2주택자 양도세 절세 요령
세금상담을 하다보면 2주택자는 무조건 50%의 양도세율이 적용되는 줄 아는 사람들이 의외로 많다. 하지만 2주택자라도 먼저 매도하는 주택에 따라 중과세율이 아닌 일반세율(9~36% 단, 2년 이상 보유시)이 적용되는 경우가 많다.
주택 소재지에 따라 중과대상서 제외돼
2주택자의 양도세 중과세 여부는 주택 소재 지역과 기준시가에 따라 중과세 다르다.<표 참조>
수도권과 광역시에 2주택을 소유한 경우로서 2가구 모두 기준시가 1억원을 초과하면 먼저 매도하는 주택은 양도세가 중과(50%의 양도세율)된다. 하지만 2가구 중 1가구가 기준시가 1억원 이하라면 매도순서에 따라 중과세 여부가 달라진다.
기준시가 1억원 이하인 주택을 먼저 매도하면 양도세 중과세를 적용하지 않는다(9~36%의 양도세율, 단, 2년 이상 보유시). 하지만 기준시가 1억원을 초과하는 주택을 먼저 매도하면 50%의 양도세율이 적용된다.
하지만 수도권과 광역시 이외 지역에 소재하는 주택의 기준시가가 3억원을 초과하는 경우에는 수도권과 광역시 소재 주택의 기준시가 1억원 이하이어야 중과세를 적용받지 않는다. 이때 기준시가 1억원 이하인 주택을 먼저 매도하여야만 중과세를 적용하지 않는 점에 주의하여야 한다.
만약 수도권ㆍ광역시 이외 지역의 주택 기준시가가 3억원 초과하고 수도권ㆍ광역시 소재 주택의 기준시가가 1억원 초과하면 먼저 매도하는 주택은 중과세를 적용받는다.
수도권이나 광역시 이외의 지역에 주택 2가구만을 소유한 경우로서 2가구 모두 기준시가가 3억원을 초과하면 먼저 매도하는 주택은 50%의 양도세율이 적용된다. 그러나 2가구 중 1가구가 기준시가 3억원 이하라면 어느 주택을 먼저 매도하여도 중과세를 적용하지 않는다.
소재지 등과 상관없이 중과대상서 제외되기도
또 새로 취득한 주택의 취득일로부터 1년 이내에 한국자산관리공사에 매각을 의뢰하거나 법원에 경매 신청한 경우에는 1년이 지나서 매도하더라도 중과세를 제외한다.
세대원 중 일부가 근무상의 사유로 다른 시ㆍ군으로 이전하기 위하여 1주택을 취득함으로써 2주택이 된 경우에는 1년 이상 거주하고 당해 사유가 해소된 날로부터 3년 이내에 매도하여야 중과세를 적용받지 않는다.
2001.5.23일부터 2002.12.31일(서울 등 이외는 2003.6.30일까지)사이에 최초로 분양 계약을 체결하고 취득한 주택 등은 양도세 감면을 받을 수 있다. 이러한 감면 주택과 일반 주택 1채를 소유하고 있는 경우에도 어느 주택을 매도하건 양도세 중과세를 제외하고 있다.
소재 지역
상황별 중과세 여부 판단
수도권ㆍ광역시 2채
상황 1> 2채 모두 기준시가 1억원 초과
☞ 먼저 매도하는 주택 중과세
상황 2>기준시가 1억원 이하 주택이 있는 경우
☞ 1억원 이하 주택을 먼저 매도하면 중과세 제외
수도권ㆍ광역시 1채
+
그 이외 지역 1채
상황 1>수도권ㆍ광역시 이외 지역의 주택 기준시가가 3억
원 초과하고 수도권ㆍ광역시 소재 주택의 기준시가
가 1억원 초과인 경우
☞ 먼저 매도하는 주택은 중과세
상황 2> 수도권ㆍ광역시 이외 지역의 주택 기준시가가 3억
원 이하인 경우
☞ 어느 것을 매도하건 중과세 제외
상황 3> 수도권ㆍ광역시 소재 주택의 기준시가가 1억원 이
하인 경우
☞ 1억원 이하 주택을 먼저 매도하면 중과세 제외
수도권ㆍ광역시 이외 지역에 2채
상황 1> 2채 모두 기준시가 3억원 초과시
☞ 먼저 매도하는 주택 중과세
상황 2> 기준시가 3억원 이하 주택이 1채 이상 있는 경우
☞ 어느 것을 매도하건 중과세 제외
※ 수도권(서울ㆍ경기ㆍ인천)과 광역시(부산ㆍ대구ㆍ대전ㆍ광주ㆍ울산) ※ 수도권과 광역시 소재 기준시가 1억원 이하 주택: ‘도시및주거환경정비법’상 정비구역으로 지정ㆍ고시된 경우는 제외
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