하였고, 항상 다섯 테이블 내지 열 테이블의 손님이 있는 것을 확인할 수 있었습니다. 이 정도라면 한 달에 적어도 3000만원의 매출은 오를 터이고 이 정도의 매출이라면 세입자도 한 달에 1000만 원  정도의 수입은 될 것이고 그렇다면 세입자는 절대 이 점포를 놓치려 하지 않을 것이라고 충분히 예상할 수 있었지요.

 

그러나 이 세입자의 입장도 생각해보자.

유치권을 1억2000만 원이나 경매법원에 신고했음에도 불구하고 10명이나 응찰해서 500만원 차이로 매입을 못했으니 그 심정 또한 편안하지는 못할 것이 인지상정일 것입니다. 그러나 세입자는 한 달에 185만원씩 월세를 내고 장사를 했으니 대출을 받으면 아마도 대출금에 대한 이자가 월세 내는 돈보다는 작게 지출될 것이고 이제는 자기 점포에서 안정된 장사를 할 수 있을 것입니다.

예상했던 대로 세입자는 많지는 않지만 다소간의 금액을 부쳐주고 자신이 매입하여 장사를 하도록 해 달라는 하자는 제안을 했고 작은 금액으로 밀고 당기고 하다가 세입자의 제안을 받아 들여서 세입자가 대출 받아서 잔금을 내고 저는 제 입찰보증금과 남는 차액(이익금)만 받아오는 것으로 정리를 하였습니다.

누구나 경매에 관한 부동산의 기록을 제대로 보고 현지를 철저히 답사하고 판단한다면 이런 틈새시장을  찾을 수 있습니다. 그러나 세입자가 유치권을 신고했다고 무조건 장사가 잘되는 점포는 아니라는 점도 확실히 알아야 할 필요가 있을 것입니다.

4.  정원이 딸린 아파트

다른 또 하나의 사건은 산본에 있는 약 700세대, 33평형 아파트3층인데 상당히 특이한 아파트라고 봐야 합니다.

이 아파트는 단지의 2층 건물인 상가와 붙어 있는데, 상가의 옥상 약 12평이 이 아파트의 마당으로 사용되고 있는 것입니다. 아파트 단지 전체에 오직 두세대만 이런 집이 있는데 그 중에 한 채일 뿐더러 아마도 산본, 군포 전부에서 찾아도 상당히 귀한 물건인 것입니다.

단지 내 33평형 아파트의 시세는 4억 6000만 원 인데 독립된 마당을 12평이나 사용할 수 있다면 그 프리미엄이 또 붙을 것이 아닌가? 라는 생각을 당연히 하여야 할 것입니다.

정밀조사를 해보니 약 5000만 원 정도가 더 비싸면서도 물건이 귀하다고 했습니다. 단지에 두세대 밖에 없으니 희귀가치가 있을 수밖에 ......

이 글을 읽는 여러분 !

부동산 투자로 당신이 부자가 될 필요가 있다면, 정말로 눈에 불을 켜고 현장을 다녀보시기 바랍니다.

 

- 게으른 자여 개미에게 가서 그 하는 것을 보고 지혜를 얻으라. 개미는 두령도 없고 잔역자도 없고 주권자도 없으되, 먹을 것을 여름 동안 에비하며 추수 때에 양식을 모으느니라(잠언 6:6-8)

 

여러분이 부동산경매로 성공해야 할 필요가 있다고 생각한다면 개미처럼 쉬지 말고 움직이며, 쉬지 말고 생각하고, 판단하여야 합니다.  이런 저런 핑계로 저녁에 소주잔이나 기우리고, 가벼운 마음으로라도 카드놀이나 화투놀이를 한다면 당신은 성공과 부자와는 인연이 없습니다.

 

틈새시장은 누구보다 많이 움직이는 사람들의 몫입니다. 부동산투자의 성공 역시도 땀 흘려 뛰는 사람의 몫이며, 결단하기 위해 고민하는 사람의 소유물이 될 것입니다.

댓글을 쓰시는 분에게!

먼저 제 글에 관심을 가져주시고 읽어주셔서 감사합니다.

그런데 제가 쓴 글이 입맛에 맞지 않을 수도 있습니다. 또 여러분들께서 댓글로 얼마든지 반대의견을 표하시는 것도 무방합니다.

그러나 한 가지 부탁드리고 싶은 것은 기왕에 댓글을 써도 부자처럼 써주시기를 바랍니다.

쌍욕 비슷한 말이나, 사실이 아니면서 비비꼬인 말, 오직 반대를 위한 반대를 하는 분은 결코 부자일 리도 없으며 부자가 될 수도 없겠지요?

                                               누리아카데미(nuriacd.com)